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我國(guó)土地性質(zhì)分為兩類(lèi)，而商品房土地使用類(lèi)型一般為出讓地。每個(gè)開(kāi)發(fā)商出售的商品房都會(huì)有一個(gè)使用年限，購(gòu)買(mǎi)時(shí)需要注意其開(kāi)發(fā)商開(kāi)始用地時(shí)間以及用地的年限，還有一些注意事項(xiàng)我們也列舉了出來(lái)，可能會(huì)有你在購(gòu)房時(shí)忽略了的事實(shí)，仔細(xì)閱讀會(huì)對(duì)你有所幫助。

開(kāi)發(fā)商拿出來(lái)出售的商品房全都是出讓地

劃撥地：指該宗土地建造房屋時(shí)，土地使用權(quán)是由國(guó)家行政劃撥的，劃撥地在發(fā)生交易時(shí)每交易一次都需要向國(guó)土部門(mén)支付土地收益金，也叫土地出讓金。

出讓地：指該宗土地建造房屋時(shí)已經(jīng)向國(guó)土局交納

二、使用年限

1、房屋的產(chǎn)權(quán)為私有的，不存在使用年限的問(wèn)題，只要房屋適宜居住，原則你可以永久使用。

2、土地的出讓使用期限一般為50-70年，是從開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)算起的，如果開(kāi)發(fā)商拿地后一直不建房，土地的使用期限會(huì)隨之減少。

三、購(gòu)買(mǎi)商品房注意事項(xiàng)：

（一）查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性

購(gòu)買(mǎi)商品房，首先需要了解開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及資質(zhì)條件。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有嚴(yán)格資本和資質(zhì)要求，如注冊(cè)資本必須在100萬(wàn)以上，沒(méi)有相應(yīng)的資質(zhì)是不能進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，沒(méi)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商有承諾也可能不兌現(xiàn)。自己如果對(duì)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力和資質(zhì)不清的，可以工商、建設(shè)、房管等部門(mén)查詢(xún)開(kāi)發(fā)商的信用檔案信息。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)具備“五證”。

“五證”即：《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》。在商品房預(yù)售階段購(gòu)買(mǎi)的，關(guān)鍵要注重查驗(yàn)項(xiàng)目樓棟是否具有是檢查有無(wú)《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》。 開(kāi)發(fā)商在所售項(xiàng)目樓盤(pán)售房部應(yīng)當(dāng)公示：

①開(kāi)發(fā)資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

②《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》和經(jīng)批準(zhǔn)銷(xiāo)售的平面圖、立面圖;

③已歸檔的測(cè)繪報(bào)告;

④項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖;

⑤商品房擬售價(jià)格表;

⑥前期物業(yè)管理合同范本;

（三）簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條第二款規(guī)定“符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款;當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用;當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。”依據(jù)此條款，購(gòu)房者在和開(kāi)發(fā)商溝通洽談滿(mǎn)意之后，對(duì)于預(yù)售許可范圍內(nèi)的房屋，購(gòu)房者在簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前可以和開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。認(rèn)購(gòu)書(shū)一般只就房屋位置(部位)、套形、面積、價(jià)格、交房期等主要內(nèi)容進(jìn)行約定，對(duì)交房標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、違約責(zé)任等大量?jī)?nèi)容一般都不進(jìn)行約定，所以簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)并不等于完全簽約買(mǎi)下了房子。在未取得預(yù)售許可前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷(xiāo)活動(dòng)。

（四）聯(lián)機(jī)簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》

購(gòu)房者在開(kāi)發(fā)企業(yè)的售房部應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)使用房管局聯(lián)機(jī)簽約系統(tǒng)簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并聯(lián)機(jī)實(shí)時(shí)備案。網(wǎng)上聯(lián)機(jī)簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》聯(lián)機(jī)備案后，購(gòu)房者將在第一時(shí)間收到自貢市房地產(chǎn)管理局發(fā)出的免費(fèi)短信“您所購(gòu)買(mǎi)的XXX項(xiàng)目XX樓棟XX戶(hù)室的商品房買(mǎi)賣(mài)合同已備案”。為防止開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)，購(gòu)房者還可以要求和開(kāi)發(fā)商共同辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記。

（五）簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中的幾個(gè)注意事項(xiàng)：

①購(gòu)房者在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》或補(bǔ)充合同時(shí)須要求開(kāi)發(fā)商使用聯(lián)機(jī)網(wǎng)上簽約合同，提交合同后能及時(shí)備案，收到備案提示信息或使用備案合同上打印的商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案號(hào)網(wǎng)上驗(yàn)證。不能相信開(kāi)發(fā)商提供的手工制式合同，暫時(shí)無(wú)法備案等各種借口。

②依據(jù)自貢市房地產(chǎn)管理局《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部》第一條“從2004年6月1日起，全市的商品房銷(xiāo)售按套內(nèi)建筑面積(實(shí)得建筑面積)計(jì)算銷(xiāo)售單價(jià)及總價(jià)款”，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定的房屋買(mǎi)賣(mài)單價(jià)一定是套內(nèi)單價(jià)。

③購(gòu)房者在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》或補(bǔ)充合同時(shí)，需要注意合同中是否對(duì)于小區(qū)公共配套的會(huì)所、小區(qū)幼兒園、小區(qū)活動(dòng)室等建筑物所有權(quán)有約定條款，約定條款應(yīng)當(dāng)約定房屋所有權(quán)歸屬和使用性質(zhì)。

④要確定《房屋所有權(quán)證》的取得時(shí)間，在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十九條中有明文約定辦理《房屋所有權(quán)證》的時(shí)限和違約責(zé)任，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意約定時(shí)間，不能讓開(kāi)發(fā)商把辦理《房屋所有權(quán)證》的時(shí)間無(wú)限延遲。

⑤購(gòu)房者在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》或補(bǔ)充合同時(shí)，在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中有無(wú)前期物業(yè)服務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的特別約定。

通過(guò)上文我們的介紹，相信對(duì)于想要購(gòu)房的你有很大的幫助。商品房土地使用類(lèi)型一般都不會(huì)改變，購(gòu)房者需要在購(gòu)房時(shí)看清所有的細(xì)則，以防在之后居住的過(guò)程中發(fā)生問(wèn)題。購(gòu)買(mǎi)商品房常常需要關(guān)注一些事項(xiàng)，我們因此介紹了五點(diǎn)購(gòu)房時(shí)的注意事項(xiàng)，希望你們讀后有所幫助。有任何問(wèn)題可以來(lái)詢(xún)問(wèn)我們法律365。

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