房屋質(zhì)量問題關(guān)系到居住者的居住體驗。房屋如果出現(xiàn)質(zhì)量問題，施工單位應(yīng)負責維修，這在雙方訂單的合同中已有說明。但實踐中由于雙方責任的不明確導(dǎo)致因房屋質(zhì)量問題產(chǎn)生的糾紛比比皆是。?下面律霸小編為大家提供了一份房屋質(zhì)量糾紛判決書，一起來看看法院在審理此類案件時會如何處理吧。

上　海　市　第　一　中　級　人　民　法　院

民　事　判　決　書

(2005)滬一中民二(民)再終字第3號

抗訴機關(guān)上海市人民檢察院。

原審上訴人(原審原告)沈*，*，*年*月*日出生，*族，住上海市*區(qū)*路*弄*號*室。

委托代理人仲*理，上海市*浩律師事務(wù)所律師。

委托代理人吳*，上海市*浩律師事務(wù)所律師。

原審被上訴人(原審被告)上海**實業(yè)發(fā)展(集團)有限公司，住所地上海市**中路585號。

法定代表人張**，董事長。

委托代理人鄒**，上海市**律師事務(wù)所律師。

原審上訴人沈　與原審被上訴人上海**實業(yè)發(fā)展(集團)有限公司(以下簡稱**公司)房屋質(zhì)量糾紛一案，本院于2003年9月24日作出的(2003)滬一中民二(民)終字第903號民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。上海市人民檢察院于2004年10月18日對本案提起抗訴。本院依法另行組成合議庭，于2005年3月11日公開開庭審理了本案。上海市人民檢察院指派上海市人民檢察院第一分院代理檢察員方**出庭，原審上訴人沈　的委托代理人仲**、吳**，原審被上訴人興盛公司的委托代理人鄒**到庭參加訴訟。本案在審限屆滿之前已經(jīng)依法辦理了延長手續(xù)并獲批準。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原一審認定，2002年8月14日，沈　與案外人沈**簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份。合同約定：沈**購買坐落于上海市閔行區(qū)**路399弄67號101室房屋，房屋建筑面積為159.57平方米，總房價款為人民幣(下同)800，000元。沈**于2002年9月8日支付800，000元予房屋的原產(chǎn)權(quán)人沈**。2002年9月13日，沈**獲得了系爭房屋權(quán)利人為本人的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》。2003年1月27日，**公司與蘇**簽訂的《新梅公寓Y型房優(yōu)質(zhì)房補償協(xié)議》。協(xié)議第1條約定：甲方(**公司)承諾**公寓Y型房為甲方出售的優(yōu)質(zhì)高檔商品房，由于出現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)該由甲方進行修復(fù);乙方(蘇**)同意配合甲方進行修復(fù)。第2條約定，甲、乙雙方一致認為損失分為兩部分：一部分為優(yōu)質(zhì)房補差的共性損失，另一部分為室內(nèi)裝潢和部品件的個性損失。對于共性部分損失甲方愿一次性給予500元/平方米經(jīng)濟補償，個性部分損失將在公用部位整體修復(fù)工程結(jié)束后視損失程度給予補償。第7條約定：乙方如要進行二手房交易，對歷史存在質(zhì)量問題有義務(wù)告知買家，以避免引起不必要的經(jīng)濟糾紛。

原一審另查明：上海**房地產(chǎn)開發(fā)(集團)有限公司變更為上海**實業(yè)發(fā)展(集團)有限公司。

原一審認為，沈**與沈**的房屋買賣是二手房買賣，沈**作為買受人應(yīng)當善盡注意義務(wù)。對房屋現(xiàn)狀，尤其是房屋的質(zhì)量情況，在看房驗收時應(yīng)予以充分注意，并由此承擔相應(yīng)的責任。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定：“商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房;給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責任。”根據(jù)該規(guī)定，**公司作為上述房屋的開發(fā)商，對房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格承擔責任。現(xiàn)沈**未能舉證上述房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，也未申請對上述房屋做質(zhì)量鑒定，因此，法院無法認定房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。至于房屋的原產(chǎn)權(quán)人沈**購房后，未向**公司提出房屋質(zhì)量問題，也未向**公司提出賠償問題，與沈**沒有關(guān)系。**公司與沈**間沒有直接的合同關(guān)系，**公司也未向沈**承諾系爭房屋是優(yōu)質(zhì)房。因此，沈**以**公司交付的房屋不符合其承諾的優(yōu)質(zhì)房標準為由提出賠償請求，缺乏依據(jù)，法院不予支持。

