二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權交易二級市場的俗稱。購買二手房法律風險對策有哪些呢？請閱讀下面的內容。

一、交易房屋方面的風險

(一)房屋是非法建筑或已被列入拆遷范圍

如果房屋是非法建筑，那么該房屋即無法取得房產(chǎn)證，因此無法辦理過戶手續(xù)，并且非法建筑還隨時都面臨著拆除的風險。

對策：審查其有無房產(chǎn)證，是否已被列入拆遷范圍，有無拆遷公告。

(二)房屋權屬存有爭議

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第38條明確規(guī)定了權屬有爭議的房屋禁止轉讓。

對策：到房管部門查詢該房產(chǎn)是否可以買賣。

(三)沒有經(jīng)過共有人一致同意出賣的共有房屋

房屋共有人未經(jīng)其他共有人同意，擅自將共有房屋出賣給他人，其他共有人可以主張該房屋買賣關系無效。但在房屋共有人出賣房屋時，其他共有人明知而不制止的，則買賣關系成立。即使事后又提出異議的，也應承認買賣關系有效。如果買受人不知道或不應知道所買的房屋為共有房屋，而且已交付了全部或大部分房款，并已實際占用、使用了房屋，這種買賣關系應認定為有效。

對策：審查該房屋是否有共有人。該房屋如有共有人，房產(chǎn)證上的共有權人一欄必有記載。如果無記載就須查清楚賣方是否已結婚，該房屋是否是婚內財產(chǎn)。如果賣方未婚，則其應當出具未婚證明。如果賣方已婚，并且其房屋是在婚后取得，則必須要有賣方配偶的同意出售證明。如果賣方已離婚，則必須要有判定房產(chǎn)歸其所有的生效裁判文書或者經(jīng)婚姻登記處蓋章的財產(chǎn)分割協(xié)議書。

(四)優(yōu)先購買權人在同等條件下有優(yōu)先購買權益的

按份共有人轉讓自己份額的，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先于他人的購買權。(民法通則第78條)。

共同共有財產(chǎn)分割后，一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權的，應當予以支持(民法通則意見第92條)。

出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權;出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。

對策：審查是否存在優(yōu)先購買權人，優(yōu)先購買權人是否放棄優(yōu)先購買權，建議買方見到《放棄優(yōu)先購買權聲明》后再購買。如果是通過拍賣購買二手房的，也應當注意優(yōu)先購房人的優(yōu)先購買權，應當關注優(yōu)先購買權人是否放棄了優(yōu)先購買權。如果沒有放棄優(yōu)先購買權的有效證明，應當關注拍賣程序是否規(guī)定了優(yōu)先購買權人的權利行使條件。

(五)房屋已設定抵押，未經(jīng)抵押人書面同意轉讓的

根據(jù)《物權法》第191條之規(guī)定，未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)。

對策：先用買方所付首付款來償還債款解除抵押后再行買賣，但是應當限定首付款的用途僅限于償還債務解除抵押之用，并約定如挪作他用時的違約責任。

(六)被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓的

依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第38條之規(guī)定，被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓的房屋禁止買賣。

對策：遇到此種情形，法院及相關機構一般都會通知房管局，可以到房管局查詢清楚后再行買賣。

(七)交易房屋存有質量瑕疵

如果交易的房屋存有質量瑕疵，首先可能會影響自己的使用，其次還可能侵害到他人的權益導致產(chǎn)生糾紛。

對策：購房前對房屋進行仔細的檢查，同時在合同中明確約定賣方的瑕疵擔保責任，避免發(fā)生問題時因約定不明確而扯皮。

(八)明確房屋產(chǎn)權性質，弄清房屋是否具備上市條件

職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權歸個人所有，一般住用5年后，可以依法進入市場，但需補交土地使用權出讓金或所含土地收益。

職工以標準價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權，即占有權、使用權、有限的收益權和處分權。一般住用5年后方可進入市場，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買權、租用權。此外還需補交土地使用權出讓金或所含土地收益。

