一、房地產商什么情況下可以售房

房地產商在銷售商品房時應具備“五證”。即《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》或《商品房預售許可證》。領取《商品房預售許可證》后，才能預售商品房。

（一）《國有土地使用證》?本證是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地的使用權的法律憑證。按照《城市房地產管理法》的規(guī)定，房地產商轉讓房地產，必須與市縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同，并按照出讓合同的約定支付全部土地使用權出讓金，并依法登記領取土地使用權證書。

（二）《建設用地規(guī)劃許可證》?本證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》的目的在于確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護建設單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權益，為土地管理部門在城市規(guī)劃區(qū)內行使權屬管理職能提供必要的法律依據。

（三）《建設工程規(guī)劃許可證》?本證是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，國家核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》的目的，是確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。該證件同時也是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據。

（四）《建設工程施工許可證》?本證是建筑施工單位符合施工各種條件，允許其開工的批準證件。建筑施工是一項復雜的生產活動，是房地產開發(fā)項目得以實現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)。涉及到監(jiān)理、設計、資金、圖紙、建筑材料等各方面的因素。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。

（五）《商品房銷售許可證》和《商品房預售許可證》?本證是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準性文件。商品房預售可以加快房地產融資、搞活房地產市場。但這種方式具有較大的風險性和投機性，為保障購房者的合法權益，法律規(guī)定房地產商預售商品房的，必須向房地產行政管理部門辦理預售登記，領取《商品房預售許可證》后，才能預售商品房。

二、買房人買房時要注意什么

房地產開發(fā)企業(yè)在與購房人簽約前向其收取一定費用是目前較為普遍的一種做法，并常被冠以“定金”、“訂金”、“誠意金”等名稱，但對如何返還沒有明確規(guī)定。法律人士表示，買家要擦亮眼睛分清三類“金”。“定金”是一個規(guī)范的法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。按照法律規(guī)定：“一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行義務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。”“訂金”與“定金”僅一字之差，在法律性質上卻有天壤之別。訂金不是一個規(guī)范的概念，在法律上僅作為一種預付款的性質，不具有擔保性質。合同履行的只作為抵充房款，不履行也只能如數(shù)返還。還有一個在中介與買房和賣房雙方簽訂的合同中多有出現(xiàn)的“誠意金”，法律上卻并沒有誠意金之說。因為“誠意金”難退，我國不少城市已經明確表示，收取購房誠意金是違規(guī)行為。

綜合上述，小編整理有關房產售房的相關內容。由此可見，開發(fā)商售房分為預售期房和銷售現(xiàn)房，情況不同需要達到情形也不一樣。購房者無論是想要購買期房還是現(xiàn)房，都需要對開發(fā)商的相應資質作出嚴格的審查，才能在一定程度上減少自身利益遭受損害的可能。更多問題，律霸網提供專業(yè)法律咨詢服務。

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