深圳怎么房屋買賣？深圳房屋的買賣只要按照規(guī)定，一點(diǎn)也不復(fù)雜。買賣雙方通過正常的信息溝通渠道，合法交易。如果是新房，則大概分為考察入住條件、房屋驗(yàn)收、辦理物業(yè)管理手續(xù)等流程。二手房買賣，主要包括查檔確權(quán)、簽訂合同、資金監(jiān)管及按揭、贖樓、過戶、取證及抵押、發(fā)放尾款及物業(yè)交割等方面。

怎么房屋買賣

第一步、實(shí)地考察

這一步的工作可以看作是您簽約前的序曲，因此特別重要。實(shí)地考察包括：買房目標(biāo)、資料收集、實(shí)地看房三個(gè)過程。

一、您心中的房子是什么樣的?

有兩個(gè)因素可以大致勾畫出您未來房子的輪廓，一個(gè)是地段，一個(gè)是前面所說的買房能力，由于您和家人的生活及工作都在固定的空間區(qū)域，因此您在買房時(shí)更愿意選擇距離自己或家人工作、學(xué)習(xí)、單位較近的地方買房，或者在家人都習(xí)慣的地段置業(yè)。通過對(duì)買房能力的估算，您也知道了自己大概能買什么價(jià)位、總房款是多少的房子。這兩個(gè)因素綜合起來形成了您對(duì)未來房子的認(rèn)識(shí)，這非常重要，因?yàn)橛辛溯喞涂梢杂械姆攀傅貙ふ曳吭戳恕?

二、怎樣收集房源資料?

心中有了房子的大致輪廓，就可以著手收集房源資料了。專業(yè)的房地產(chǎn)網(wǎng)站，報(bào)紙媒體，電視媒體以及定期舉行的各種房交會(huì)都是很好的選擇。

三、到現(xiàn)場(chǎng)去看看房子

1、首先要考察開發(fā)商銷售的項(xiàng)目是否五證具全，只有擁有五證的項(xiàng)目才是合法的銷售項(xiàng)目。如果您看的是現(xiàn)房，還要向開發(fā)商索取兩書。

2、考察項(xiàng)目的周遍大環(huán)境，包括人文環(huán)境如何：生活、商業(yè)配套設(shè)施是否齊全：交通狀況如何：有沒有娛樂、體育休閑場(chǎng)所：有沒有醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等公共設(shè)施：附近有無工廠等。

3、如果是期房，您要對(duì)開發(fā)商的信譽(yù)、實(shí)力進(jìn)行考證。看看開發(fā)商以前是否還開發(fā)過其他的項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)的結(jié)果如何：看看工地的場(chǎng)容場(chǎng)貌，現(xiàn)場(chǎng)施工管理是否井然有序，結(jié)構(gòu)施工的質(zhì)量;考察售樓處的布置以及銷售人員的素質(zhì);考察樣板間等等(如果是銷售代理售房，則應(yīng)對(duì)代理的實(shí)力情況進(jìn)行了解)。

4、如果是現(xiàn)房，您還要考察一下小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境、規(guī)模、綠化面積、道路、樓間距以及考察房屋的質(zhì)量等等。

第二步、談判簽約

您在選定了購(gòu)房目標(biāo)后，就進(jìn)入了和開放商進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的談判階段。這一階段通常包括三個(gè)過程：談判內(nèi)容、簽認(rèn)購(gòu)書、簽訂合同;當(dāng)然對(duì)于我們非法律專業(yè)的人士來說，這個(gè)階段也是最讓人頭痛的，因?yàn)榉课菡J(rèn)購(gòu)書，房屋買賣合同都有著太多我們讀不懂的地方，所以建議請(qǐng)律師協(xié)助辦理。

一、談判談什么?

