第一霸王條款?

“委托期限屆滿后三個(gè)月內(nèi)，本人及與本人相關(guān)的其他人士不以任何形式與我公司介紹的房屋業(yè)主達(dá)成私下交易，否則我公司有權(quán)要求本人支付本次交易雙方總傭金之和的違約金”。

這一霸王條款實(shí)際剝奪了買受方的中介選擇權(quán)。《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定“消費(fèi)者享有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利。消費(fèi)者有權(quán)自主選擇提供商品或者服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，自主選擇商品品種或者服務(wù)方式，自主決定購買或者不購買任何一種商品、接受或者不接受任何一項(xiàng)服務(wù)。消費(fèi)者在自主選擇商品或者服務(wù)時(shí)，有權(quán)進(jìn)行比較、鑒別和挑選。”

屋主在當(dāng)前條件下，都不約而同地會(huì)同時(shí)選擇委托多家房屋中介公司掛牌出售，出售價(jià)格、成交條件可能都不一樣;中介公司對(duì)這一套房源客觀上會(huì)存在不同程度的雷同現(xiàn)象，客戶可能在不同的中介公司先后同時(shí)看過這樣的一套房屋。所以我們不能要求客戶在這些不同的中介公司看過后，一旦與屋主成交，需要向這些不同的中介公司都支付報(bào)酬，這對(duì)客戶而言是不公平、不合理的。如同國(guó)美有的數(shù)碼相機(jī)在蘇寧有出售一樣，你不能要求客戶在國(guó)美看過這款相機(jī)之后，如果在蘇寧或百思買成交，就要向國(guó)美支付違約金，這侵犯了客戶對(duì)服務(wù)的選擇權(quán)。

所以我認(rèn)為，客戶和中介公司之間是居間合同關(guān)系。居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬。

客戶同時(shí)在多家中介公司看過這套房屋之后，有權(quán)自主選擇中介公司，選擇接受哪家中介公司的服務(wù)，大家知道，中介公司良莠不齊，魚龍混雜，為維護(hù)自己的合法權(quán)益，客戶有權(quán)選擇自己信任的中介公司成交，在客戶與中介公司成交后，才有權(quán)收取報(bào)酬，未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬。不能僅僅因?yàn)橥ㄟ^這家中介公司看過房，就要支付違約金，這侵犯了客戶的自主選擇權(quán)，是典型的霸王條款。客戶碰到此類情況，可以拒絕不法中介的非法要求。

第二霸王條款

因可歸責(zé)于買受方的原因?qū)е沦I賣合同無法簽訂或簽訂后未能履行的，出售方收取違約金并支付中介公司相當(dāng)于沒收違約金金額的50%作為中介公司在委托期限內(nèi)進(jìn)行活動(dòng)所發(fā)生的費(fèi)用的補(bǔ)償(解約補(bǔ)償)。

這一霸王條款使中介公司無論居間是否成功，均可取得相應(yīng)報(bào)酬，明顯與法律規(guī)定相悖，是無效的格式條款。

所謂居間合同，是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。這是法律對(duì)中介服務(wù)收費(fèi)的一般規(guī)定，中介公司不能違反法律規(guī)定亂收費(fèi)。

作為中介公司，她應(yīng)當(dāng)根據(jù)居間合同之約定，努力促使買賣雙方成交，并據(jù)此取得相應(yīng)服務(wù)報(bào)酬，在中介公司未促成合同成立的，不得要求委托人支付報(bào)酬。“因可歸責(zé)于買受方的原因?qū)е沦I賣合同無法簽訂或簽訂后未能履行的”，是合同未成立的表現(xiàn)形式之一，中介公司不得據(jù)此要求支付報(bào)酬。這一格式條款明顯違反了公平原則，加重了買賣雙方的責(zé)任，排除了守約方根據(jù)買賣合同收取違約金的權(quán)利，侵害了守約方的合法權(quán)利，是無效的。

