廣告受法律約束嗎

一直以來(lái)人們對(duì)商品房銷售廣告的法律性質(zhì)就存在著邀約邀請(qǐng)和邀約兩種界定，二者有著明顯的不同。邀約邀請(qǐng)，是指一方邀請(qǐng)他人向自己發(fā)出邀約的意思表示。③邀約邀請(qǐng)人不需要受邀約邀請(qǐng)的約束。而邀約是指一方當(dāng)事人以訂立合同為目的而發(fā)出的，由相對(duì)人受領(lǐng)的意思表示。②邀約的內(nèi)容明確具體，經(jīng)受邀約人同意邀約人就要受該邀約的約束。因此對(duì)商品房銷售廣告的不同的界定結(jié)果將導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)虛假?gòu)V告承擔(dān)不同的法律責(zé)任。

(一)屬于邀約邀請(qǐng)性質(zhì)的商品房銷售廣告

《合同法》第15條第1款規(guī)定：“……寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。”《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)”。由此可見，商品房銷售廣告原則上是邀約邀請(qǐng)，邀約邀請(qǐng)的內(nèi)容是模糊的，不具體的，不是法律行為，這種情況下，商品房銷售廣告中開發(fā)商所作的允諾不能作為商品房買賣合同的條款。例如，開發(fā)商打出這樣的廣告：“環(huán)境優(yōu)美，交通便利。”這樣的廣告宣傳由于不具有具體明確性，不是邀約，而是邀約邀請(qǐng)。即使開發(fā)商最后提供的商品房環(huán)境不優(yōu)美，交通不便利，開發(fā)商也不需要為虛假?gòu)V告承擔(dān)違約責(zé)任。

(二)屬于邀約性質(zhì)的商品房銷售廣告

《合同法》第15第2款規(guī)定:“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。”具體什么樣的商業(yè)廣告才能視為要約呢?根據(jù)《合同法》第14條的規(guī)定：第一，內(nèi)容具體明確。第二，表示經(jīng)受邀約人同意要約人即受該意思表示約束。符合上述兩條規(guī)定的商業(yè)廣告是邀約。另外《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條作了更為詳細(xì)的規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

根據(jù)這一條，認(rèn)定商品房銷售廣告是邀約要滿足三個(gè)條件：

第一，出賣人對(duì)房屋和相關(guān)設(shè)施所做的允諾必須具體明確。這里的說(shuō)明和允諾就是出賣人對(duì)商品房所作的任何一種形式的廣告宣傳。例如：本文開篇所引述的案例中，開發(fā)商在廣告中承諾說(shuō)小區(qū)有3000多平方米的中心花園，這樣的說(shuō)明和允諾就是具體明確的。當(dāng)然對(duì)于一些不涉及數(shù)據(jù)的允諾和說(shuō)明，何為具體，不同的法官可能有不同的理解，這就有可能造成不同的法院對(duì)相同性質(zhì)的案件有不同的判決結(jié)果。

第二，該說(shuō)明和允諾針對(duì)的是商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施。這里強(qiáng)調(diào)允諾和說(shuō)明針對(duì)的對(duì)象是商品房買賣中的實(shí)質(zhì)性重要內(nèi)容，即房屋和相關(guān)設(shè)施。相關(guān)設(shè)施是指商品房的基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)配套設(shè)施。包括供暖、供電、供水、小區(qū)景觀、停車場(chǎng)等。

第三，該允諾和說(shuō)明對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。對(duì)“商品房買賣合同的訂立”“房屋價(jià)格”究竟有多大影響才是“重大影響”?《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》這一司法解釋對(duì)這一問題缺乏一個(gè)客觀的判斷標(biāo)準(zhǔn)，具有很大的主觀性。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)于2003年6月1號(hào)開始生效實(shí)施，該《解釋》就以往商品房銷售中一直存在較大爭(zhēng)議的諸如購(gòu)房款雙倍返還問題，商品房買賣合同的效力認(rèn)定問題以及商品房銷售廣告的法律效力問題均作出了較明確的規(guī)定。《解釋》的出臺(tái)引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，本文擬就其中的有關(guān)商品房售樓廣告的法律效力問題從學(xué)理及實(shí)踐角度作一探討。

商品房售樓廣告屬于商業(yè)廣告，關(guān)于商業(yè)廣告的法律效力，《中華人民共和國(guó)合同法》第15條是這樣規(guī)定的：寄送價(jià)目表，拍賣公告，招標(biāo)公告，招股說(shuō)明書，商業(yè)廣告等均為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告內(nèi)容符合要約規(guī)定的視為要約。那么何為符合要約規(guī)定呢，該法第14條對(duì)要約作出了如下規(guī)定：第一，內(nèi)容具體確定，第二，表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。但是雖有上述規(guī)定，如何去理解適用開發(fā)商和購(gòu)房者還是各執(zhí)一詞，分歧較大。開發(fā)商主張，商品房售樓廣告屬于要約邀請(qǐng)，因?yàn)槭紫仁蹣菑V告是向不特定人發(fā)出的，不具備一般要約向特定人發(fā)出的要件，其次開發(fā)商主張售樓廣告并未對(duì)售房具體內(nèi)容作出具體約定，也沒有表示出經(jīng)受要約人一旦承諾，開發(fā)商便受廣告內(nèi)容約束的意思，其三，如果雙方?jīng)]有明確將廣告內(nèi)容寫進(jìn)合同，則廣告內(nèi)容不具備任何法律效力，所以在因廣告不實(shí)引起的房產(chǎn)糾紛中開發(fā)商多主張自己不負(fù)任何法律責(zé)任。作為購(gòu)房者一方，他們則認(rèn)為售樓廣告和宣傳資料是自己買房的認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)，應(yīng)該是合同一部分，特別是在商品房預(yù)售中，由于其特殊性，商品房尚未建成，開發(fā)商賣的其實(shí)是圖紙，模型，購(gòu)房者下定決心買房的依據(jù)、信息等都來(lái)自于開發(fā)商的宣傳材料和廣告，售樓廣告對(duì)于最終簽訂購(gòu)房合同起至關(guān)重要的作用。購(gòu)房者往往把開發(fā)商廣告宣傳的內(nèi)容，看作是開發(fā)商的承諾，所以開發(fā)商如果最后交房與宣傳資料不一致則理應(yīng)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。

