農村因土地面積大，且因大多農民都外出務工，以至于農村土地的一部分都由農民自行建房，還有部分農民會將房屋進行出售，那么又會涉及到農村土地的性質問題，導致土地上的房屋的并不能任意處置，從而就會導致大量糾紛。本文律霸的小編將農村房屋買賣合同糾紛的裁判規(guī)則由一般到特殊分類為您解決糾紛。

　 ?一、一般裁判規(guī)則

　　1、最高人民法院

　　《最高人民法院關于印發(fā)的通知》(法辦[2011]442號)第15條明確，在農村集體所有土地上建造房屋并向社會公開銷售，應當依據《合同法》第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認定該買賣合同無效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經濟組織成員以外的人的合同，不具有法律效力;出售給本集體經濟組織成員的，應當符合法律、行政法規(guī)和國家政策關于宅基地分配、使用條件的規(guī)定。

　　另外，值得關注的是，《全國民事審判工作會議紀要》(2015年4月征求意見稿)第35條也明確“對于宅基地流轉處于非試點地區(qū)的，農民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農村集體經濟組織成員，該房屋買賣合同一般應認定無效。”

　　2、各地高級人民法院

　　根據《北京市高級人民法院關于印發(fā)農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》(京高法發(fā)[2004]391號)、《北京市人民法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要》(2006年9月14日)，對于農村房屋買賣合同糾紛的處理，北京高院確立了以認定無效為原則、以認定有效為例外的司法裁判尺度。具體說來，買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，或者訴訟時買受人已經戶口遷入所購房屋所在地的集體經濟組織的，可以認定合同有效;對于 1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，亦可認定轉讓合同有效。除此之外，農村房屋買賣合同原則上應認定無效。

　　根據《安徽省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導意見》(2012年3月5日)第13、14條之規(guī)定，城鎮(zhèn)居民、法人或其他組織購買農村集體所有土地上建設的房屋簽訂的房屋買賣合同應當認定為無效合同;除非買受人在一審法庭辯論終結前取得出賣人所屬的農村集體經濟組織成員資格且符合其他購買條件，非同一農村集體經濟組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，也應當認定為無效合同。

　　根據《廣東省高級人民法院關于審理農村集體土地出讓、轉讓、出租用于非農業(yè)建設糾紛案件若干問題的指導意見》(粵高法發(fā)[2001]42號)第12條之規(guī)定，當事人將農村村民住宅建設用地轉讓、出租或以合建形式變相轉讓農村村民住宅建設用地而簽訂的合同，一般應認定無效。

　　根據《上海市高級人民法院民一庭關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》(滬高法民一[2004]4號)，對于發(fā)生在本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，認定為有效;對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定為有效;對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經有關組織和部門批準，合同尚未實際履行或購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理;對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應本著尊重現狀、維持穩(wěn)定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權利。

　　二、特殊裁判規(guī)則

　　我們將重點關注北京地區(qū)法院處理農村房屋買賣合同糾紛的司法實務具體做法，深度研究農村房屋買賣合同糾紛中的重點難點問題。

　　1、集體經濟組織成員資格的判斷標準

　　根據北京高院的司法指導意見，買受人是否屬于房屋所在地集體經濟組織成員成為合同效力認定的關鍵。集體經濟組織成員資格的判斷標準是解開上述問題的“鑰匙”。結合北京地區(qū)法院近兩年的裁判案例來看，北京地區(qū)法院一般都以起訴前買受人是否具有房屋所在地的農業(yè)戶口為判斷標準，通常會參考房屋所在地村委會對于買受人是否屬于或曾屬于該村集體經濟組織成員方面的意見。具體說來，對于農業(yè)戶口的買受人，購房后至一審辯論終結前，已將戶籍遷入房屋所在地村委會的，則認定其為該村集體經濟組織成員。反之，對于非農業(yè)戶口的買受人，即使其戶口已遷入房屋所在地的村委會，在該村參加選舉等，也不應認定其為該村集體經濟組織成員。

　　另外需要注意的是，在判斷買受人是否具備集體經濟組織成員資格時，北京地區(qū)法院一般以購房家庭為參照系，只要購房家庭成員之一為房屋所在地集體經濟組織成員的，農村房屋買賣合同通常會被認定為有效合同。

　　2、出賣人不再具備集體經濟組織成員資格是否影響合同效力

　　出賣人主張農村房屋買賣合同無效，是否應當滿足出賣人仍是房屋所在地集體經濟組織成員的條件?換言之，出賣人簽訂合同時為城鎮(zhèn)居民，或起訴前已成為城鎮(zhèn)居民，或起訴前已成為其他集體經濟組織成員的，是否會影響農村房屋買賣合同的效力認定?

　　合同無效為自始無效，出賣人轉為非房屋所在地集體經濟組織成員的事實不能導致農村房屋買賣合同轉變?yōu)橛行В词钩鲑u人起訴時已經不是房屋所在地集體經濟組織成員的，其仍然有權起訴主張農村房屋買賣合同無效。若起訴時的房屋買受人不是房屋所在地集體經濟組織成員，法院則會支持出賣人的訴求，進而裁判認定合同無效。但是，有極少數法院裁判認為，出賣人起訴時不是房屋所在地集體經濟組織成員的，即便買受人不是房屋所在地集體經濟組織成員的，農村房屋買賣合同為有效合同。

　　3、連環(huán)交易中農村房屋買賣合同效力

　　出賣人將農村房屋轉讓給第一手買受人，第一手買受人又將房屋轉讓給第二手買受人，甚至接連轉讓給其他買受人，由此發(fā)生連環(huán)交易，出賣人起訴主張農村房屋買賣合同無效時，如何認定農村房屋買賣合同的效力?

? ? 若第一手買受人不是房屋所在地集體經濟組織成員，且起訴時的房屋買受人也不是房屋所在地集體經濟組織成員，因宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份相聯(lián)系，轉讓房屋后導致宅基地使用權的非法流轉，損害了集體經濟組織的權益，農村房屋買賣合同應當認定為無效合同。反之，第一手買受人不是房屋所在地集體經濟組織成員，但起訴時的房屋買受人是房屋所在地集體經濟組織成員，因宅基地使用權并未轉移給集體經濟組織以外的成員，農村房屋買賣合同應當認定為有效合同。

　　4、主張合同無效是否受訴訟時效期間的限制

　 ?合同無效系自始無效，單純的時間經過不能改變無效合同的違法性。當事人主張農村房屋買賣合同無效，不受訴訟時效期間的限制。但合同無效后，當事人主張返還財產、損害賠償的請求，應當適用訴訟時效期間的限制。

　 ?總而言之，農村土地因其本質上屬于集體，所以不可任意的買賣，但是在上面建房居住是可以的，僅限土地使用權所有人，即該地的農民。小編建議農村房屋買賣合同糾紛裁判規(guī)則不僅僅是對農村土地人旅游意義，對于即將要和農民進行土地房產交易的其他人也是有重要幫助的，料及恩清楚能幫助您更好的解決糾紛，保護權益。更多相關知識您可以咨詢律霸山東律師。

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