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寧波
頂賬房交易中的法律問題
二、頂賬房交易的性質。因為建設方在取得頂賬房作為已付工程款時，建設方考慮到房屋辦理房產證及過戶稅費等問題，通常情況下，頂賬房的產權并不首先辦理在建設方名下，開發商和建設方僅簽訂一份頂賬協議，確定某套房屋頂付給建設方。當建設方自行找到買受人后，開發商根據建設方的指示，與買受人直接簽訂房屋買賣合同，而由建設方向買受人直接收取全部房款。從交易流程上看，建設方在交易時并沒有取得該頂賬房的產權，根據物權法的規定，建設方沒有處分該頂賬房的權利，其與買受人簽訂的合同除非由開發商確認，否則是一份效力待定的合同。所以，究其根本，頂賬房的交易性質是債權債務的概括轉移。
三、頂賬房交易中法律風險防范。有時因為建設方急于將頂賬房變現，所以頂賬房的價格可能比在開發商處直接購買的便宜，因而成為很多購房者的首選。但在頂賬房的交易中，購房者因為沒有認真的審查交易對方的相關頂賬手續，使得一些不講道德的建設方有機可乘，將頂賬房一房數賣，侵害購房者的權利。在這種交易中，作為買受人應做到：首先，核實建設方也就是出賣人的真實身份，查看建設方與開發商之間的頂賬協議是否真實，其頂賬取得的房屋是否與交易的房屋一致;其次，要與出賣人簽訂買賣合同，合同中明確買賣人應保證房屋產權明晰，無他項權利，并約定嚴格的違約責任，督促出賣人履行合同;最后，要求出賣人與開發商協調，使得買受人與開發商直接簽訂房屋買賣合同，并在買賣合同中載明房款已付清，要求開發商向買受人直接出具全額的購房發票。買受人向出賣人支付購房款時，應要求出賣人出具收款收據，并妥善保存。
在目前誠信機制缺乏、糾紛不斷的頂賬房交易中,在頂賬房交易中想要保證交易的成功,避免留下后遺癥,就要嚴格履行法定手續,仔細審查,簽訂一份細化再細化的合同,以確保自己的權益不受侵犯,避免不應有的風險。
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