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隨著房產(chǎn)的不斷增值，有些各種原因自己無法購(gòu)房的人，為了能夠購(gòu)房，真是挖空了心思，甚至想出了借他人的名義買房的辦法。那么，從法律的角度看，借名買房合同有效嗎?接下來，律霸小編就來為大家詳細(xì)解答一下這個(gè)問題。

一、借名買房合同有效嗎

借名買房的變通方式實(shí)際上存在很大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，以物權(quán)登記為準(zhǔn)。在借名買房的情況下，房地產(chǎn)交易中心登記的對(duì)外公示的房產(chǎn)所有權(quán)人是實(shí)際出資人的父母或子女，即“名義產(chǎn)權(quán)人”，而實(shí)際出資人則是“實(shí)際產(chǎn)權(quán)人”。如果名義產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)過實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的同意將該房地產(chǎn)擅自出售，且買家是以正常價(jià)格購(gòu)買的，則實(shí)際產(chǎn)權(quán)人則無法要求取消交易。

借名買房合同，在履行過程中，如果發(fā)生糾紛，很有可能被認(rèn)定為無效。

其理由主要應(yīng)從政府推出安居房和限價(jià)房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題，從而改善整個(gè)社會(huì)的居住狀況才推出這項(xiàng)針對(duì)特殊人群的優(yōu)惠政策，在開發(fā)安居房和限價(jià)房的過程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財(cái)政補(bǔ)貼，而名義買房人轉(zhuǎn)讓的實(shí)際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購(gòu)房權(quán)，如果這類合同有效，就會(huì)使原來不符合購(gòu)房條件的人購(gòu)買安居房或限價(jià)房，而原應(yīng)享受安居房或限價(jià)房的人群的住房條件仍然沒有得到改善，這樣就違背了政府推出安居房和限價(jià)房的初衷，因而違反了社會(huì)公共利益。

二、以他人名義買房會(huì)發(fā)生哪些糾紛

此問題對(duì)實(shí)際出資購(gòu)房的人是非常不利的，有3點(diǎn)：

1、當(dāng)初買房登記在別人名下，根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定實(shí)際出資的購(gòu)買人是沒有所有權(quán)的。

盡管其實(shí)際出錢購(gòu)買，此后一直居住，水電物業(yè)費(fèi)都由其繳納，但是其仍然得不到所有權(quán)。

2、當(dāng)初購(gòu)房時(shí)之所以將房屋登記到別人名下，大多是因?yàn)榉孔邮悄硞€(gè)單位的福利房，房?jī)r(jià)便宜，但是只賣給本單位職工，而且單位職工只享有房子所有權(quán)，只能辦理房產(chǎn)證，不能辦理土地使用權(quán)證，通俗說法叫小產(chǎn)權(quán)房。

購(gòu)房人為了降低購(gòu)房成本，便冒著很大風(fēng)險(xiǎn)將房子登記在他人名下。這種情況下一旦出現(xiàn)糾紛，除非建房的單位同意，實(shí)際出資的購(gòu)買人是得不到房產(chǎn)所有權(quán)的，即便是與登記人達(dá)成協(xié)議，在單位不同意的情況下是無法變更登記將房子登記到實(shí)際購(gòu)買人名下的。

3、即便按照現(xiàn)在的法律政策或者經(jīng)單位同意能夠?qū)⒋朔慨a(chǎn)登記到實(shí)際購(gòu)買人名下，如果實(shí)際購(gòu)房人按照其與登記人先前簽訂的協(xié)議(假定有這樣的協(xié)議)要求法院判決將房屋過戶到實(shí)際購(gòu)買人名下，此時(shí)如果房屋的登記簿上登記的房子所有人還是原先的登記人則此種方法尚有可行性，但是如果登記人已經(jīng)將房屋賣與另外的人，則實(shí)際購(gòu)房人維權(quán)更加困難了。這種情況又可以分兩種具體情況：

(1)如果登記人只是將房子以形式上的買賣、實(shí)質(zhì)上的贈(zèng)與或者與第三人串通的手段將房屋過戶到第三人名下，則實(shí)際購(gòu)房人是可以主張?jiān)撨^戶或交易是無效的;

(2)如果以市場(chǎng)價(jià)賣給不知此房產(chǎn)所有權(quán)存在糾紛的第三人，則第三人按照現(xiàn)行物權(quán)法善意取得制度可以取得此房所有權(quán)。

如屬第(2)種情況，則從法律上講實(shí)際購(gòu)房人除了支付價(jià)款購(gòu)買此房，其已經(jīng)沒有其他途徑獲得該房產(chǎn)所有權(quán)了。

盡管實(shí)際購(gòu)買人可能無法獲得房子所有權(quán)，但是其與實(shí)際登記人在購(gòu)房之初就房產(chǎn)所有權(quán)及使用就有約定，可以按照具體約定內(nèi)容向法院主張其權(quán)利;即便法院認(rèn)定其約定違反或者規(guī)避法律屬于無效約定不受法律保護(hù)的情況下，實(shí)際購(gòu)房人還是可以按照民法的不當(dāng)?shù)美恚?qǐng)求法院判決將實(shí)際登記人得到的不當(dāng)利益歸于實(shí)際出資購(gòu)房人。

我們了解到借名買房合同在實(shí)踐中是有可能會(huì)被認(rèn)定為無效的，同時(shí)對(duì)于實(shí)際的購(gòu)房者來講，由于此時(shí)房產(chǎn)登記在他人的名下，自己要承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)就是比較大的。

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