一、開(kāi)發(fā)商未按時(shí)交房有哪些免責(zé)情形

商品房預(yù)售是指開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付了定金或者預(yù)付款，而在未來(lái)某一時(shí)期擁有所購(gòu)房屋的一種房產(chǎn)交易的行為，在商品房預(yù)售中，對(duì)于商品房的遲延交付，主張免責(zé)通常有以下兩種情況：

一是自然因素，即在施工、驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)生了某種自然現(xiàn)象，如風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)、地震等，施工不能如期進(jìn)行，從而導(dǎo)致了商品房的遲延交付。若因此類因素而無(wú)法履行合同，可以使用不可抗力原則，當(dāng)然需要注意的是，一般的惡劣天氣是不能構(gòu)成不可抗力的。

二是人為因素，即在施工、驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)生的某種外界人為因素，例如政府在雙方當(dāng)事人訂立預(yù)售合同后頒布的政策，或有關(guān)行政部門采取行政措施，又如發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)等社會(huì)異常情況，可以適用不可抗力原則。

需要注意的是，對(duì)于開(kāi)發(fā)商預(yù)售時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的因素，或是商業(yè)活動(dòng)的正常風(fēng)險(xiǎn)，如一些居民因不滿拆遷或施工方案而集體阻擾施工，或者施工中遇到重大技術(shù)問(wèn)題等，而導(dǎo)致延期交付的，不構(gòu)成不可抗力，對(duì)此開(kāi)發(fā)商不能免除逾期交房違約責(zé)任。

二、開(kāi)發(fā)商不按時(shí)交房怎么辦

房屋賣合同屬于合同的一種，我國(guó)法律在調(diào)整合同時(shí)一般有約定的會(huì)優(yōu)先適用約定。因此，當(dāng)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者約定的解除合同的情況出現(xiàn)時(shí)，購(gòu)房者可以依照約定解除合同。如果沒(méi)有約定，出現(xiàn)以下三大類情況，購(gòu)房者也可以要求退房。

第一，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋銷售合同無(wú)效，購(gòu)房者有權(quán)退房。通常，導(dǎo)致房屋銷售合同無(wú)效的表現(xiàn)形式主要有兩種：

1、開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)違法，沒(méi)有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會(huì)公共利益，導(dǎo)致合同無(wú)效。

2、開(kāi)發(fā)商采取欺詐手段，誘使購(gòu)房者與其訂立房屋銷售合同，合同無(wú)效。如開(kāi)發(fā)商故意告知置業(yè)者虛假情況，如竣工日期、裝修規(guī)格及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，或者故意隱瞞真實(shí)情況，可以認(rèn)定為欺詐行為，合同無(wú)效。

第二，開(kāi)發(fā)商違約的，購(gòu)房者有權(quán)解除合同，并追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。也就是說(shuō)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因?qū)е沦?gòu)房者不能購(gòu)買，不能如期收房或者不能以合同的要求收房時(shí)，購(gòu)房者可以退房。例如下面幾種情況：

1、開(kāi)發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證，不能銷售該房產(chǎn);

2、開(kāi)發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，經(jīng)催告3個(gè)月后仍不能交付使用的;

3、房屋結(jié)構(gòu)有重大質(zhì)量問(wèn)題，不能修復(fù)或者經(jīng)修復(fù)仍不能得到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)影響購(gòu)房者使用的;

4、由于開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，購(gòu)房者不能依法取得房屋所有權(quán)證書(shū)的;

5、開(kāi)發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的;

6、實(shí)測(cè)面積與合同約定面積誤差絕對(duì)值超過(guò)3%的;

7、合同約定的其他退房條件出現(xiàn)的。

第三，一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會(huì)公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定;當(dāng)事人主體不合格的合同、內(nèi)容不合法的合同、無(wú)效代理訂立的合同。

三、建筑開(kāi)發(fā)商是屬于建設(shè)單位還是屬于什么其他的單位

開(kāi)發(fā)商就是屬于建設(shè)單位，工程建筑商屬于施工單位。開(kāi)發(fā)商是一個(gè)名詞，是某個(gè)項(xiàng)目的第一承擔(dān)人。包括很多種類：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、軟件開(kāi)發(fā)商、游戲開(kāi)發(fā)商等某品牌的開(kāi)發(fā)商，但無(wú)特殊說(shuō)明一般指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。