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寧波
破產拍賣房產的買賣不破租賃成立嗎
一、破產拍賣房產的買賣不破租賃成立嗎
不成立，破產的房屋建筑作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬于破產財產，其權屬同樣會發生變化。在破產案件中，對于破產企業以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。其理由在于：
(1)若適用該原則，那么租賃合同繼續有效，將導致租賃債權的實現或清償不僅優先于第一順序的破產企業結欠職工工資和勞動保險費用及第二順序的破產企業結欠稅款，而且優先于同為第三順序的其他破產債權，甚至這一租賃債權將會得到完全實現或全額清償，這有悖于破產法的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則;
(2)在許多破產案件中，特別是國有或集體企業破產案件中，將房屋建筑物結合破產企業的土地使用權作為整體轉讓進行變現的情形較多。若適用該原則，那么租賃合同繼續有效，購買人可能會考慮自己購買的土地因附著有租賃關系，不利于自己的開發利用，由此影響破產財產的變現。
二、動產租賃的限制適用
從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看，該原則應當不適用于動產租賃。對于我國合同法第229條的規定是否應當適用于動產呢?筆者認為，動產租賃不應當適用該原則，其理由如下：
第一，動產的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產租賃權以特殊的保護。
第二，對動產租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利于財產的流通，不利于充分發揮財產的效用，不符合物盡其用的財產利用原則。
第三，租賃權的物權化應有一定的邊界，否則不但有違租賃權物權化的初衷，而且會導致法律體系的紊亂，這一邊界應通過其適用的客體體現出來，即租賃權物權化應是指不動產租賃權的物權化。
第四，從各國立法來看，立法例上都是對不動產實行租賃權物權化。
有關破產拍賣財產的情況是顯然不適用于買賣不破租賃原則的，具體情況下應當按照法律規定的情況來進行處理，特別是對于破產財產的認定上，必須由司法機關根據實際情況來進行處理，避免法律適用錯誤造成違法的行為，還需要追究法律責任。
買賣不破租賃的適用范圍有哪些
承租人能否以“買賣不破租賃”為由要求繼續承租
房屋買賣不破租賃的法律后果是怎樣的
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