原一審法院審理后于2003年7月24日作出判決：駁回沈**的訴訟請求。案件受理費人民幣3，510元，由沈**負擔。

判決后，沈**不服，上訴于本院稱：系爭房屋存在嚴重的基礎(chǔ)沉降問題，這是普通人所無法事先預(yù)知及通過自身能力所能判斷的，因此原審判決要求沈　所盡的注意義務(wù)是擴大了其的義務(wù)。在房屋合理使用期限內(nèi)，開發(fā)商或建筑商對于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量是終身保修的。要求撤銷原判，改判支持其在原審時的訴訟請求。

**公司辯稱：**公司與沈**之間沒有法律上的合同關(guān)系，并不知道沈**與案外人沈**是如何約定二手房轉(zhuǎn)讓的，也未和案外人約定過轉(zhuǎn)讓二手房應(yīng)該承擔的責任，要求駁回上訴，維持原判。

原二審認為，根據(jù)沈**在原審時的訴狀所表達的意思及引用的法律條文表明，其請求法院判令**公司賠償人民幣100，000元所持理由是對方違約。所謂違約是指違反合同的約定。而沈**取得訟爭房屋的所有權(quán)，并非依據(jù)其與興盛公司的房屋買賣合同。雙方就此沒有合同關(guān)系，而沈**要求**公司承擔違約責任，與合同的相對性原則不符。原審法院未支持沈**的賠償請求是正確的，應(yīng)予維持。沈**以**公司開發(fā)建造的房屋有質(zhì)量問題為由堅持賠償請求，依據(jù)不足，不予支持。遂依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。

抗訴認為，沈**在民事起訴狀中明確，其系通過房地產(chǎn)二級市場購得系爭房屋，現(xiàn)因發(fā)現(xiàn)房屋整體基礎(chǔ)沉降嚴重，而該責任系**公司施工所致，故請求判令**公司承擔賠償責任，并向法院提交了其與沈**的《房屋買賣合同》等證據(jù)材料。根據(jù)沈**起訴的意思表示，其所有的房屋是從案外人處購得，已闡明其與**公司的房屋買賣合同關(guān)系事實并不存在，現(xiàn)以系爭房屋由**公司開發(fā)建造為由向**公司主張賠償權(quán)利，實際雙方當事人間僅有一種請求權(quán)基礎(chǔ)即房屋質(zhì)量關(guān)系，可以認定其訴請性質(zhì)即為侵權(quán)之訴。雖然沈　在其訴狀中引用了《民法通則》第111條規(guī)定即民事違約責任條款，該條款的規(guī)定與其主張的事實、理由不相一致，但其畢竟提出了保護自身合法權(quán)利請求賠償?shù)闹鲝垼环恋K其侵權(quán)之訴的成立。沈**上訴后庭審中進一步明確當事人之間不存買賣合同關(guān)系，其向**公司主張權(quán)利的基礎(chǔ)關(guān)系是因**公司為系爭房屋的開發(fā)商，因房屋結(jié)構(gòu)沉降質(zhì)量問題請求賠償，故應(yīng)以審理查明的唯一訴因確認雙方法律關(guān)系。終審判決以沈**訴狀中引用的法律條文系違約責任條款，雙方不存在房屋買賣合同關(guān)系等為由，對其訴請不予支持，適用法律顯有錯誤。

就系爭房屋質(zhì)量問題而言，國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任。**公司對其建造的包括系爭房屋在內(nèi)的Y型房出現(xiàn)沉降等質(zhì)量問題的事實在《新梅公寓Y型房的沉降問題告業(yè)主書》(以下簡稱《告業(yè)主書》)和《**公寓Y型房沉降問題的征詢意見》(以下簡稱《征詢意見》)中得以確認，并以優(yōu)質(zhì)補差的共性損失向同住系爭樓房內(nèi)其他二手房業(yè)主作出了相應(yīng)經(jīng)濟補償。故沈**以**公司建造房屋發(fā)生質(zhì)量問題請求賠償，與法不悖。終審判決認為沈**以**公司建造的房屋有質(zhì)量問題堅持賠償請求依據(jù)不足，顯屬不當。

