購(gòu)買者在購(gòu)買二手房時(shí)，一定要查清該房屋的具體情況，因?yàn)椋鶕?jù)法律、政策的規(guī)定，有些二手房是不能購(gòu)買的。那么，在實(shí)踐中，究竟不可以購(gòu)買的二手房屋有哪些呢?注意到這個(gè)問(wèn)題，能在一定程度上降低我們購(gòu)買二手房的風(fēng)險(xiǎn)，那除此之外，購(gòu)買二手房還有哪些注意事項(xiàng)呢?下面將為您做一個(gè)較為具體的陳述。

一、不可以購(gòu)買的二手房屋有哪些

可以購(gòu)買的二手房主要分第二次上市交易的商品房、已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證書的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，包括：按市人民政府規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房;按照高于規(guī)定成本價(jià)的價(jià)格購(gòu)買的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房。但有下列情形之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得進(jìn)行交易：

1、以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買，并且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房屋價(jià)款的;

2、已被列入拆遷公告范圍內(nèi)的;

3、所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的;

4、有所有權(quán)糾紛的;

5、已經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;

6、上市出售后會(huì)形成新的住房困難的;

7、擅自改變房屋使用性質(zhì)的;

8、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的;

9、法律、法規(guī)以及市人民政府規(guī)定的其他不得出售的情形。

二、購(gòu)買二手房有哪些注意事項(xiàng)

1、查詢房屋產(chǎn)權(quán)是否合法

查詢房屋的權(quán)屬，首先要做的就是要看房屋產(chǎn)權(quán)是否合法。通常來(lái)說(shuō)，買房應(yīng)該要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。產(chǎn)權(quán)證件是指“房屋所有權(quán)證”和“證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格。

為了防止有的賣房人偽造假產(chǎn)權(quán)證，還有必要到房地產(chǎn)交易市場(chǎng)查驗(yàn)房產(chǎn)證的真實(shí)性以及產(chǎn)權(quán)記錄。兩相對(duì)照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)，不至于有所遺漏。確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性，要查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證的正本，房屋所有權(quán)的狀況，若是共有，在“房主”一項(xiàng)會(huì)有顯示，且共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式都有記錄，防止無(wú)權(quán)的人或者是部分產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)其他共有人同意擅自出售房屋。

如果是夫妻或家庭成員共有的，或繼承人共有的房屋，那么買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人共同簽訂。共有人不能到場(chǎng)的，應(yīng)由其出具公證委托書。因?yàn)橐勒辗梢?guī)定，未經(jīng)共有人同意，部分共有人擅自轉(zhuǎn)讓共有財(cái)產(chǎn)所簽訂的買賣合同一般是無(wú)效的。此外，房屋的用途是民用還是商用。土地使用權(quán)是出讓的還是劃撥的，出讓土地使用年限還有多長(zhǎng)，是否劃算，是否是農(nóng)村集體土地等都應(yīng)該詳細(xì)查詢。

2、“特殊”房源更應(yīng)詳查

目前二手房交易中，除了擁有正常產(chǎn)權(quán)的房屋之外，還有一些“特殊”的房屋。這類房源包括軍產(chǎn)房、使用權(quán)房、小產(chǎn)權(quán)房(即地產(chǎn)房)等。此類房源一般價(jià)格會(huì)比正常產(chǎn)權(quán)的房源低一些，尤其是使用權(quán)房，由于建筑年代較長(zhǎng)，通常所處的地段非常好，生活非常便利。但這樣的房源存在的問(wèn)題也會(huì)較多。

目前市場(chǎng)上交易較多的是使用權(quán)房。使用權(quán)房產(chǎn)權(quán)不歸個(gè)人，但目前經(jīng)過(guò)一定程序可以買賣。其產(chǎn)權(quán)歸屬可分為兩種：?jiǎn)挝划a(chǎn)權(quán)和房管所產(chǎn)權(quán)。前者大多是原產(chǎn)權(quán)單位按照舊有政策，以福利分房的形式分給職工居住使用。對(duì)于這類使用權(quán)房，買方應(yīng)詢問(wèn)原產(chǎn)權(quán)單位意見(jiàn)。

3、查詢房屋的“他項(xiàng)權(quán)”

產(chǎn)權(quán)記錄只是一些基本信息，無(wú)法提供房源所有權(quán)是否已“作嫁于人”。此時(shí)，就需要查詢房屋的“他項(xiàng)權(quán)”。房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團(tuán)體或者個(gè)人對(duì)該房產(chǎn)涉及的權(quán)利，通常是指抵押權(quán)利，他項(xiàng)權(quán)證由他項(xiàng)權(quán)人持有。

不過(guò)，在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)是無(wú)法查詢到房源債務(wù)負(fù)擔(dān)狀況的，諸如此房是否有租賃債務(wù)等，則必須查驗(yàn)租約以及有關(guān)的證明文件。如果買房時(shí)，房主與第三人還存在著租賃關(guān)系，在此情況下，買受人雖然能取得房屋產(chǎn)權(quán)，卻有可能因租賃期未滿而無(wú)法入住;或買賣合同可能因?yàn)榍址噶顺凶馊说膬?yōu)先購(gòu)買權(quán)而被撤銷，從而陷入訴訟糾紛之中。

為了維護(hù)市場(chǎng)秩序，我國(guó)法律對(duì)哪些二手房可以購(gòu)買作出了比較明確的貴，如：按照成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)以及按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法購(gòu)買的公有住房;按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的安居工程住房;集資合作建設(shè)的住房等都是可以購(gòu)買的。當(dāng)您就二手房的購(gòu)房產(chǎn)生糾紛時(shí)，建議您最好是及時(shí)的去咨詢一下專業(yè)的律師，讓律師幫您有效的解決糾紛，避免損失。

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