一、反擔保不動產未經抵押登記有效嗎(《擔保法》有效期限截止：2020年12月31日)

反擔保不動產應當辦理抵押登記手續，否則是無效的。

《擔保法》第四條規定：“第三人為債務人向債權人提供擔保時，可以要求債務人提供反擔保。反擔保適用本法擔保的規定。”

反擔保應具備以下要件：

一是第三人先向債權人提供了擔保，才能有權要求債務人提供反擔保;

二是債務人或債務人之外的其他人向第三人提供擔保;

三是只有在第三人為債務人提供保證、抵押或質押擔保時，才能要求債務人向其提供反擔保;

四是須符合法定形式，即反擔保應采用書面形式，依法需辦理登記或移交占有的，應辦理登記或轉交占有手續。

擔保適用的原則、方法、標的物、擔保物種類適用于反擔保。但反擔保的擔保方式只有保證、抵押、質押。

反擔保是擔保人轉移擔保風險的一種措施，其本質和擔保并無差別。

二、辦理反擔保應當注意的問題

(一)反擔保抵押合同類別的認定。

抵押權可以分為一般抵押權和特殊抵押權。反擔保中的內容不符合特殊抵押權登記，自然將反擔保抵押登記認定為一般性抵押登記。

(二)抵押權人應該為擔保公司。

《擔保法》第五條規定：“擔保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔保合同無效。擔保合同另有約定的，按照約定。”在工作中我們應將本擔保合同，即債權人與債務人簽訂的借款合同識為主合同。而本擔保合同項下的反擔保合同識為從合同。抵押合同中的主體是擔保公司和本擔保中的債務人或債務人之外的其他人。但是，在反擔保抵押登記中，銀行既不是抵押權人，也不是申請人，要注意反擔保合同與本擔保合同之間的關系。所以抵押權人應當是擔保公司一方。

(三)抵押登記權利金額認定。

在實踐中，本擔保合同的金額由動產、不動產、銀行票據等一并構成本擔保合同的主債權。而房屋抵押從合同僅僅是主合同中的一部份。《擔保法》第三十五條規定：“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。”《城市房地產抵押管理辦法》第二十二條規定：“設定房地產抵押時，抵押房地產的價值可以由抵押當事人協商議定，也可以由房地產價格評估機構評估確定。法律、法規另有規定的除外。”

(四)抵押存續日期認定。

《擔保法》第五條規定：“擔保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔保合同無效。擔保合同另有約定的，按照約定。”所以，房屋抵押從合同的抵押登記存續期不能超出主合同的登記存續期限。

三、最新資訊(2021年1月1日起生效)

《中華人民共和國民法典》第六百八十九條?保證人可以要求債務人提供反擔保。

反擔保其實本質上就是一種擔保，只不過權益義務的主體是主合同中的債務人和擔保人交換了身份。所以同樣也應當把你抵押登記手續，來確保反擔保合同的效力。如果需要法律方面的更多幫助，還可以到律霸網進行法律咨詢。