談判主要包括房子的價(jià)格、付款方式、裝修交工標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、入住時(shí)間、物業(yè)管理費(fèi)用等等必須涉及的內(nèi)容。其中房?jī)r(jià)的談判最為重要，您應(yīng)該爭(zhēng)取到最大限度的優(yōu)惠價(jià)格，保護(hù)自己的利益。

二、簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)書》

買房先簽《房屋認(rèn)購(gòu)書》并交納定金是現(xiàn)在售樓過程中的習(xí)慣性做法，但簽《房屋認(rèn)購(gòu)書》并不是正式簽約的必要前提，因?yàn)槲覈?guó)相關(guān)法律和法規(guī)并未明確規(guī)定購(gòu)房者在簽訂正式銷售合同前，必須簽訂《認(rèn)購(gòu)書》。所以在你簽訂認(rèn)購(gòu)書后，也是需要承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的，然而房屋認(rèn)購(gòu)書又具備怎樣的法律效力，范本又將怎么樣寫呢?

三、簽訂正式購(gòu)房合同/購(gòu)房合同范本

1、首先您應(yīng)該帶著簽訂合同所需的身份證、手章等資料在約定的時(shí)間來開發(fā)商的售樓處簽合同。簽訂購(gòu)房合同是購(gòu)房過程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，您的權(quán)利和義務(wù)盡在其中，一旦簽訂即受法律的制約。因此奉勸您在簽訂合同之前，請(qǐng)?jiān)偃遄煤贤瑮l款，熟知簽訂購(gòu)房合同應(yīng)注意的問題，并確信您已經(jīng)清楚了合同各條款的含義，當(dāng)然如果經(jīng)濟(jì)條件允許的話，您還可以請(qǐng)專門的律師幫您閱讀您的合同，看是否能夠最大限度的保證您的權(quán)益不受到侵害。

2、合同備案。一般地說，雙方自簽訂合同之日起30日內(nèi)，開發(fā)商會(huì)持商品房銷售許可證、合同，到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行合同備案。需辦理銀行貸款購(gòu)房的，合同備案后還應(yīng)到銀行、房地產(chǎn)管理部門、保險(xiǎn)及公證部門辦理貸款手續(xù)。

第三步、付款及貸款

您在購(gòu)房時(shí)依據(jù)自身的財(cái)力可以選擇一次性付款、分期付款、銀行貸款三種不同的付款方式。如果您的購(gòu)房資金寬裕，不妨選擇一次性付寬，在樓盤剛開盤或封頂以后選擇這種付款方式比較合適，通常能享受開發(fā)商給予的最優(yōu)惠的價(jià)格;如果您手頭沒有足夠的資金支付房款，但卻有一定的支付潛力，可選擇分期付款，在期房階段選擇這種方式最好不過了：如果上述兩種方式都不適合您，您就只能選擇銀行貸款了，條件是必須具有穩(wěn)定的收入并能按時(shí)還款。

第四步、新房入住

?新購(gòu)房屋入住程序大體可分為：入住條件、房屋驗(yàn)收、辦理物業(yè)管理手續(xù)。

一、入住條件

新房入住條件是否成熟可以從以下方面考慮：

1、新建房屋已建成并經(jīng)過房屋質(zhì)檢部門驗(yàn)收合格：水電等基本設(shè)施齊備：物業(yè)管理單位已到位。

2、購(gòu)房者已付清全部款項(xiàng)，或已按合同規(guī)定支付了相應(yīng)比例的款項(xiàng)。

二、房屋驗(yàn)收?

房屋驗(yàn)收包括的內(nèi)容有：

1、入住房屋是否是所購(gòu)買的房屋的全部或部分，如與購(gòu)房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符，要及時(shí)向有關(guān)單位反映、核對(duì)。

2、房屋質(zhì)量檢查，看房屋質(zhì)量是否有問題，發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)反映，維修以后方能入住。

3、按購(gòu)房合同及有關(guān)協(xié)議的約定，查看裝修、清點(diǎn)設(shè)備，物業(yè)管理單位應(yīng)向購(gòu)房者提供裝修及設(shè)備清單，購(gòu)房者按清單內(nèi)容進(jìn)行清點(diǎn)，檢查其設(shè)備、完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，需要求盡快維修、配齊。

