一、什么是買賣不破租賃租房?

是指在房屋租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人不因租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，而喪失對(duì)租賃物的占有和使用。承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。也就是說(shuō)，即使房東出售房屋，在沒(méi)有與承租人解約的情況下，承租人依然享有房屋的租住權(quán)利。

買賣不破租賃主要適用于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。我國(guó)在合同法出臺(tái)之前，司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買賣。即只有在房子有租戶的情況下進(jìn)行買賣，才會(huì)涉及這個(gè)原則。

二、買賣不破租賃的規(guī)則

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九的規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”

我國(guó)明確了“買賣不破租賃”的規(guī)則。買賣不破租賃是指當(dāng)出租人在租賃合同有效期內(nèi)將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，租賃合同對(duì)新所有人有效。從法律的規(guī)定來(lái)看，“買賣不破租賃”并不僅僅限于出租人出售租賃物的行為，還應(yīng)包括租賃物抵押、贈(zèng)與以及遺贈(zèng)、互易甚至將租賃物作為合伙投資等情況，因?yàn)檫@些情況都會(huì)涉及租賃物的所有權(quán)變動(dòng)問(wèn)題。

三、買賣不破租賃的適用條件

(1)存在合法有效的租賃合同

要適用該制度，在所有權(quán)讓與時(shí)，租賃合同應(yīng)該已經(jīng)成立并且生效，就是租賃關(guān)系須有效的存在，換言之，租賃關(guān)系的有效存在的準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)應(yīng)確定在所有權(quán)讓與時(shí)。同時(shí)，需要注意的是，根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，僅有租賃物讓與契約尚不能實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)，對(duì)動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)需要交付，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)需要登記。

(2)出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人

租賃物的所有權(quán)已經(jīng)讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關(guān)系雖然有效存在，但是租賃物的所有權(quán)人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意，沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)，即所有權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)，在此情況下，則該制度也沒(méi)有適用的余地。

(3)租賃物已經(jīng)交付于承租人

“買賣不破租賃”構(gòu)成要件中的交付，除指出租人已交付租賃物外，還需承租人繼續(xù)占有租賃物。主要理由是，一方面，承租人未占有說(shuō)明其對(duì)租賃物沒(méi)有使用收益，無(wú)此收益則失去了強(qiáng)化租賃權(quán)的基礎(chǔ);另一方面，承租人未占有不能起到公式作用，為維持交易安全，不應(yīng)賦予租賃權(quán)對(duì)抗力。

(4)所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間內(nèi)

“買賣不破租賃”的本意即包含了承租人在占有租賃物的期間內(nèi)，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，導(dǎo)致自身對(duì)于租賃物的使用效益可能面臨受損的風(fēng)險(xiǎn)。故所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間事適用條件之一。

買賣不破租賃的適用條件是要在法律允許的合法簽訂的租賃合同之內(nèi)進(jìn)行。而買賣不破租賃的原則一般適用于土地和房屋這種不動(dòng)產(chǎn)的租賃。如果是不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生了抵押或者是贈(zèng)送或者是繼承，那么就會(huì)其改變所有權(quán)的問(wèn)題。此時(shí)需要將其進(jìn)行變動(dòng)。

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些？

買賣不破租賃的條件是什么？