一、在哪些情形下房屋租賃合同無效

目前我國認定合同無效的法律依據主要是《民法通則》第五十八條和《合同法》第五十二條。由于社會活動的復雜多樣，《民法通則》和《合同法》對于合同效力的認定僅僅是規定了認定標準，但涉及到具體的合同，還需要結合相關司法解釋以及其他法律、行政法規來認定。下面主要就可能導致房屋租賃合同無效的情形進行分析：

(一)因簽訂合同主體不適格致使房屋租賃合同無效：

1、無民事行為能力人或者無權代理人簽訂的房屋租賃合同;

2、限制民事行為能力人或者越權代理人簽訂又未經追認的房屋租賃合同。

(二)因租賃的房屋不符合法律規定或者合同約定，致使服務租賃合同無效：

1、違法違章建筑的租賃合同無效：違法違章建筑物的租賃合同，一般應認定無效，但在一審法庭辯論終結前取得合法手續的，人民法院應當認定有效：

(1)未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋;

(2)未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑;

(3)租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效;

(4)必需經由公安消防機構驗收的房屋，未經消防驗收或者消防驗收不合格的房屋;

2、房屋租賃期限過長：房屋租賃期限超過20年的，超過部分無效。

3、共有房屋的無效：共有房屋的出租在共有人之間沒有特別約定的情況下，應當經其他共有人同意，否則所訂租賃合同在共有人不予追認的情況下將被認定無效。

4、房屋轉租的無效情形：承租人未經出租人同意而擅自將房屋轉租，出租人有主張承租人與次承租人簽訂的轉租合同無效。承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

二、租房時應該注意哪些事項

1、注意審查房主身份。租房者首先應請房東出示身份證件、戶口本原件，因為現在不少騙子都使用假身份證行騙;其次請房東出示房屋權屬證明原件，加產權證或是使用權證。

2、注意房屋周圍環境的選擇。選房時應盡可能遠離嘈雜地方，以免影響休息。如果是高層的塔樓，盡量選低不選高，以防加班夜歸時無法使用電梯。還要看房子周邊的服務配套設施是否齊全，包括附近交通是否便利，有無超市、銀行、醫院等場所。

3、承租人應與房主協商好房屋押金的問題。因為當租房者合同期滿要求退租時，房主可能會以房屋設施損壞或者其他藉口作為條件來克扣租房者押金，造成租客不必要的損失。因此在簽訂租賃合同時，雙方就應當注明租約期滿后多少個工作日內，在房屋及其設施無毀損的情況下，業主應退還押金。

4、審查出租人與承租人是否具備相應的條件。審查租賃的客體是否合格，即出租人的房屋是否為法律、法規允許出租的房屋。審查房屋租賃手續是否完備。房屋產權證明并非是合法出租的充分條件，還應按有關規定辦理房屋租賃許可證，租賃合同也要進行租賃登記方可生效。

5、審查房屋租賃手續是否完備。房屋產權證明并非是合法出租的充分條件，還應按有關規定辦理房屋租賃許可證，租賃合同也要進行租賃登記方可生效。

不管是買房還是租房，其實都是可能出現簽訂的相關協議或合同無效的情況，自然因為情況不同，那么之后處理也就不一樣。但對于當事人來講，在出現房屋租賃合同無效的時候，一定要積極的采取措施來處理，避免因為合同無效，給自身利益造成更多的損失。

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