城市的高房價使得部分人選擇在農(nóng)村購買房產(chǎn)，隨著農(nóng)村房屋買賣的增多就產(chǎn)生了小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房是與擁有完整產(chǎn)權(quán)的商品房完全相對的。首都北京市作為購買小產(chǎn)權(quán)房的典型地區(qū)，有大量的人想進行小產(chǎn)權(quán)房的買賣。那么北京小產(chǎn)權(quán)房的買賣效力包含什么？以下就是律霸小編總結(jié)的相關(guān)內(nèi)容，以供大家參考。

一、如何認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力

由于房屋與土地的不可分離的屬性，決定了房屋權(quán)屬與土地使用權(quán)之間的相關(guān)性。雖然，我國法律對農(nóng)民的房屋所有權(quán)予以了充分的保護，但基于對農(nóng)村土地的特殊社會負(fù)擔(dān)考慮，現(xiàn)行法律對宅基地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)未予以肯定。而且，農(nóng)村住宅用地制度是具有我國特色的福利性分配制度，是集體經(jīng)濟組織對其集體內(nèi)部成員的一項福利性措施，具有很強的身份性。如果允許其向外進行流轉(zhuǎn)，便導(dǎo)致流轉(zhuǎn)標(biāo)的不適格，造成集體資產(chǎn)的流失，違反了公平的原則，違背農(nóng)村住宅用地分配制度的本意。

根據(jù)《民法通則》第6條規(guī)定，民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。法院在審理案件的時候，如果法律對某類糾紛沒有明確規(guī)定，應(yīng)該查找國家政策對此規(guī)定。國家政策有規(guī)定的，適用國家政策進行裁判。因此，根據(jù)“地隨房走”的制度和我國現(xiàn)行法律和有關(guān)政策規(guī)定，非集體組織成員買賣小產(chǎn)權(quán)房合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

二、本集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同有效

法律規(guī)定：

（1）《憲法》第10條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。

（2）國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)（1999）39號）第二條規(guī)定：加強對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)；農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

（3）國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)（2007）71號）規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。

以上就是律霸小編關(guān)于北京小產(chǎn)權(quán)房的買賣效力的總結(jié)，希望對大家有所幫助。小產(chǎn)權(quán)房是一種極其特殊的房產(chǎn)，如果允許進行隨意買賣，會造成集體資產(chǎn)的流失，違反了公平的原則，所以只有屬于一個集體組織的成員之間可以進行買賣，其他人購買小產(chǎn)權(quán)房時所簽訂的合同均不受到法律的認(rèn)可，更多相關(guān)問題您可以咨詢律霸連云港律師。

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