買(mǎi)房已經(jīng)成為日常生活中最為常見(jiàn)的事情，當(dāng)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，開(kāi)發(fā)商以各種理由拒絕交房、惡意退訂時(shí)，購(gòu)房者能得到什么樣的賠償呢?律霸為您解答。

一、《認(rèn)購(gòu)書(shū)》是否有法律效力?

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律和行政法規(guī)規(guī)定：《認(rèn)購(gòu)書(shū)》屬于預(yù)約合同,其應(yīng)該受到《合同法》的規(guī)制。基于《合同法》的相關(guān)法理, 《認(rèn)購(gòu)書(shū)》作為合同的一種,只要它是當(dāng)事人雙方意思表示一致的結(jié)果，只要不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共利益,該合同就是有效的，即便開(kāi)發(fā)商并不獲有商品房預(yù)售許可證。

另外，主張《認(rèn)購(gòu)書(shū)》有效是有明確依據(jù)的。《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同效力問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn) (粵高法發(fā)[2001]41號(hào) )》第22條規(guī)定:商品房的預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方簽訂商品房認(rèn)購(gòu)合同，約定預(yù)購(gòu)方以定金擔(dān)保其將來(lái)與預(yù)售方訂立正式的商品房預(yù)售合同，如該認(rèn)購(gòu)合同是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

二、開(kāi)發(fā)商悔約，應(yīng)該承擔(dān)繼續(xù)履行的責(zé)任或者違約賠償責(zé)任。

在樓市價(jià)格上揚(yáng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商為了謀取更大的經(jīng)濟(jì)利益，不惜毀約，并主動(dòng)提出愿意向購(gòu)房者退還訂金。這種情況下，廣大購(gòu)房人的合法權(quán)益應(yīng)該得到切實(shí)有效的保護(hù)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該根據(jù)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的約定，在取得《商品房預(yù)售許可證》以后和購(gòu)房人洽談簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。

開(kāi)發(fā)商在取得《商品房預(yù)售許可證》以后如果明確表示拒絕和購(gòu)房人洽談簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，或者以其他方式拒絕和購(gòu)房人洽談簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》(比如把購(gòu)房人認(rèn)購(gòu)的房屋出售給他人或者故意設(shè)置障礙，使《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)法簽署)應(yīng)該向購(gòu)房人承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

三、開(kāi)發(fā)商悔約——主動(dòng)退還訂金并賠償違約金是否可以了事

時(shí)下，樓價(jià)節(jié)節(jié)攀升，不少開(kāi)發(fā)商為了謀取更大的利益，在取得《商品房預(yù)售許可證》之前主動(dòng)提出退訂，愿意退還訂金并賠償違約金。盡管開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法冠冕堂皇：“未取得《商品房預(yù)售許可證》，不具備銷售條件，按有關(guān)規(guī)定，不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)”云云，但幾乎所有的購(gòu)房人都相信其真正動(dòng)機(jī)就是為了將房屋收回重新出售以賺取更多的利益。毫無(wú)疑問(wèn)，如果接受開(kāi)發(fā)商的條件，購(gòu)房人將要付出多出50%以上甚至一倍的價(jià)格才可以買(mǎi)到同樣的房屋。那么，購(gòu)房人的利益如何保護(hù)?開(kāi)發(fā)商是否退還訂金并賠償違約金就可以了事?回答是否定的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，賠償購(gòu)房人的損失。

締約過(guò)失責(zé)任成立的條件：

1、締約過(guò)失責(zé)任產(chǎn)生于締約階段;?

