一、買賣不破租賃和善意取得兩者是否一樣?
買賣不破租賃和善意取得兩者是不一樣的,買賣不破租賃,即在租賃關(guān)系存續(xù)期間,即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人,對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響,買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。
善意取得又稱為即時(shí)取得,無(wú)權(quán)處分人將其財(cái)物(動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn))轉(zhuǎn)讓給第三人,如受讓人在取得該財(cái)物時(shí)系出于善意( 合理對(duì)價(jià) 公示),則受讓人取得該物的所有權(quán),原權(quán)利人喪失所有權(quán)。
買賣不破租賃原則是應(yīng)當(dāng)遵守的,在城鎮(zhèn)房屋租賃合同中同樣如此。出租人和承租人訂立了租賃合同,在租賃期間,出租人出賣租賃房屋,是可以的,第三人作為買受人可以買到該房的所有權(quán),但在這個(gè)租賃房屋上存在的租賃關(guān)系不能消滅,必須承認(rèn)該租賃關(guān)系,不能打破現(xiàn)存的租賃關(guān)系。受讓人與承租人產(chǎn)生新的租賃關(guān)系,構(gòu)成債的轉(zhuǎn)移,承租人向新的出租人交納房租,繼續(xù)履行租賃合同。買賣不破租賃規(guī)則設(shè)立的目的,是保護(hù)承租人的租賃權(quán)。通常認(rèn)為,在一個(gè)租賃關(guān)系中,承租人是弱者,因此要給承租人更多的保障,因此,即使出租人把房子賣了,租賃關(guān)系仍然存在,買受人不可以破壞這個(gè)合同租賃關(guān)系。
二、司法解釋第二十條規(guī)定:
“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng),承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的,人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外:
(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”這里規(guī)定的規(guī)則是:
1、承認(rèn)買賣不破租賃規(guī)則,“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng),承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的,人民法院應(yīng)予支持”。這就是買賣不破租賃的原則。
2、規(guī)定買賣不破租賃的兩個(gè)例外:一是租賃房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),買賣不破租賃原則不能對(duì)抗抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),可以買到租賃房屋的所有權(quán),并且實(shí)際占有,解除原來(lái)的租賃關(guān)系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的,也不受買賣不破租賃規(guī)則的影響。
3、如果雙方當(dāng)事人另有約定,如果出租人和承租人在租賃合同訂立時(shí)就約定不受買賣不破租賃原則約束的,即約定只要賣房就解除租賃合同的,那等于約定了一個(gè)附解除條件的合同,當(dāng)然不受買賣不破租賃原則的約束。
在我國(guó)如果第三人在不知情的情況下,進(jìn)行了相關(guān)物權(quán)的買賣的話,有可能會(huì)適用于我國(guó)善意取得制度取得相對(duì)應(yīng)的物權(quán),但同時(shí)也存在著買賣不破租賃關(guān)系,兩者容易混為一談,但實(shí)際上從本質(zhì)和性質(zhì)上來(lái)說(shuō)是有本質(zhì)方面差異的,都給大家簡(jiǎn)單介紹了。
買賣不破租賃的適用范圍有哪些
承租人能否以“買賣不破租賃”為由要求繼續(xù)承租
買賣不破租賃的條件是什么?
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