王先生想把自己位于海淀區(qū)的一套房屋出售,但因工作較忙經(jīng)常出國,為方便起見,于是把房屋鑰匙和房產(chǎn)證原件和身份證復(fù)印件交予張先生代為辦理。在進(jìn)行二手房交易過程中,有一位劉先生看完該套房屋后比較滿意,他認(rèn)為張先生是業(yè)主王先生的親戚,便和張先生簽訂了購房合同。五天后,業(yè)主王先生回國后認(rèn)為出售價格太低,拒絕履行合同。
于是購房者劉先生便將王先生起訴至法院,法院最后判決認(rèn)定:業(yè)主王先生拒絕履行合同是合法的,購房者劉先生訴請業(yè)主王先生繼續(xù)履行合同的要求不予支持,但法院要求退還劉先生支付的定金。
案例分析:
一、委托人委托受托人處理委托事務(wù),需要有委托合同,并且有相關(guān)的委托權(quán)限,委托事項。該案例中王先生并沒有委托張先生簽訂房屋買賣合同的事項,因此,張先生無權(quán)與劉先生簽訂購房合同。法院判定退還劉先生的購房定金也是有法可依的,根據(jù)《民法通則》規(guī)定:“沒有合法根據(jù),取得不當(dāng)利益,造成他人損失的,應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人。”不當(dāng)利益是指沒有法律或合同等合法根據(jù),使他人財產(chǎn)受到損失而使自己獲得的利益。
二.對此《合同法》有明確規(guī)定;“委托合同是委托人和受托人約定,由受托人處理委托人事務(wù)的合同”,“委托人可以特別委托受托人處理一項或者數(shù)項事務(wù),也可以概括委托受托人處理一切事務(wù)”,“受托人以自己的名義,在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同,第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的,該合同直接約束委托人和第三人,但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。”
對此,北京中原三級市場部律師提醒消費者在實際進(jìn)行二手房交易過程中,如果遇到業(yè)主委托他人代理出售房屋簽訂合同時,應(yīng)該讓代理人出示委托人的授權(quán)委托書,看清楚委托事項,問清過戶時業(yè)主是否可以親自辦理,否則,就必須要提供委托公證書。以免出現(xiàn)上述情況,給正準(zhǔn)備購房的您帶來一定的經(jīng)濟和精神損失。
【法條連接】
根據(jù)《合同法》一百二十八條的規(guī)定,當(dāng)事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭議。當(dāng)事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的,可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁。涉外合同的當(dāng)事人可以根據(jù)仲裁協(xié)議向中國仲裁機構(gòu)或者其他仲裁機構(gòu)申請仲裁。當(dāng)事人沒有訂立仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無效的,可以向人民法院起訴。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行發(fā)生法律效力的判決、仲裁裁決、調(diào)解書;拒不履行的,對方可以請求人民法院執(zhí)行。
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現(xiàn)執(zhí)業(yè)于河北匡合律師事務(wù)所,任常務(wù)副主任,高級合伙人。律師執(zhí)業(yè)證號:11306199410480483。律師資格證號:941510 中華全國律師協(xié)會會員,保定律師協(xié)會會員。1990年畢業(yè)于南開大學(xué)法學(xué)系。2004年取得清華大學(xué)民商法研究生學(xué)歷。國家三級律師。保定仲裁委員會仲裁員。中國人民政治協(xié)商會議保定市新市區(qū)第六屆政協(xié)委員。保定消費維權(quán)律師團(tuán)律師。保定市人民政府專家顧問庫律師。
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