一、購買商品房的基本程序是怎樣的

通常,購房有著一整套復雜、繁瑣的程序。總的來說,一般有以下幾個步驟:

第一、簽訂房地產訂購書或者認購書,并向發(fā)展商或者其代理商交付定金。

訂購書或者認購書在法律性質上屬于預約合同,雙方有義務信守,否則要適用定金罰則。如果是預售,認購人應當查證預售方的商品房預售許可證以及營業(yè)執(zhí)照等相關資料,預售人應當以書面形式向預購人明示下列事項:

(1)、預售人的名稱、注冊地址、聯(lián)系電話和法定代表人。

(2)、商品房預售許可證。

(3)、項目開發(fā)進度和竣工交付時間。

(4)、項目及其配套設施的平面示意圖。

(5)、商品房的結構類型、戶型、裝修標準、公共和公用建筑面積的分攤辦法。

(6)、預售商品房的價格和付款辦法。

(7)、商品房預售款的專用帳戶。

(8)、物業(yè)管理事項。

(9)、法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

如果是商品房現(xiàn)售,售房人則應符合以下條件:

(1)、具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書;

(2)、具有土地使用權證書或者使用土的批準文件;

(3)、持有建筑工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(4)、已通過竣工驗收;

(5)、拆遷安置已經落實;

(6)、供水、供電、供氣等配套基礎設施具備交付使用條件,其他配套基礎設施和公共設施具備使用條件或者已確定施工進度和交付日期。

(7)、物業(yè)管理方案已經落實。

第二、簽署正式房地產預售契約或者商品房購銷合同。

通常各地房地產管理部門都會通過發(fā)展商提供標準合同樣本,雙方可逐條協(xié)商修正。訂約時,購房人要注意帶好身份證、戶口簿等身份證明材料。一般訂約是在發(fā)展商處或發(fā)展商指定的律師事務所。為不致出現(xiàn)漏虧,購房人最好自己隨身帶一個律師前往。當然,如果進一步公證或者見證則更為妥當。

第三、辦理預售預購登記手續(xù)。

雙方應在預售合同簽訂30日內持該合同項目所在地房地產交易登記機構辦理登記手續(xù)。未經登記手續(xù),合同不能產生法律效力。

第四、辦理抵押登記。

如果購房人須銀行貸款,則在與銀行簽訂房地產抵押貸款合同或者預購商品房貸款抵押合同之日起30日內持抵押合同、售房契約及相關文件到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。

第五、交付。

售房人在房屋符合約定的條件成就后,向購房人發(fā)出《入伙通知書》或者《交付使用通知書》,由購房人進入現(xiàn)場實地驗收,并簽收交房單據,領取房屋鑰匙。交付是雙方行為,但交付并不導致房屋產權的轉移。

第六、立契過戶,辦理產權證書。

房屋交付之后的約定期限之內,售房人應協(xié)同購房人辦理產權過戶手續(xù)和房地產權屬登記手續(xù)。產權證書頒發(fā)以后,全部手續(xù)結束。

二、看房注意事項

避免定金陷阱

很多開發(fā)商都會打出多少抵多少的優(yōu)惠活動。需要繳納多少錢定金。有些開發(fā)商定金還是會退的。有的退的時候就各種理由了。所以如果交定金。必須看好定金合同!!而且中國文字。博大精深。定和頂?shù)囊馑茧m然相近，但是差別就很大。所以區(qū)別要分清楚，避免進了定金圈套!

避免搶房陷阱

開發(fā)商總會制造一些搶房的氛圍。讓很多購房者集中到一個時間段來一起搶房!這樣很多人為了搶到好的房號。就會不加思考的去把房子搶到手!而且很多開發(fā)商在搶房前一刻才公布房價。所以一定要計算好之后在決定是否去搶!!別勉搶到之后價格過高!

觀看房屋面積：

有的時候看的樣板間，是因為裝修效果會顯得房子很大!所以看房買毛坯的盡量拿未裝修的房子做參考!

查看開發(fā)商口碑：

網上可以直接搜索這個樓盤怎么樣!或者是到搜房查找看看這個開發(fā)商和樓盤是否存在有維權的帖子!甚至有的還有視頻曝光的。比如就可以在百度視頻里面搜索樓盤或者開發(fā)商名字。避免買到黑心開發(fā)商的房子!!

看五證：

開發(fā)商要有這五本證書才有售房資質!五證包括：

1、《商品房銷售(預售)許可證》;

2、《建設工程施工許可證》;3、《建設工程規(guī)劃許可證》;

4、《建設用地規(guī)劃許可證》;

5、《國有土地使用證》。

簽合同注意事項

盡量找有買房經驗的朋友和你一起去簽合同

三、購買商品房要交哪些稅

購買商品房分新房和二手房，兩個房子購買的稅費都是不一樣的，如下：

新房：

契稅：90平方以下1%，90平-144平方1.5%，144平方以上3%，二套房3%

維修基金：購房總價的2%-3%

二手房：

個人所得稅：賣方出，評估總價的1%(滿五年家庭唯一一套住宅免征)

契稅：買方出，90平方以下1%，90平-144平方1.5%，144平方以上3%，二套房3%

營業(yè)稅：賣方出，5.6%(滿兩年免征)

交易手續(xù)費：買賣雙方一家一半，面積*6

工本費，一本80元

無疑，商品房是在市場經濟條件下所迸發(fā)出生機活力的一個產業(yè)，房地產開發(fā)公司通過出讓的方式才有的土地使用權，最后再經營住宅售賣的活動?？梢院芸隙ǖ闹v，大多數(shù)房地產商肯定不會舍己為人，無利潤售房。因此，我們不僅要注意買商品房的流程，還要注意售房者會不會坑錢。以上便是小編對問題的回答及補充了，如還有不懂的地方，可繼續(xù)在律霸網進行法律咨詢。