一、租房協議糾紛法律條文中的處理方法是什么?

解除合同和不解除合同兩種，合同不解除，出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金的，法院應予支持，滯納金從合同約定的標準計算;若合同約定的滯納金標準過高而顯失公平，應以中國人民銀行規定的金融機構計收逾期付款的違約金標準(日萬分之四)確定承租人應付之滯納金。

合同解除時有關問題的實體處理：

1、如承租人欠租超過合同約定期限，合同應予解除;合同未約定期限的，欠租達三個月以上，合同亦應解除。

2、雙方均同意解除合同的，房屋可先行交還給出租人。承租人對房屋有裝修的，可待評估單位評估完結后交還;未進行裝修的，逕行交付。

3、承租人對房屋有裝修時，對裝修的處理。合同有約定按約定處理;合同未約定的，能拆除的動產部分由承租人拆走，不能拆除的固定裝修，對出租人可用部分予以評估折舊，由出租人酌情承頂，給予承租人相應補償。對于不能承頂部分造成的損失，因承租人過錯導致合同解除的，裝修損失由承租人自己承擔;因出租人過錯導致合同解除的，裝修損失由出租人承擔;雙方均有過錯的，由雙方按過錯大小分別承擔。

4、因承租人過錯導致合同解除時的違約賠償問題。承租人應向出租人承擔的違約責任是：

(1)所欠租金及其它費用的逾期付款違約金(即滯納金);

(2)簽約時所交租賃定金由出租人沒收;

(3)當上述違約金及租賃定金不足以彌補出租人因解除合同所受的損失時，承租人還應向出租人另行支付損失賠償金。

二、房屋租賃期限怎么確定?

房屋租賃期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。當事人約定了租賃期限的，為定期租賃;未約定租賃期限的，為不定期租賃;租賃期限6個月以上，而未采用書面形式的，應當視為不定期租賃。定期租賃和不定期租賃合同的租賃期限均不得超過20年。租賃期限超過20年的，超過部分無效。

出租人有權在簽訂租賃合同時明確租賃期限，并在租賃期滿后，收回房屋。承租人有義務在房屋租賃期滿后返還所承租的房屋。如需繼續租用原租賃的房屋，承租人應當在租賃期滿前3個月提出，并征得出租人的同意，重新簽訂租賃合同。出租人應當按照租賃合同規定的期限將租賃房屋交給承租人使用，并保證租賃合同期內承租人的正當使用。

承租房屋的一方對于房屋是擁有優先購買權的，但是必須在同等的購買條件的情形下，但是需要注意的是如果是承租方明確表示放棄優先購買權的，出租方就可以直接對外進行出售，但是在雙方沒有在租賃合同中進行約定的情形下是應當遵守買賣不破租賃原則的。

房地產租賃糾紛的裁判規則

房屋租賃糾紛起訴書樣本

上海市高級人民法院關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答