商品房預(yù)售許可證不同于商品房銷售許可證,不能將兩者混淆起來,商品房銷售許可證與商品房預(yù)售許可證的區(qū)別在于各自取得的條件不同,主要表現(xiàn)在:商品房(現(xiàn)房)銷售許可證的取得必須符合下列條件:
1、開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;
2、取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準(zhǔn)文件;
3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證;
4、已通過竣工驗(yàn)收;
5、供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄐ诺扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進(jìn)度和交付日期;
6、物業(yè)管理方案已落實(shí)。買現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀,可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書等。
依據(jù)中華人民共和國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條:商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:一已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;二持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;三按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;四向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。
國(guó)務(wù)院令第248號(hào)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條:一、已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;二、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;三、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;四、已辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。
建設(shè)部令第131號(hào)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條:商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可,取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的,不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
商品房預(yù)售許可證——核發(fā)程序:
一、行政許可的依據(jù)
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條
二、行政許可的條件
符合《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條條件
1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;
2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
三、申請(qǐng)材料目錄
1、商品房預(yù)售許可申[2]請(qǐng)表--主管部門制式表
2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照--需要原件
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書--需要原件
4、工程規(guī)劃許可證--需要原件
5、土地使用權(quán)證書--需要原件
6、施工許可證--需要原件
7、建設(shè)工程投資達(dá)到25%以上,以完成基礎(chǔ)工程的證明并需要工程形象進(jìn)度符合規(guī)定的現(xiàn)場(chǎng)照片--各地要求不一致,我所在地為多層要求2層以上,高層要求5層以上,請(qǐng)咨詢當(dāng)?shù)刂鞴懿块T
8、商品房預(yù)售方案--需要一房一價(jià)備案
9、預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議及專用帳戶開戶證明
10、土地上無房屋或有房屋未辦理房產(chǎn)證的具結(jié)書;原房屋辦理權(quán)屬登記的需提供注銷證明
11、施工合同及進(jìn)度說明
12、土地使用權(quán)、在建工程設(shè)置抵押的,抵押權(quán)人同意辦理預(yù)售的書面意見及初始登記前解除抵押的書面保證
13、預(yù)測(cè)繪報(bào)告
14、業(yè)主臨時(shí)公約
16、物業(yè)管理用房配置情況說明書
商品房預(yù)售許可證——無證將受重罰:
如果開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房,根據(jù)違法情節(jié)和后果,將處以不同等級(jí)的處罰:
1、銷售1套且收取定金或房?jī)r(jià)款未超過50萬元的,沒收違法所得,并處以已收取預(yù)付款0.5%的罰款;
2、銷售2套以上5套以下或收取定金或房?jī)r(jià)款超過50萬元未超過300萬元的,沒收違法所得,并處以已收取預(yù)付款0.8%的罰款;
3、銷售6套以上或收取定金或房?jī)r(jià)款超過300萬元的,沒收違法所得,并處以已收取預(yù)付款1%的罰款。
對(duì)于“不符合商品房銷售條件,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用”的行為,按照收取金額的多少,明確了從1萬元到3萬元3檔不同的處罰標(biāo)準(zhǔn)。房企未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng),根據(jù)違法情節(jié)和后果,確定了5萬元和10萬元兩檔不同的處罰標(biāo)準(zhǔn)。
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