一、企業(yè)破產了原租賃合同能否被解除

1.破產企業(yè)作為承租人的情況。

企業(yè)破產后一般情況下應當停止生產經營，破產企業(yè)作為承租人所簽租賃合同作為企業(yè)經營的一部分，嚴格講也應當解除。如果破產企業(yè)繼續(xù)生產經營，且租賃合同的繼續(xù)履行符合破產企業(yè)的整體利益，那么可以有管理人繼續(xù)履行合同，并變更合同的主體為管理人。管理人在履行合同過程中給合同另一方當事人造成損失的，作為公益?zhèn)鶆仗幚恚荒芎唵巫寣Ψ疆斒氯松陥髠鶛唷?/p>

2.破產企業(yè)作為出租人的情況。

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產法》第十八條，出租人的破產管理人根據(jù)選擇，可以解除合同。但是，如果認可行使解除權的話，承租人將因出租人的破產這一與自己無關系的事由而失去承租權這種財產權，由于承租權是獨立的財產價值。所以，從保護承租人的理念出發(fā)，應當將破產管理人解除合同的權利進行限定。否則，按照破產法第五十三條：”管理人或者債務人依照本法規(guī)定解除合同的，對方當事人以因合同解除所產生的損害賠償請求權申報債權”之規(guī)定，承租人僅僅可以就其損失申報債權，而目前我國破產案件的清償率很低，幾乎為零，承租人申報債權幾乎是形同虛設，沒有任何價值。現(xiàn)實中承租人對此反映強烈，意見很大，拒不履行解除合同的情形時有發(fā)生，嚴重影響破產案件的進程和社會和諧穩(wěn)定。

破產管理人不行使解除權時，租賃合同在破產管理人的管理下繼續(xù)下去，租金則屬于破產債權，那么因管理人繼續(xù)履行合同給承租人造成損失的，應當作為公益?zhèn)鶆仗幚怼?/p>

《企業(yè)破產法》

第十八條

人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當事人。管理人自破產申請受理之日起二個月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的，視為解除合同。

管理人決定繼續(xù)履行合同的，對方當事人應當履行;但是，對方當事人有權要求管理人提供擔保。管理人不提供擔保的，視為解除合同。

3.租賃合同到期不續(xù)簽的應搬離

房屋租賃合同到期后,雙方沒有續(xù)簽合同，但租客仍然繼續(xù)居住，那就表示雙方默認了兩者間的無固定期限租賃合同關系，也就是說，一方可以隨時終止終止合同關系。如果原房屋租賃合同到期后，租客不續(xù)租的，應立即搬離，如果繼續(xù)居住的，房東可要求房客支付房租，房子拆遷時，可要求房客立即騰房。

二、租賃合同被解除時，轉租合同還有效嗎?

根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定，房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。

但是，租賃合同與轉租合同并非主從合同，而是因為租賃合同解除，承租人喪失租賃權，轉租合同就因賴以存在的基礎不復存在而不得不終止。其次，如果租賃合同無效或者被協(xié)議解除，轉租合同在事實上已經履行不能，那么次承租人可以依據(jù)轉租合同的具體約定和《合同法》的有關規(guī)定，要求承租人承擔違約責任。

實踐中，租賃合同不是要書面形式，這要根據(jù)具體情況進行判斷。根據(jù)《合同法》租賃合同畢竟是出租人所有的或可支配的財產交付于承租人手中，承租人對其占有使用，對出租人來說有喪失租賃物的風險，如果沒有采用書面形式訂立合同，一旦發(fā)生爭議，口說無憑，當事人的權利很難得到保護。租賃期限不滿六個月的租賃合同，當事人可以采用口頭形式也可以采用書面形式。

企業(yè)破產員工是否有經濟補償

中華人民共和國企業(yè)破產法

企業(yè)破產法司法解釋（二）