開發(fā)商在符合條件的情況下，可以對自己修建的商品房進(jìn)行銷售，而此時(shí)為了盡快的銷售商品房，往往會(huì)采取售樓廣告的形式進(jìn)行。但作為購房者很多其實(shí)對售樓廣告的法律效力是產(chǎn)生了質(zhì)疑的，那從法律角度來看的話，售樓廣告的法律效力是怎樣的呢?我們一起在下文中進(jìn)行了解。

一、售樓廣告的法律效力是怎樣的

開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢，遠(yuǎn)不具備商品房買賣合同的基本條款。

此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能直接成為合同的內(nèi)容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責(zé)任。

根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任，而且要依法承擔(dān)民事責(zé)任。因此，購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo)，就要及時(shí)向政府有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報(bào)，申請予以查處，或訴請人民法院要求責(zé)任方賠償損失。

二、售樓廣告的相關(guān)內(nèi)容：

要約是希望和他人訂立合同，要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約。兩者有兩點(diǎn)區(qū)別：一是要約的內(nèi)容具體明確，應(yīng)當(dāng)包含合同的主要條款，而要約邀請則不必包含合同的主要條款;二是要約經(jīng)受要約人承諾，合同成立，要約人即受到拘束。而要約邀請僅是引誘他人發(fā)出要約，并不能因?qū)Ψ降某兄Z而成立合同。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

若購房者受售樓廣告吸引，從而具體了解商品房情況的話，那就要小心注意了，現(xiàn)在很多開發(fā)商在售樓廣告中作出的承諾，最終其實(shí)都是沒有實(shí)現(xiàn)的。而此時(shí)也無法追究開發(fā)商的責(zé)任，畢竟我國對售樓廣告是定性為要約邀請。因此在購買房產(chǎn)之前，需要先了解清楚售樓廣告的法律效力，以免自身利益受到損害。

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