針對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所呈現(xiàn)出來的一種極其不正常的銷售模式，甚至是近乎于扭曲的房產(chǎn)價(jià)格，從而導(dǎo)致我國(guó)政府不得不通過一系列的渠道對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)。雖然干預(yù)的程度有限，但每一種政策的出臺(tái)及影響力絕對(duì)是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，比如說商品房限購(gòu)政策，這在一定程度上多少遏制了房?jī)r(jià)的上漲。

一、商品房限購(gòu)政策具體是什么?

核心內(nèi)容就是限制貸款問題 首套房按基準(zhǔn)利率 二套房按110%以上不等放貸或不容許放貸 各城市掌握不一樣

中央政府可在住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部指定的40個(gè)重點(diǎn)城市統(tǒng)一實(shí)施基本限購(gòu)令：各城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房;外地戶籍和境外人士最多限擁有一套;兩次購(gòu)房時(shí)間需相隔兩年以上;禁止公司購(gòu)房。

基本限購(gòu)令符合絕大多數(shù)家庭的居住、投資需求，與一些城市的購(gòu)房入戶政策也不沖突，且不會(huì)阻礙住房租賃、度假物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。 在人口大量流入、土地供應(yīng)相對(duì)緊張的北京、上海等城市，可附加實(shí)施外來人員一年等候期制度，即外地和境外居民，須提供至少一年的納稅或社保證明后才能購(gòu)買。限購(gòu)令簡(jiǎn)單易行，其實(shí)施主要依賴各城市房管部門的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和網(wǎng)絡(luò)簽約兩個(gè)信息系統(tǒng)，不需全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。目前住建部正在推進(jìn)40個(gè)重點(diǎn)城市住房信息系統(tǒng)的建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)，這項(xiàng)工作非常有價(jià)值。系統(tǒng)建成后，將可有效支持開征多套房房產(chǎn)稅，并可優(yōu)化40個(gè)城市范圍內(nèi)的限購(gòu)。

其他手段可重歸市場(chǎng)化：

第一、取消商業(yè)銀行的差別化信貸，并通過住房公積金貸款的低利率、低首付、提高貸款上限，支持中間階層置業(yè)。現(xiàn)行的差別化信貸政策違背商業(yè)銀行的逐利本能，必須靠銀監(jiān)會(huì)三令五申才可實(shí)施，而限購(gòu)令可基本禁絕利用信貸資源炒房和過度投資的行為。央行、銀監(jiān)會(huì)可根據(jù)全國(guó)宏觀調(diào)控需要規(guī)定按揭首付和利率的底限，由商業(yè)銀行在此基礎(chǔ)上，按風(fēng)險(xiǎn)管理要求因地制宜、因時(shí)制宜、因戶制宜地發(fā)放按揭。

第二、取消限價(jià)房，逐步取消經(jīng)濟(jì)適用房。中產(chǎn)階層可購(gòu)買性價(jià)比更好的新建或二手商品住宅;住房保障體系從“以售為主”轉(zhuǎn)向“租售并舉”，將來可轉(zhuǎn)向“以租為主”直至最終取消經(jīng)濟(jì)適用房。

第三、原用于調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、抑制地價(jià)的90/70和中小套型、中低價(jià)位普通商品房用地可以取消。國(guó)有土地出讓繼續(xù)堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向，盡量減少易導(dǎo)致暗箱操作的綜合評(píng)標(biāo)。

自住房和商用房在首付上是沒有區(qū)別的，只有在繳納稅費(fèi)的時(shí)候商用房比自住房多了土地增值稅這個(gè)稅種。現(xiàn)在首付的情況可以分為：

1、在首套房的情況下，購(gòu)買新房并且面積不超過90平米的繳納首付可以最低為20%;

2、在二套房的情況下，購(gòu)買房產(chǎn)的最低首付為50%;

3、三套房的情況，需要貸款的銀行根據(jù)房?jī)r(jià)的情況可以不予與貸款;

