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寧波
什么是二手房的網簽價
何謂網簽價?
新房和二手房都有“網簽”這個步驟，買賣雙方簽訂合同后，開發商或中介將合同上傳至房管部門的房屋備案系統并公示，謂之“網簽”。一套房子網簽后，將生成的合同編號(也稱之為合同備案號)，這樣就可以有效避免“一房兩賣”的現象。
網簽時約定的房屋價格就是“網簽價”，新房的稅基就是根據網簽價格來確定的(二手房則不一定，詳見下文)。
何謂核定價?
各地都有核定價，也有稱之為“二手房過戶指導價”的，都是一個意思。
它是由當地稅務部門確定的，核定價存在的意義主要是“托底”，簡單說，當買賣雙方的網簽價格低于核定價時，稅務部門將不再根據網簽價來確定稅基，而是以核定價為標準來確定稅基。
看到這，也許你明白了，核定價明顯就是為了對付“陰陽合同”嘛，的確如此，它本質上是為了保證稅收。試想一下，如果買賣雙方為了避稅，網簽價定為1元，那么這套房子就完全沒有任何稅費了。
下圖是北京地區二手房契稅的計算方式：
我們明顯可以看到，稅基取的是“網簽價”與“核定價”二者間的較高者(注：2016年的契稅優惠政策不涉及北上廣深，北京地區二套房契稅仍然是3%)。
有網友要問了，那么買二手房時，我怎么知道“網簽價”與“核定價”孰高孰低呢?
核定價這個數據一般不直接對外公布，自己去稅務機關咨詢，也只能得到一個大概的數據。因為在確定房屋的核定價時，要參考地段、面積等多個因素。如果你問具體某套房之的核定價格，對方有沒有那個耐心告訴你還兩說呢!
一般情況下，購房者可以從房產中介機構處了解核定價格，只要你看中了某套房子，他們一般會給出具體的核定價格。
確切的核定價可以在稅票中看到，下圖是一張通過核定價來確定稅額的增值稅發票，上面有明顯的“核定價計稅”字樣。
另外，在二手房交易中，還有個“評估價”，這個價格是第三方評估機構就某套房屋給出的，評估價影響的是銀行貸款額度和首付款，比如一套房子成交價是100萬，評估價最終為80萬，那么如果貸款額度是80萬的70%，而不是100萬的70%。實際貸款額度是56萬，首付是44萬。
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