4、您在進(jìn)行以上檢驗(yàn)并確認(rèn)檢查結(jié)果與合同的約定無差別后，就可以與開發(fā)商簽訂物業(yè)交付核驗(yàn)單或房屋交接單。對(duì)于核驗(yàn)單中無法確定的事項(xiàng)，應(yīng)寫上“暫不清楚”或“無法認(rèn)定”等;若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)如實(shí)記錄下來，并要求開發(fā)商在一定的期限內(nèi)處理等，最后由雙方簽字、蓋章。

三、辦理物業(yè)管理手續(xù)?

您在簽定了檢驗(yàn)單后，對(duì)房屋的修復(fù)結(jié)果或現(xiàn)狀無異議，就可接收鑰匙，同時(shí)簽訂有關(guān)協(xié)議。接受鑰匙后，物業(yè)交付就完成了，該房屋的收益和風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移到您身上。在接收物業(yè)后的一般質(zhì)量問題只能按照政府的有關(guān)規(guī)定由開發(fā)商保修，開發(fā)商不承擔(dān)任何違約責(zé)任。因此，您接收物業(yè)時(shí)，一定要謹(jǐn)慎，以免因輕率簽署核驗(yàn)單或房屋交接單而使自己在以后的房屋糾紛中，無法充分爭(zhēng)取自己應(yīng)得的權(quán)益。一般在接受鑰匙時(shí)，或規(guī)定幾日之內(nèi)必須到物業(yè)管理公司辦理委托物業(yè)管理事宜。必須辦的物業(yè)管理手續(xù)有以下幾項(xiàng)：

1、簽署《管理公約》。《管理公約》的內(nèi)容由開發(fā)商依據(jù)國(guó)家的法律、法規(guī)與政策要求而制定，并經(jīng)房屋管理部門批準(zhǔn)。如果業(yè)主認(rèn)為管理公約的內(nèi)容有的條款不公平，可以保留意見。因?yàn)樵摴s屬臨時(shí)性質(zhì)，在以后的業(yè)主大會(huì)可以進(jìn)行修改。

2、交付物業(yè)管理費(fèi)用。

3、簽署小區(qū)各項(xiàng)管理守則，如裝修管理、衛(wèi)生管理、停車管理、治安管理等。

第五步、辦理產(chǎn)權(quán)證 在您辦完上述的幾種手續(xù)后，搬入自己的新房還并不能讓你過上舒心的日子，還需要敦促開發(fā)商盡快辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，使您獲得合法的產(chǎn)權(quán)證，這個(gè)過程可能要等待相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，原因之一就是開發(fā)商在新房剛竣工之后，不可能馬上獲得房產(chǎn)證，他們也需到相關(guān)部門辦理房屋初始登記后，購(gòu)房者再到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，申領(lǐng)《房屋所有權(quán)證》辦完房產(chǎn)證后，商品房的交易才算完成。這條操作流程的專業(yè)化程度較高，但惟有按這樣按部就班，才能保證這一特殊的商品在發(fā)生問題時(shí)，讓您有備無患，從而避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

深圳二手房交易十項(xiàng)注意

一、房屋手續(xù)是否齊全?

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

二、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰?

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

三、交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

四、土地情況是否清晰?

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

五、市政規(guī)劃是否影響?

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

六、福利房屋是否合法?

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。

七、單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

八、物管費(fèi)用是否拖欠?

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。

九、中介公司是否違規(guī)?

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

十、合同約定是否明確?

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮

深圳怎么房屋買賣？深圳房屋的買賣，分為新房買賣和二手房買賣。新房是和開放商交易，二手房是和房主交易，無論哪種都需要遵循買賣合約，明確責(zé)任，對(duì)于細(xì)節(jié)問題，需要買賣雙方協(xié)議商定，然后按照合約執(zhí)行。如果還遇到具體問題，可以請(qǐng)教律師。

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