一、認購意向書的法律效力是怎樣的

在商品房的買賣，我們經(jīng)常遇到由于簽訂“房屋認購意向書”而產(chǎn)生的糾紛，那么“意向書”的效力如何?怎么解決?應(yīng)該從兩個方面來看。

1、一般的“意向書”。從“意向書”的本意看“意向書”是為了今后履行一定行為的約定，按照合同的特征看“意向書”應(yīng)該屬于預(yù)約合同。預(yù)約合同就是指當事人雙方就將來訂立一定的合同而簽訂的合同，將來訂立的合同稱為“本約”，而現(xiàn)在簽訂的約定將來訂立本約的合同叫做“預(yù)約”，兩者之間具有不同的性質(zhì)和法律效力。那么對“意向書”的違約應(yīng)該如何解決呢?本人認為應(yīng)該在“意向書”內(nèi)容范圍內(nèi)承擔責任，而不是承擔“本約”的違約責任。因此，“房屋認購意向書”的效力也是如此。如“房屋認購意向書”對所購房屋只有一個大概的意向，而沒有具體的標準，也沒有預(yù)付款等等，這樣的“房屋認購意向書”是真正意義上的“意向書”，雙方當事人“房屋認購意向書”的違反應(yīng)該在其內(nèi)容范圍內(nèi)承擔責任。

2、標題是“意向書”而實質(zhì)是“本約”合同。那么這樣的“意向書”應(yīng)該怎樣對待呢?本人認為應(yīng)該按照“本約”合同對待。如“房屋認購意向書”名稱是“意向書”而實質(zhì)是購買合同，合同的條款約定的非常明確，如對房屋的位置、戶型、面積、價款、物業(yè)等等都有了明確的約定，買方按照約定交了預(yù)付款或首付款。這樣的“意向書”應(yīng)視為“房屋買賣合同”。由此而產(chǎn)生的糾紛應(yīng)按“房屋買賣合同”的執(zhí)行。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。”這樣的意向書其實就是合同，具有合同的法律效力，一方違反應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任。其次，雙方簽訂的認購意向書是否具有法律效力還取決于開發(fā)商是否取得了相應(yīng)的法律手續(xù)。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當符合下列條件：已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。”《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定“商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。

”最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條也明確規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效。”所以，未取得商品預(yù)售許可證而簽訂的購房合同(包括意向書)是沒有法律效力的。

二、開發(fā)商違背認購意向書的責任

對于開發(fā)商違背“意向書”約定，隨意漲價之違約行為，開發(fā)商的觀點很明確：大不了支付違約金就是了!仿佛在法律上違約金就是解除合同的對價，承擔了違約責任就可以理所當然地換取了解除合同的單方權(quán)利。

其實，法律并非如此規(guī)定。?從違約金的性質(zhì)來說，有賠償性與懲罰性之分，一般而言，違約金具有懲罰性和賠償性的雙重意義，當履約方?jīng)]有因不履約方之過錯受到實際損失時，其支付的違約金是完全懲罰性。在沒有特別明確約定其性質(zhì)屬性的情況下，應(yīng)當認為其約定的違約責任具有雙重性。

對于所約定的非單純賠償性違約責任而言，法律沒有賦予不履約方可以支付違約金為代價，當然換取解約的權(quán)利。依照我國合同法的精神，一方違約的，支付違約金以后，合同能繼續(xù)履行的，仍應(yīng)繼續(xù)履行，不能履行的，對于違約金不足以補償實際損失的部分，還應(yīng)承擔相應(yīng)賠償責任。這正是我國合同法的誠信原則和交易安全原則以及保護守約方權(quán)利不受侵害之理念所要求的;這也是定金與違約金之功能區(qū)別之一。除雙方有特別明確為賠償性違約責任的外，不存在可以承擔違約金為代價當然取得解約權(quán)利，即違約金一般不是開發(fā)商當然解約的對價。

綜合上述，小編整理有關(guān)認購意向書的相關(guān)內(nèi)容。由此可見，一般而言，違約金具有懲罰性和賠償性的雙重意義，當履約方?jīng)]有因不履約方之過錯受到實際損失時，其支付的違約金是完全懲罰性。在沒有特別明確約定其性質(zhì)屬性的情況下，應(yīng)當認為其約定的違約責任具有雙重性。還有更多問題，律霸網(wǎng)提供專業(yè)法律咨詢服務(wù)。