由于一直存在著爭(zhēng)議，全國(guó)各地的法院在審理上述類似糾紛時(shí)對(duì)廣告法律效力的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上也存在著不統(tǒng)一的局面。《解釋》的出臺(tái)可以說(shuō)對(duì)這個(gè)問題作出了比較明確的規(guī)定，該《解釋》第三條規(guī)定：商品房的售樓廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作出的說(shuō)明和允諾具體確定并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的應(yīng)當(dāng)視為要約，該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房合同亦應(yīng)該視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。應(yīng)當(dāng)說(shuō)《解釋》的規(guī)定與《合同法》第十四條的規(guī)定是完全一致的，只是又具體明確了一下，司法操作性更強(qiáng)了一些。

鋪天蓋地的商品房售樓廣告多設(shè)計(jì)精美，詞藻華麗，如何去區(qū)分這些內(nèi)容各異的售樓廣告的效力，結(jié)合《解釋》的規(guī)定，在對(duì)眾多售樓廣告進(jìn)行了整理分析的基礎(chǔ)上，可以將商品房售樓廣告大致分為以下四種：

第一類，屬于開發(fā)商具體確定的內(nèi)容，也即符合《解釋》中規(guī)定的具有絕對(duì)法律效力的內(nèi)容。在《商品房買賣合同示范文本》中對(duì)這些內(nèi)容也均有約定之提示，例如房屋的層高、戶型、結(jié)構(gòu)類型、付款方式、保修責(zé)任等，這些條款開發(fā)商一般也會(huì)同意將其全部寫進(jìn)書面合同中，其法律效力必然是確定的。按照《解釋》規(guī)定這些內(nèi)容即使未寫進(jìn)合同中亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，具有法律效力。

第二類，屬于內(nèi)容較具體，但是還需要寫進(jìn)合同明確細(xì)化后才具有法律效力的內(nèi)容。如開發(fā)商承諾的“進(jìn)口衛(wèi)浴電梯”、“純德國(guó)進(jìn)口廚具”、“24小時(shí)保安”等，這些內(nèi)容購(gòu)房者千萬(wàn)不能掉以輕心，需要有選擇地將自己需要的部分在正式簽訂的合同中加以細(xì)化，如在合同中寫明衛(wèi)浴電梯的產(chǎn)地、型號(hào)、品牌等;相關(guān)物業(yè)管理內(nèi)容也要寫進(jìn)合同的物業(yè)管理部分加以明確。應(yīng)當(dāng)說(shuō)是約定得越細(xì)，購(gòu)房者越容易得到法律的保護(hù)，一定不能嫌麻煩。

第三類，是不屬于開發(fā)商具體確定的內(nèi)容。售樓廣告中一般采用較夸張性語(yǔ)言，人為美化，制造聲勢(shì)，為得是吸引購(gòu)房者注意力，多無(wú)實(shí)際意義。如售樓廣告中常見的“溫馨家園”，“依山傍水”，“商機(jī)無(wú)限”等，這些廣告內(nèi)容只能算作要約邀請(qǐng)，開發(fā)商的目的是為了吸引購(gòu)房者向自己發(fā)出要約。到底是不是溫馨家園，商機(jī)無(wú)限需要購(gòu)房者通過(guò)自己的考察作出判斷，不能僅聽廣告中一面之詞，這類廣告內(nèi)容即使寫進(jìn)合同也不具有法律效力。

第四類，屬于內(nèi)容具體確定，但系開發(fā)商違法承諾，通常因違反法律規(guī)定而無(wú)效。如常見的“買頂層送花園”，“保證產(chǎn)權(quán)”，“售后包租”等內(nèi)容，根據(jù)法律規(guī)定樓頂部位是所有業(yè)主共同使用部位，開發(fā)商無(wú)權(quán)擅自對(duì)其進(jìn)行處分，否則即為侵犯其他業(yè)主權(quán)益而承擔(dān)責(zé)任;關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)登記承諾也是無(wú)效的，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)登記是政府行政主管部門的職權(quán)，能否登記產(chǎn)權(quán)，要看其是否具備產(chǎn)權(quán)登記的合法條件，開發(fā)商說(shuō)了不算;售后包租在法律、規(guī)章中也是嚴(yán)令禁止的，主要是考慮到在目前的法制狀況下，缺乏強(qiáng)有力的監(jiān)管手段保證這一措施的執(zhí)行，售后包租多是一種促銷手段，法律明確規(guī)定這種行為無(wú)效。所以要注意辨別寫進(jìn)合同的內(nèi)容是否符合法律規(guī)定，否則即使寫得再多、再具體也會(huì)因?yàn)闊o(wú)效而得不到法律保護(hù)。

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