4、其他的情況最低首付為30%。

二、實(shí)施限購(gòu)政策的意義

1、主要意義

中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，應(yīng)該遵循的原則是對(duì)市場(chǎng)干預(yù)最少、符合行業(yè)發(fā)展規(guī)律從而有利于長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的政策體系。為此，在加強(qiáng)住房保障之外，在中心城市應(yīng)長(zhǎng)期實(shí)施商品住宅限購(gòu)，徹底遏制投機(jī)和過度投資，同時(shí)取消一些現(xiàn)有非市場(chǎng)化的調(diào)控措施，可以確保行業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。

2、產(chǎn)生影響

(1)多地初現(xiàn)退房潮

由于政策的出爐時(shí)間與消費(fèi)者下定金的時(shí)間存在“時(shí)間差”，深圳、北京、廣州等城市的部分樓盤已經(jīng)在十一之后，大量在9月認(rèn)購(gòu)的客戶，銀行貸款的審批將變得異常嚴(yán)格。北京聯(lián)達(dá)四方房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜逋嘎叮瑩?jù)其近期從一線市場(chǎng)了解到的信息，在9月簽約客戶中，不能達(dá)到銀行貸款條件或者首付需要提高的客戶，至少占同期成交量的1/3，加上二次調(diào)控出臺(tái)后還有些客戶抱著僥幸心理?yè)岅P(guān)突圍，“絕大部分在售項(xiàng)目將面臨史上最大規(guī)模的退房潮”。

(2)住建部提示：違反限購(gòu)令辦不了房產(chǎn)證

限購(gòu)令出臺(tái)后，由于個(gè)別購(gòu)房人超出當(dāng)?shù)匾?guī)定的家庭限購(gòu)套數(shù)，新購(gòu)住房無法辦理合同備案或房地產(chǎn)登記，引起了一些經(jīng)濟(jì)和法律糾紛，給購(gòu)房人帶來了重大風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此問題，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示，鄭重提醒房地產(chǎn)交易各方參與人應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解房地產(chǎn)調(diào)控政策，重點(diǎn)是本地區(qū)限購(gòu)住房套數(shù)的相關(guān)規(guī)定，防止因?qū)φ叩牟涣私舛a(chǎn)生經(jīng)濟(jì)和法律風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)銷售機(jī)構(gòu)要加大對(duì)限購(gòu)措施等調(diào)控政策的告知力度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)門店顯著位置標(biāo)示限購(gòu)措施的主要內(nèi)容，并加強(qiáng)對(duì)員工的管理和培訓(xùn)。房屋銷售人員、經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)按照誠(chéng)實(shí)信用原則，如實(shí)準(zhǔn)確告知每一位購(gòu)房者相關(guān)政策并作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示，避免造成不必要的退房糾紛。

3、影響范圍

2011年頭兩個(gè)月，加息步步緊逼，房產(chǎn)稅“敲山震虎”，在“最嚴(yán)調(diào)控”升級(jí)的壓力下，樓市步入降溫通道：1月成交顯著萎縮，春節(jié)樓市跌入“冰點(diǎn)”。新一輪調(diào)控高壓下，多方期盼樓市會(huì)出現(xiàn)“合理調(diào)整”。“春節(jié)交易驟降，只是樓市降溫的開始。”有關(guān)人士表示，隨著緊縮政策陸續(xù)執(zhí)行到位，調(diào)控“戰(zhàn)果”有望擴(kuò)大，2011年房?jī)r(jià)將得到一定遏制。但在調(diào)控中如何防止傷及“合理需求”，成為另一個(gè)急需迫切解決的問題。

雖然商品房限購(gòu)政策目前在全國(guó)絕大多數(shù)的省市都有開始實(shí)行，但這并不代表著自己所在地區(qū)的商品房也是限購(gòu)的，因?yàn)槲覈?guó)的商品房限購(gòu)也是由北京，上海等這些地區(qū)首先作為試點(diǎn)，然后才逐步的開始實(shí)行的，對(duì)于商品房的限購(gòu)政策，最關(guān)鍵的問題就是要限制二套房的貸款和首付比例。

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