一、購二手房違約金的法律規(guī)定是什么?

違約金應(yīng)占合同總金額的多大比例 在中介提供的很多關(guān)于房屋買賣合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房價(jià)的20%。很多人以為違約金最多只能約定為20%，其實(shí)純屬誤讀。我國法律規(guī)定了定金不能超過合同總金額的20%，也許對違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定。

一方延遲履行合同，對方是否可以主張全額違約金 二手房買賣合同通常會約定一種“滯納金”，主要是指延遲履行合同義務(wù)時(shí)，違約方需支付的;另一種是違約金，通常指一方違約導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行時(shí)，違約方需支付給守約方的。但有時(shí)由于合同文字不嚴(yán)謹(jǐn)或?qū)Ψ梢恢虢猓芏嗳嘶煜诉@兩種違約金的適用情況，在一方稍有違約情形時(shí)，守約方就希望能要求20%或更高額的違約金，這其實(shí)是得不到法律支持的。只有在一方嚴(yán)重違約，導(dǎo)致合同解除時(shí)，違約方才承擔(dān)此部分違約金。如果合同繼續(xù)履行，一般參照“滯納金”追究違約責(zé)任。

違約金的執(zhí)行是否應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定執(zhí)行 違約金可由買賣雙方依據(jù)自己的意愿協(xié)商確定，但如果發(fā)生糾紛，并不一定能完全按照約定的數(shù)額執(zhí)行。因?yàn)槲覈逗贤ā芬?guī)定的違約責(zé)任是一種補(bǔ)償，只是彌補(bǔ)守約方的損失，而不是懲罰性的違約金。因此，如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實(shí)際損失進(jìn)行調(diào)整。

二、二手房買方需要注意什么?

買方通常在房屋的買賣過程中間是處于弱勢地位，那么對于買方來說，要注意的事項(xiàng)多很多。

1、解約條款

只是在有中介操作的二手房買賣，對于買賣雙方都有一個(gè)解約條款，其中的約定就是賣方在交付了解約定金后，買方不得要求進(jìn)一步賠償和強(qiáng)制履行。這個(gè)條款本身親沒的問題，但是因?yàn)樵诂F(xiàn)在深圳房價(jià)上漲的情況下，對于買方來說，這一條款就有不公平的地方。也是現(xiàn)在很多賣方要求解除合同的原因。所以擔(dān)醒買方最好在買賣合同的最后的備注中寫明，除需賠償定金外，還需要賠償損失。

2、強(qiáng)制履行

買方在賣方?jīng)]有明確提出解約的時(shí)候是可以要求法院判決強(qiáng)制履行的，但這需要買方在賣方明確提出以前，先行啟動法律程序。并且聽聞深圳市中院最近有感于賣方違約過多，開了一個(gè)座談會，要出臺文件，只要是買方起訴要求強(qiáng)制履行，都會得到法院的支持。但不知道傳聞是否為真。

3、幫賣方贖樓

賣方常常因?yàn)榉孔釉阢y行辦理抵押，而需要將房產(chǎn)證贖出，才可以辦理相關(guān)的手續(xù)，而賣方常常需要買方幫助辦理相關(guān)的贖樓手續(xù)。買方最后不要幫忙贖樓，一但買方幫忙贖樓后，賣方的房子因其他債務(wù)被查封的話，到時(shí)買方損失巨大，所以建議買方不要幫賣方贖樓。

法律制度上不可能專門的去針對二手房買賣規(guī)定所謂的違約金，二手房買賣肯定也是要簽合同的，違約金方面的一些法律規(guī)定跟其他的普通合同都是一樣的，就是說沒有具體的支付比例，而是參考違約有可能會造成的實(shí)際損失來確定的。房屋買賣違約所要支付的違約金數(shù)額通常都是比較多的。

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