第三大霸王條款：

委托方在委托期限內(nèi)或在委托期限結(jié)束后三個(gè)月內(nèi)與中介公司曾介紹的買方成交，應(yīng)按委托價(jià)格總額的1%支付違約金。

賣方與A中介公司簽訂房屋出售居間協(xié)議，買方通過A中介公司看過房，但通過B中介公司與賣方簽訂買賣合同，A中介公司能否要求按照房屋出售居間協(xié)議的約定支付違約金。

居間合同，是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。賣方與買方成交，并不是利用A中介公司提供的信息、條件和機(jī)會(huì)，而是通過其他中介公司的居間活動(dòng)完成的，A中介公司并沒有完成居間義務(wù)。房屋出售居間協(xié)議規(guī)定：“委托方在委托期限內(nèi)或在委托期限結(jié)束后三個(gè)月內(nèi)與中介公司曾介紹的買方成交，應(yīng)按委托價(jià)格總額的1%支付違約金。”當(dāng)中介公司沒有完成居間義務(wù)時(shí)，買賣雙方不能選擇其他途經(jīng)進(jìn)行交易，否則要支付違約金，這明顯免除了中介公司的責(zé)任，侵犯了委托人的選擇權(quán)。屬于霸王條款。

第四霸王條款

“如買方反悔，未于約定日期至中介方簽訂買賣合同，致無法完成買賣事宜，則買方同意將實(shí)際給付的誠(chéng)意金支付給中介公司，以作為買方違約之賠償。”

合同法規(guī)定：居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。作為房產(chǎn)中介而言，積極促成買賣成交，是其利益的推動(dòng)力，沒有成交就沒有服務(wù)報(bào)酬，是業(yè)內(nèi)共識(shí)。在沒有成交的條件下，如何獲得不當(dāng)利益，中介方可謂絞盡腦汁。中介方想出這樣一個(gè)條款，目的就是利用其優(yōu)勢(shì)地位，在買方因價(jià)格等原因不能成交時(shí)，想謀取不當(dāng)利益而設(shè)定的霸王條款，可謂霸氣十足。買方為購買該套房屋支付的誠(chéng)意金變成了中介方收取款項(xiàng)的一個(gè)借口，目的是當(dāng)房屋買賣不成功時(shí)，中介方藉此可吞掉這筆誠(chéng)意金，這明顯違反合同法關(guān)于中介方未促成合同成立的，不得要求買方支付報(bào)酬，只可要求買方支付從事買賣活動(dòng)所支出的必需費(fèi)用的規(guī)定，是典型的霸王條款。

第五霸王條款：

賣方收到定金后，中途不得借故中止賣房，否則加倍賠償定金，中介方有權(quán)分享其中1/2的違約金;買方未能如期簽訂合同、付清房款，則支付給賣方的定金不予退還，由賣方與中介方平均分享。

這一條款通常出現(xiàn)在賣方、買方與中介三方簽訂的居間合同中，這是中介利用其優(yōu)勢(shì)地位，對(duì)消費(fèi)者作出的不公平、不合理的規(guī)定，剝奪消費(fèi)者依法享有的沒收定金的法定權(quán)利，目的就是使自己在交易中“旱澇保收”。

該條款籠統(tǒng)規(guī)定，任何一方違約，一概由中介方收取1/2的定金的違約金，客觀上會(huì)有違約金的數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過買賣雙方服務(wù)傭金的總和，造成了中介方的暴利，這一條款不僅不能起到促使中介方積極履行居間協(xié)調(diào)的義務(wù)的作用，反而會(huì)誘使中介方故意竄通買賣雙方，導(dǎo)致交易失敗，自己坐收漁翁之利，獲取暴利，這不僅違反公平合理、誠(chéng)實(shí)信用、公序良俗的民事原則，同時(shí)也不利于行業(yè)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，弊端太大。

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