一、抵押不動(dòng)產(chǎn)形成買賣不破租賃的風(fēng)險(xiǎn)是什么?

(一)抵押人在申請(qǐng)借款時(shí)用各種手段故意隱瞞抵押物已出租的情況，銀行調(diào)查時(shí)也未發(fā)現(xiàn)此情況，導(dǎo)致誤判風(fēng)險(xiǎn)。

(二)貸款發(fā)放后，借款人因種種原因無(wú)力償還借款，為逃避債務(wù)在抵押物出租時(shí)一次性、長(zhǎng)久性、惡意性收取巨額租金，即使日后拍賣抵押物，銀行受償也將大打折扣，導(dǎo)致折價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

(三)案件進(jìn)入法院執(zhí)行階段，為逃避抵押物被法院執(zhí)行，抵押人與自己的親屬、朋友、生意伙伴等串通一氣“倒簽”租賃合同，一旦進(jìn)入執(zhí)行階段承租人與法院及銀行形成對(duì)抗，阻礙抵押物的執(zhí)行處置，大大延長(zhǎng)了銀行收回不良貸款的時(shí)間，造成時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。

(四)在公司借款中，抵押人把抵押房產(chǎn)出租的同時(shí)，又把自身抵押房產(chǎn)內(nèi)的機(jī)器生產(chǎn)設(shè)備一并出租，這種“打包”式的出租方式處置難度更大，往往各方之間相互勾結(jié)、串通，以種種理由要求銀行報(bào)損，處置成本將大大增加，即使日后實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，所負(fù)擔(dān)的處置費(fèi)用往往也很高，造成成本風(fēng)險(xiǎn)。

(五)以無(wú)證房產(chǎn)“綁架”有證房產(chǎn)。

二、買賣不破租賃的條件是什么?

1、存在合法有效的租賃合同

要適用該制度，在所有權(quán)讓與時(shí)，租賃合同應(yīng)該已經(jīng)成立并且生效，就是租賃關(guān)系須有效的存在，換言之，租賃關(guān)系的有效存在的準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)應(yīng)確定在所有權(quán)讓與時(shí)。同時(shí)，需要注意的是，根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，僅有租賃物讓與契約尚不能實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)，對(duì)動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)需要交付，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)需要登記。

2、出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人

租賃物的所有權(quán)已經(jīng)讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關(guān)系雖然有效存在，但是租賃物的所有權(quán)人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意，沒有辦理過戶手續(xù)，即所有權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)，在此情況下，則該制度也沒有適用的余地。

3、租賃物已經(jīng)交付于承租人

“買賣不破租賃”構(gòu)成要件中的交付，除指出租人已交付租賃物外，還需承租人繼續(xù)占有租賃物。主要理由是，一方面，承租人未占有說(shuō)明其對(duì)租賃物沒有使用收益，無(wú)此收益則失去了強(qiáng)化租賃權(quán)的基礎(chǔ);另一方面，承租人未占有不能起到公式作用，為維持交易安全，不應(yīng)賦予租賃權(quán)對(duì)抗力。

4、所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間內(nèi)

“買賣不破租賃”的本意即包含了承租人在占有租賃物的期間內(nèi)，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，導(dǎo)致自身對(duì)于租賃物的使用效益可能面臨受損的風(fēng)險(xiǎn)。故所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間事適用條件之一。

買賣不破租賃交易過程當(dāng)中會(huì)存在的這些風(fēng)險(xiǎn)不是法律上統(tǒng)一規(guī)定的，這只能根據(jù)現(xiàn)有的案例給大家總結(jié)出一些相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)，除了不動(dòng)產(chǎn)的抵押之外，正常情況下買賣不破租賃有可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不少，但是有些買家提前不看租房合同，過戶之后才不認(rèn)可租房合同。

買賣不破租賃四種例外有哪些

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些？

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