2、締約過(guò)失責(zé)任產(chǎn)生于具有締約意圖的雙方當(dāng)事人之間;

3、締約過(guò)失責(zé)任違反的是誠(chéng)信義務(wù)。《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的簽訂和履行只是一個(gè)締約過(guò)程，雙方當(dāng)事人皆應(yīng)履行協(xié)力促進(jìn)合同成立的義務(wù)，尤其是開(kāi)發(fā)商，具有商品房開(kāi)發(fā)方面的專業(yè)素質(zhì)，相對(duì)于購(gòu)房人有信息、知識(shí)方面的優(yōu)勢(shì)，其對(duì)于房屋在何種情況下能夠達(dá)成出售的條件應(yīng)該是明知的。基于締約過(guò)程的誠(chéng)實(shí)信用義務(wù)的要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位應(yīng)及時(shí)將有關(guān)信息與對(duì)方進(jìn)行交流，以修正雙方的差距，促成合同的順利簽訂。開(kāi)發(fā)商此等作為屬于違背誠(chéng)信義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

締約過(guò)失責(zé)任的賠償范圍僅限于購(gòu)房人信賴?yán)娴膿p失。信賴?yán)娴膿p失，既包括因締約過(guò)失行為致對(duì)方財(cái)產(chǎn)的直接損失，也包括受害方財(cái)產(chǎn)應(yīng)增加而未增加的間接損失。

所謂信賴?yán)妫侵敢环揭蛐刨嚵硪环綍?huì)與之訂立合同或合同有效而受到的損失。信賴?yán)娴膿p害，是產(chǎn)生締約過(guò)失責(zé)任的前提。信賴?yán)鎽?yīng)當(dāng)包括積極損害和消極損害。

積極損害即所受損害，如訂約費(fèi)用、準(zhǔn)備履約的費(fèi)用等。消極損害即所失利益，主要是指喪失訂約機(jī)會(huì)的損失。賠償消極損害的原因在于：建立締約過(guò)失責(zé)任的目的之一就在于彌補(bǔ)受害人的損失。如果確因一方違反先合同義務(wù)造成他方喪失訂約機(jī)會(huì)而受損害，則不予賠償有失公平，也不利于維持正常的市場(chǎng)交易秩序。喪失訂約機(jī)會(huì)必須嚴(yán)格把握，只有具備下列條件始可認(rèn)定：

①受害人與第三人之間曾存在訂約機(jī)會(huì)；

②受害人與第三人喪失訂約機(jī)會(huì)系由一方違反先合同義務(wù)造成;

③喪失訂約機(jī)會(huì)的喪失必須是基于對(duì)違反先合同義務(wù)人的締約行為的信賴而產(chǎn)生的。

信賴?yán)鎿p失有二種計(jì)算方法：

1、應(yīng)以現(xiàn)房屋每平方米的市場(chǎng)銷售價(jià)格與當(dāng)事人約定的房屋價(jià)格的差價(jià)乘以房屋總面積為被上訴人的信賴?yán)鎿p失。

2、應(yīng)以現(xiàn)購(gòu)房人已經(jīng)另外購(gòu)得的房屋總價(jià)款與原約定的房屋總價(jià)款的差價(jià)為購(gòu)房人的信賴?yán)鎿p失。第一種計(jì)算方法明顯帶有對(duì)開(kāi)發(fā)商懲罰之性質(zhì)，該計(jì)算方法將開(kāi)發(fā)商可得利益作為購(gòu)房人之損失，即變相將違約之可期待利益損失作為信賴?yán)鎿p失，超出當(dāng)事人能夠獲得的合理補(bǔ)償范疇。第二種計(jì)算方法符合實(shí)際損失之說(shuō)，受損人基于信賴合同可以有效成立，導(dǎo)致錯(cuò)失與案外人簽訂有效合同之機(jī)會(huì)，導(dǎo)致最終以超出原價(jià)格幾倍的價(jià)格簽訂新合同，該部分多付出的損失為信賴?yán)鎿p失。

綜上，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，開(kāi)發(fā)商拒不履行交房義務(wù)的，屬開(kāi)發(fā)商違約，如因開(kāi)發(fā)商導(dǎo)致合同不能成立的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)期違約責(zé)任。如購(gòu)房者遇到此類糾紛，可向律師咨詢，及時(shí)維護(hù)自身合法權(quán)益。

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