再審中，沈**堅持其在原審中的訴訟請求及理由。

**公司對沈**的上述主張不予接受，認為系爭房屋存在沉降問題已修復(fù)。雙方間不存在合同關(guān)系，系爭房屋系沈**從案外人處購得的二手房，其也從未向沈**承諾過系爭房屋系優(yōu)質(zhì)房，不同意對沈**進行賠償。

本院經(jīng)再審查明，原一、二審查明的事實無誤，雙方當事人均表示無異議，本院予以確認。

另查明，沈**向原審法院起訴時主張的10萬元賠償額的構(gòu)成為：其中8萬元系依據(jù)**公司與案外人蘇**簽訂的《新梅公寓Y型房優(yōu)質(zhì)房補償協(xié)議》約定的共性損失每平方米500元計，另外2萬元系**公司未就補償事宜與其協(xié)商而增加的數(shù)額。

再查明，一審中，沈**提供了興盛公司于2002年9月向Y型房業(yè)主發(fā)放的《告業(yè)主書》和《征詢意見》。

再審審理中，當事人雙方均不愿意調(diào)解。

本院認為，雖然沈**與**公司間不存在房屋買賣合同關(guān)系，沈**在向原審法院提起訴訟時引用了我國《民法通則》第111條

，但沈**要求興盛公司賠償?shù)囊罁?jù)是包括系爭房屋在內(nèi)的Y型房因沉降造成質(zhì)量問題，**公司與案外人蘇**簽訂的《新梅公寓Y型房優(yōu)質(zhì)房補償協(xié)議》，協(xié)議中**公司承諾Y型房為其出售的優(yōu)質(zhì)房，對質(zhì)量問題造成的損失同意對業(yè)主進行補償。沈**購買的房屋與案外人蘇**的房屋同屬Y型房，因此可以確認系爭房屋也應(yīng)屬優(yōu)質(zhì)房。

系爭房屋雖不是沈**直接向**公司購得，雙方亦未就沉降引起的房屋質(zhì)量問題簽訂過補償協(xié)議，但**公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目的質(zhì)量應(yīng)當承擔相應(yīng)的民事責任。沈**在與案外人沈**簽訂系爭房屋買賣合同后，**公司才向相關(guān)業(yè)主發(fā)放了《告業(yè)主書》和《征詢意見》。此前，案外人沈**亦未從**公司處就系爭房屋質(zhì)量問題取得過任何形式的補償。

再審審理中，當事人雙方對系爭房屋存在沉降引起的質(zhì)量問題均無異議，因此，沈**要求**公司按共性損失標準500元/平方米對其賠償8萬元的訴訟請求，應(yīng)屬合理，本院予以支持。**公司對其開發(fā)建設(shè)的房屋，因沉降引起的質(zhì)量問題，應(yīng)當承擔相應(yīng)的民事責任。**公司不同意對沈**進行賠償?shù)睦碛刹荒艹闪ⅲ遗d盛公司與案外人蘇**達成的補償協(xié)議中，對蘇**的共性損失予以補償也未以房屋質(zhì)量是否修復(fù)作為前提。但沈**關(guān)于興盛公司未就補償事宜與其協(xié)商而增加的2萬元的訴訟請求，因缺乏事實與法律依據(jù)，本院不予支持。原一、二審判決不當，本院應(yīng)予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十四條、第一百八十六條、第一百八十八條和第一百五十三條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、　撤銷本院(2003)滬一中民二(民)終字第903號民事判決和上海市閔行區(qū)人民法院(2003)閔民三(民)初字第630號民事判決;

二、 上海**實業(yè)發(fā)展(集團)有限公司于本判決生效后10日內(nèi)支付沈**補償款人民幣8萬元;

三、沈**的其余訴訟請求不予支持。

原一、二審案件受理費人民幣7，020元，由上海**實業(yè)發(fā)展(集團)有限公司負擔5，616元，沈**負擔1，404元。

本判決為終審判決。

審　判　長　沙**

審　判　員　姜**

審　判　員　丁**

二OO五年六月二十四日

書　記　員　黃**

房屋施工完成之后，施工方會與業(yè)主簽訂一份保修協(xié)議，在此期間如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)由施工單位負責維修。因此在本案中，雖然當事人購買的是二手房，施工方拒絕承擔就質(zhì)量問題而申請的賠償，但法院仍然判決施工單位承擔賠償責任。

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