一些在農村擁有宅基地的農戶想將宅基地上房屋出售，但出售宅基地存在著一些限制性條件。若不了解那些限制性條件，就會造成農村宅基地房屋買賣合同無效。為了讓您對農村宅基地房屋買賣合同相關法律法規有所了解，律霸小編為您整理了農村宅基地房屋買賣合同司法解釋的主要內容，希望對您有所幫助。

2004年12月，北京市高級人民法院印發了《農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》，該通知就農村私有房屋買賣中的若干疑難問題進行了研討，并形成了會議紀要，要求各院在審判中參照執行。

一、農村宅基地上的房屋買賣合同無效

1、此類合同違反了法律的強制性規定。《土地管理法》明確規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”因此，在農村宅基地上所建商品房買賣合同違反了法律的強制性規定。根據《合同法》第52條的規定，違反法律的強制性規定的合同無效，由此就可以得出此類合同無效的結論。

2、此類合同購買主體必須是本村村民，除此以外合同無效。1999年5月6日發布的《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。2001年8月31日《山東省人民政府關于加強農村宅基地管理的通知》明確規定：“嚴格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉讓、買賣宅基地，擅自轉讓、買賣的土地建設等行政管理部門不得辦理有關手續，并由土地行政主管部門按照擅自轉讓土地使用權的規定依法處理。”

持此觀點的人認為農村村民一戶只能申請一處宅基地，農民宅基地使用權由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經濟組織成員的資格是聯系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。如果非本村村民獲得該房屋，應主體資格的變動，就會改變宅基地使用權的性質，因而不具有可交易性。

3、由于合同標的不能而無效

所謂標的可能，是指合同所規定的債權人的權利或債務人的義務在客觀上有成為現實的可能。如果標的無法實現，則不發生法律上的效力。當事人簽訂的宅基地上買賣合同，其標的是買受人交付價金、出賣人移轉房屋所有權。但現實生活中，房產管理部門要么只辦理城市國有土地上所建房屋的權屬證書，要么依據有關法律規章不予辦理，導致農村房屋無法辦理過戶。

4、未經村委會同意和政府審批而無效。

《山東省高級人民法院關于審理房地產案件若干問題的意見》第56條明確規定：“農村宅基地使用權的轉移，必須經合法批準……未經審查批準，宅基地使用權不能隨房轉移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效。”

?宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。《河北省農村宅基地管理辦法》第二十條規定：“ 非法轉讓宅基地或者非法轉讓土地建設住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收非法所得，并可處以非法所得百分之五以上百分之二十以下的罰款；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任

關于農村宅基地能否向城鎮居民轉讓的問題，目前國家是采取“一刀切”的做法，即禁止轉讓，沒有特例。現在的司法實踐對城鎮居民購買農村宅基地一概認定無效，雙方如果存在爭議，起訴到法院，法院按無效合同的處理辦法來處理這類糾紛，購買人將房屋交還，出賣人返還房款。2004年，北京市高院專門下發了一個文件，即買賣農村宅基地一律認定無效。制定這樣政策或法律規定的出發點是國家保護農民的利益及賴以生存的耕地。具體的理由如下：第一，宅基地的所有權屬于集體，個人無權把宅基地使用權轉出集體之外；第二，城鎮居民在農村購置宅基地一般不是為了滿足基本的居住要求，將導致農村土地的浪費；第三，住房和宅基地是農民安身立命的最后保障，如果允許轉讓，一旦農民進城打工無法在城市立足，就會造成農民流離失所，帶來社會問題。正在審議的物權法草案也規定，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。你們的宅基地買賣合同是無效的，法律不予保護。

二、農村房屋買賣應注意哪些必要程序？

1、房屋買賣應經集體即村民委員會書面同意。

2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。

3、應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產證等相關材料的原件。

4、應到產權登記部門查看房屋產權是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產保全措施。

5、應訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續。房屋買賣合同應由相關職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續；還應到房產管理部門依法辦理“房產證”的過戶更名手續。

三，村民能否出賣其宅基地上房屋？

《中華人民共和國土地管理法》規定農村宅基地屬農民集體經濟組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權；農村村民一戶只能擁有一處宅基地；農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準。從上述規定來看，法律雖未禁止農村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。

農村房屋買賣的出售方一般為農村集體經濟組織的村民，而購買方則存在兩種情況：一是集體經濟組織內部成員，二是集體經濟組織以外的成員。

1、集體經濟組織內部成員又分三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規定的宅基地標準；二是已有宅基地，但尚未達到國家規定的標準；三是已在集體經濟組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據一戶村民只能擁有一處宅基地的規定，對已有宅基地且符合國家規定標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。對上列第二種情況，村民如再申請第二處宅基地時超過國家規定標準的，也不應得到批準。至于第三種情況，則可依法申請建房用地。

《江蘇省土地管理條例》第35條規定：購買農村村民房屋的農戶應當符合申請建房用地的條件。據此對照上列三種情況：第一種情況已不能再申請建房，故無法購買村民房屋；第二種情況能不能購買村民房屋，則取決于其所占用的宅基地是否超標；第三種情況應屬符合申請建房用地條件，故可以購買村民房屋。

2、如果是集體經濟組織以外的成員，會出現兩種情況：

（1）城鎮居民。根據1999年國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。1999年《江蘇省政府關于加強土地轉讓管理的通知》也強調：禁止農民將住宅向城鎮居民出售。因此，城鎮居民不是農村房屋買賣合法的購買方。

（2）本集體經濟組織以外的農民。根據國家土地管理法的相關規定，只有本集體經濟組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經濟組織以外的農民也不是農村房屋買賣合法的購買方。

四、關于執行農村買賣房屋合同時不過戶的問題

《最高人民法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）第56條規定：買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應補辦房屋買賣手續。但最高人民法院（1987）民他字第42號司法解釋對此作了進一步解釋：《意見》第56條規定的精神，只適用于解決《城市私有房屋管理條例》（以下簡稱《條例》）實施前的歷史遺留問題；《條例》實施后，人民法院審理這類案件，應嚴格按照《條例》的規定辦理。由此看來，《意見》第56條不適用于農村房屋買賣，當然不能作為審理本案的依據。而且，按照我國民法精神，不動產物權的取得、消滅和變更，經登記才產生法律效力，這也是為絕大多數國家的民法所接受的一條原則

農村宅基地房屋買賣合同司法解釋還沒有正式出臺，目前只是有相關的會議紀要，對于農村宅基地房屋買賣合同依然適用以前實施的法律規定，對于相關的司法解釋何時出臺，請關注最高人民法院的公告。更多相關知識您可以咨詢律霸泰州律師。

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