一、民間借貸簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議如何認(rèn)定

在民間借貸中簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為“后讓于擔(dān)保”，并且在權(quán)利的性質(zhì)、價(jià)值、功能以及歸屬定位等方面與讓與擔(dān)保并無(wú)本質(zhì)區(qū)別。

二、民間借貸中房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力分析

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第24條規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢(qián)債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物，以?xún)斶€債務(wù)。就拍賣(mài)所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。”

據(jù)此，可對(duì)第24條的條文內(nèi)容做以下幾點(diǎn)解讀：

(一)承認(rèn)了讓與擔(dān)保與后讓與擔(dān)保

第24條將當(dāng)事人之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同稱(chēng)之為擔(dān)保，其意味明顯。因我國(guó)采取債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，僅僅簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，而未采取不動(dòng)產(chǎn)登記、動(dòng)產(chǎn)交付的公示手段的情形不導(dǎo)致所有權(quán)變動(dòng)轉(zhuǎn)移，在當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同為民間借貸合同作擔(dān)保時(shí)，若采取了相應(yīng)的公示手段，則發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，構(gòu)成讓與擔(dān)保;若未經(jīng)任何公示，則不發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人一方先取得對(duì)標(biāo)的物的一種期待權(quán)，待約定的條件成就時(shí)，再轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)。

最高人民法院在《最高人民法院民間借貸司法解釋理解與適用》一書(shū)中稱(chēng)此為后讓于擔(dān)保，同時(shí)還認(rèn)為：“讓與擔(dān)保和后讓與擔(dān)保存在的區(qū)別主要體現(xiàn)為擔(dān)保物的所有權(quán)等權(quán)利轉(zhuǎn)移的時(shí)間上，而在其他方面，尤其是權(quán)利轉(zhuǎn)移的性質(zhì)、價(jià)值、功能以及歸屬定位等方面并無(wú)本質(zhì)區(qū)別。”

(二)確定了按照民間借貸審理的原則

第24條明確表明人民法院在審理此類(lèi)案件是應(yīng)當(dāng)按照民間借貸關(guān)系進(jìn)行審理。此乃人民法院審理該類(lèi)案件的立場(chǎng)，即案件的基礎(chǔ)法律關(guān)系是民間借貸關(guān)系，唯有按照此類(lèi)關(guān)系審理，才能將案件的事實(shí)還原，才能準(zhǔn)確的計(jì)算出違約金、利息等數(shù)額，有利于查清案件真相。對(duì)于經(jīng)釋明后拒不變更的，適用駁回起訴，不對(duì)案件事實(shí)進(jìn)行審理，一來(lái)因?yàn)橛嘘P(guān)借貸的事實(shí)可能無(wú)法查清，二來(lái)也給了當(dāng)事人改正后重新起訴的機(jī)會(huì)。

(三)肯定了禁止流質(zhì)契約原則

民間借貸中簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同通常寫(xiě)明在債務(wù)人到期不能還款時(shí)，房屋歸債權(quán)人所有。讓與擔(dān)保曾經(jīng)就是因?yàn)榇祟?lèi)約定涉嫌流押條款而被認(rèn)定為無(wú)效，也導(dǎo)致其在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)不被世人所認(rèn)可。第24條對(duì)此采取了折中的做法，即在認(rèn)可讓與擔(dān)保與后讓與擔(dān)保效力的前提下，加之以申請(qǐng)拍賣(mài)、計(jì)算差額的清算義務(wù)，清算后債權(quán)人或返還差額或者要求補(bǔ)償。考慮到清算的類(lèi)型包括處分清算型和歸屬清算型，第24條的規(guī)定應(yīng)當(dāng)屬于處分清算型，而非清算后歸債權(quán)人所有的歸屬清算型。

在民間借貸關(guān)系中簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同如何認(rèn)定，應(yīng)該根據(jù)雙方的真實(shí)意思來(lái)進(jìn)行判斷。如果該買(mǎi)賣(mài)合同的真實(shí)目的是為了該筆債務(wù)提供擔(dān)保，那么就應(yīng)該認(rèn)定為擔(dān)保，在處置房屋的時(shí)候采取拍賣(mài)或者變賣(mài)的方式。更多問(wèn)題請(qǐng)到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢(xún)。