購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓的，應交納土地收益等相關價款，即綜合地價款。

商品房買賣不受任何限制，可以自由買賣。

對策：審查房產(chǎn)證上所載的產(chǎn)權性質，調查清楚原購房日期(以產(chǎn)權證或完稅證明為準)。

(九)交易前的物業(yè)及水、電等費用未結清

對策：到所在小區(qū)物業(yè)管理辦公室調查清楚上述費用是否已結清，最好讓賣方出具物業(yè)結清證明，并約定房產(chǎn)交付之前所發(fā)生的一切費用均由賣方承擔。

(十)交易房屋是否為兇宅

如果交易房屋為兇宅，則對買方的精神上會造成很大影響。

對策：購房前對所購房屋的左鄰右舍進行走訪，詢問清楚，也可直接詢問賣方，并約定賣方的保證責任。

二、交易主體方面的風險

(一)賣方的所有權人身份確定，是否經(jīng)所有權人的有效授權

對策：審查房產(chǎn)證上的所有權人、賣方的身份證，看與賣方的實際情況是否一致。審查受委托人是否有經(jīng)過公證的授權委托書。

(二)買方支付能力不強或不誠實履約，出賣人不能得到全部房款

對策：不要片面的僅以收入證明為準，還需結合買方的職業(yè)、家庭、經(jīng)濟實力、個人所得稅納稅憑證等綜合確定買方的支付能力。

三、房屋貸款風險

二手房買賣中很多買方需辦理銀行按揭貸款，實踐中經(jīng)常發(fā)生糾紛。實踐中一般都是買方先付首付款(不低于30%)，然后再向銀行申請貸款，銀行再進行批貸。事實上，銀行對購買二手房的貸款審核比較嚴格，買方最好應事先進行房產(chǎn)評估，確認是否可以通過貸款審批及可貸款額度時再行買賣。

四、產(chǎn)權轉移登記過程中的風險

受理交易登記申請并不代表產(chǎn)權已轉移，交易審核期限也是產(chǎn)權轉移的風險期。如果審核最終未經(jīng)通過，對買方則構成極大的風險。

買賣雙方在簽訂了房地產(chǎn)買賣合同后，應及時到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權過戶申請手續(xù)。若雙方在合理的期限內未完成交易手續(xù)的，應積極采取防范措施。若雙方發(fā)生房屋買賣糾紛，一般要向法院提出訴前財產(chǎn)保全或訴訟財產(chǎn)保全，將房屋查封，防止房屋被轉移。再者，建議雙方實行資金托管，將購房款托管給雙方信賴的第三方，這樣可確保雙方的交易安全。

五、房產(chǎn)交易中的其他風險

(一)虛假房屋所有權證

在實踐中不乏利用虛假房屋所有權證書進行詐騙的案例，因此，在購買二手房時要注意甄別房產(chǎn)證的真?zhèn)危悦庠斐刹槐匾呢敭a(chǎn)損失。我國的房產(chǎn)證由中國人民銀行北京印鈔廠獨家印制。購房者在購買二手房時，可以到房管部門查詢房產(chǎn)證的真?zhèn)危部梢酝ㄟ^以下幾個特征識別真?zhèn)危?/p>

1、看建房注冊號

2、所用紙張為印鈔紙，淺粉底色

3、印有等線宋體“房屋所有權證”底紋暗印

4、在封面里頁有土紅、翠綠兩色細紋組成的五瓣疊加團花，線條流暢，紋理清晰，防偽團花中的綠色花瓣是雙線構成

5、發(fā)證機關蓋章，所蓋印章均為套印，印跡清晰、干凈均勻，與手工蓋印區(qū)別很大

6、在首頁花邊框內上端印有由發(fā)證機關編列的權證號碼

(二)房價上漲，賣方毀約

二手房市場上房價彈性比較大，加之目前房價不斷上漲，賣方一旦遇到可以賣到更到的價格或者遇到出價更高的買家之情形時，便立刻毀約，導致糾紛不斷。對于此種情形，只要房屋買賣合同合法、真實有效，并且合同有繼續(xù)履行的可能的，應當繼續(xù)履行合同。此時，賣方一般會找出各種可以使合同無效的理由，但其理由往往都有漏洞，站不住腳，買方應針對賣方的理由找到準確的法律依據(jù)對賣方進行反駁。

希望對您有所幫助。如果您仍然有疑問，可以咨詢專業(yè)律師為您做更進一步的解答。

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