一、福州二手房交易流程是怎樣的

1、看房

買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。

2、查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)

買(mǎi)賣(mài)雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原件到國(guó)土部門(mén)查房檔案，如賣(mài)方提供的房屋合法可以上市交易。此時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方可以協(xié)商、交付定金。

3、簽署合同

買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約)。雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

4、審查

買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

5、資金監(jiān)管及貸款申請(qǐng)

買(mǎi)方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(hào)(一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會(huì)多出一些費(fèi)用)，買(mǎi)方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，買(mǎi)方向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行同意貸款后出具貸款承諾書(shū)給買(mǎi)方(一般銀行直接通知擔(dān)保公司)，約7～8個(gè)工作日左右。

6、立契

房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。目前，北京市已經(jīng)取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”。

7、繳納稅費(fèi)

稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

8、房屋過(guò)戶(hù)

交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證，需5個(gè)工作日。

9、銀行放款

買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

10、房屋、物業(yè)交接

買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。

二、福州二手房買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)

1、是否允許出售

因?yàn)楣凶》俊胺扛摹笔鄯繒r(shí)，有些單位還保留有優(yōu)先收購(gòu)權(quán)。所以，一定要征詢(xún)?cè)a(chǎn)權(quán)單位同意所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓的書(shū)面意見(jiàn)，并簽章。

2、房屋所有權(quán)

房屋所有權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系，房屋有無(wú)其他債權(quán)、債務(wù)糾紛。但最要緊的是，一定要由賣(mài)方出示、提供合法的“房屋所有權(quán)證”。

3、準(zhǔn)確建筑面積

合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計(jì)在內(nèi)。此外，還要考察地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)問(wèn)題。

4、購(gòu)買(mǎi)程序

購(gòu)買(mǎi)“二手房”買(mǎi)賣(mài)雙方必須要簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并到房屋所在區(qū)、縣國(guó)土房管局市場(chǎng)交易管理部門(mén)，辦理已購(gòu)住房出售登記、過(guò)戶(hù)和繳納國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)手續(xù)。

5、交驗(yàn)細(xì)節(jié)

有些業(yè)主在簽訂合同時(shí)常常口頭向客戶(hù)保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門(mén)窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水器可以全部贈(zèng)送。結(jié)果到實(shí)際交房時(shí)客戶(hù)卻發(fā)現(xiàn)門(mén)窗被卸、地板被撬、屋內(nèi)狼藉不堪，而業(yè)主承諾的空調(diào)、熱水器更是不見(jiàn)蹤影。

6、付款方式

在購(gòu)房合同簽訂過(guò)程中，必須注意付款方式的一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)。比如，買(mǎi)賣(mài)雙方可以約定，在付款方式的選擇上標(biāo)明，在簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，客戶(hù)即支付相當(dāng)于房?jī)r(jià)款百分之多少的定金給業(yè)主或中介公司等。

7、交房時(shí)間

在合同簽訂的時(shí)候還應(yīng)該明確注明房屋交驗(yàn)時(shí)間是在過(guò)戶(hù)后第幾個(gè)工作日或雙方約定的其他時(shí)間;房屋交驗(yàn)前產(chǎn)生的費(fèi)用及房屋交驗(yàn)時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān);另外，雙方的其他約定也需在合同中注明。

8、違約責(zé)任

買(mǎi)賣(mài)雙方在合同約定時(shí)最好清楚標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)，這樣可大大有利于避免糾紛的發(fā)生。如悔約責(zé)任、違約金款項(xiàng)、逾期付款責(zé)任、滯納金款項(xiàng)及其他違約情況等。

相對(duì)于買(mǎi)一手房，二手房的購(gòu)買(mǎi)相對(duì)麻煩一些。雖然房子是二手的舊的，但是房?jī)r(jià)跟新房比，不分上下，有時(shí)候還會(huì)比新房貴一些。買(mǎi)房子是人生中的一件大事，建議大家不要著急，一定要看好，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房子建議大家不要購(gòu)買(mǎi)，有法律糾紛。

二手房交易流程及稅費(fèi)是怎么規(guī)定的?

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