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寧波
房產委托合同糾紛該如何處理
王先生想把自己位于海淀區的一套房屋出售，但因工作較忙經常出國，為方便起見，于是把房屋鑰匙和房產證原件和身份證復印件交予張先生代為辦理。在進行二手房交易過程中，有一位劉先生看完該套房屋后比較滿意，他認為張先生是業主王先生的親戚，便和張先生簽訂了購房合同。五天后，業主王先生回國后認為出售價格太低，拒絕履行合同。
于是購房者劉先生便將王先生起訴至法院，法院最后判決認定：業主王先生拒絕履行合同是合法的，購房者劉先生訴請業主王先生繼續履行合同的要求不予支持，但法院要求退還劉先生支付的定金。
案例分析：
一、委托人委托受托人處理委托事務，需要有委托合同，并且有相關的委托權限，委托事項。該案例中王先生并沒有委托張先生簽訂房屋買賣合同的事項，因此，張先生無權與劉先生簽訂購房合同。法院判定退還劉先生的購房定金也是有法可依的，根據《民法通則》規定：“沒有合法根據，取得不當利益，造成他人損失的，應當將取得的不當利益返還受損失的人。”不當利益是指沒有法律或合同等合法根據，使他人財產受到損失而使自己獲得的利益。
二.對此《合同法》有明確規定；“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同”，“委托人可以特別委托受托人處理一項或者數項事務，也可以概括委托受托人處理一切事務”，“受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受托人和第三人的除外。”
對此，北京中原三級市場部律師提醒消費者在實際進行二手房交易過程中，如果遇到業主委托他人代理出售房屋簽訂合同時，應該讓代理人出示委托人的授權委托書，看清楚委托事項，問清過戶時業主是否可以親自辦理，否則，就必須要提供委托公證書。以免出現上述情況，給正準備購房的您帶來一定的經濟和精神損失。
【法條連接】
根據《合同法》一百二十八條的規定，當事人可以通過和解或者調解解決合同爭議。當事人不愿和解、調解或者和解、調解不成的，可以根據仲裁協議向仲裁機構申請仲裁。涉外合同的當事人可以根據仲裁協議向中國仲裁機構或者其他仲裁機構申請仲裁。當事人沒有訂立仲裁協議或者仲裁協議無效的，可以向人民法院起訴。當事人應當履行發生法律效力的判決、仲裁裁決、調解書;拒不履行的，對方可以請求人民法院執行。
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