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房屋賣買合同有效認定是怎么規定的

來源: 律霸小編整理 · 2025-05-07 · 826人看過

一、房屋賣買合同有效認定是怎么規定的?

1、房屋買賣合同的形式要件問題，亦即買賣房屋協議是口頭或書面均可，還是必須采用書面形式。根據《條例》第6條第(二)項規定，購買房屋辦理過戶登記時，“須提交房屋所有權證、買賣合同和契證”。顯然，買賣房屋協議是以書面合同為其成立的要件。要求書面形式的要件關鍵是要認定房屋買賣合同是諾成性合同，而非實踐性合同。只要買賣房屋合同當事人以書面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當事人一方隨意翻悔。這一規定為當事人因房價過高或過低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。其二、房屋買賣合同有效成立的實質法律依據問題，亦即一項合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時具備的條件。

2、意思表示真實;

3、不違反法律和社會公共利益。由此可見，一項具體的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實質要件就在特定當事人之間產生了特定權利和義務關系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會產生承當違約責任法律的后果。

二、產權未過戶影響合同的效力嗎?

1、最高人民法院在《民通意見》第八十五條規定：“財產所有權合法轉移后，一方翻悔的，不持。財產所有權尚未按原協議轉移，一方翻悔并無正當理由，協議又能夠，應當繼續履行;如果協議不能履行，給對方造成損失的，應當負責任。”

2、最高院《合同法解釋》第四十四條第二款規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”

3、因此，若房屋所有權人與他人簽訂了房屋買賣合同之后又以產權未過戶要求解除合同或者要求確認合同無效，有悖誠實信用原則，有損交易的安全，不應予以支持。

4、合同的解除應有約定的或者法定的事由，一方或者雙方當事人才可以解除合同，否則合同應當繼續履行。

合同的有效認定標準其實都是一樣的，還有，房屋產權沒有過戶的情況下也并不一定就會影響到合同的效力，造成的相關損失應該有責任人承擔賠償責任。現在的房屋買賣合同國家早就已經統一規定了要求網簽，購買新房和二手房的時候，需要對照國家規定的標準審查房屋買賣合同的形式。

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