在現實生活中，很多租房者由于換工作或者其他原因，不想繼續租房子了，想把房子轉租。遇到這種情況，就需要知道，哪些房屋不能轉租。而此時他們更關心的是，房屋轉租時應該注意哪些問題呢？接下來，律霸小編就來為您詳細解答這兩個問題。

一、哪些房屋不能轉租

房屋轉租，是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為，包括以聯營、承包經營和合作經營等名義，將承租房屋交付給他人使用并獲得租金性質的保底收益的，均為房屋轉租。

有下列情形之一的房屋不得轉租：

1、承租人拖欠租金的;

2、承租人在承租房屋內擅自搭建的;

3、預租的商品房。

另外，租賃合同中未約定可以轉租，且出租人不同意轉租的，承租人也不擅自轉租。承租人擅自轉租的，出租人可以解除與承租人的租賃合同。

4.不得違背雙方意愿，有問題，雙方要共同討論。

二、房屋轉租時應該注意哪些問題

(一)要注意二房東是否有正式的租賃合同。

如有，在簽定租賃合同時，應注意以下事項：

1、查看二房東的有效身份證明及和大房東簽定的租賃合同;

2、簽訂租房合同時，應問清房租包含的內容，水、電、暖、煤氣(天然氣)和物業管理費由誰承擔;

3、要求出租人在房屋出租前結清水、電、暖、煤氣(天然氣)和其它費用;

4、明確租賃期限、房租支付時間和付款方式，并要求出租方提供租金收據;

5、應對能否轉租做出約定;

6、要明確違約責任和違約的補償標準;

7、入住前檢查屋內家具、電器、其他設施的好損情況，并約定維修責任;

8、應對提終止合約情況做出約定。

這些事項都是簽定房屋租賃合同時應注意的。

(二)1、簽定租賃合同時一定要得到出租人(大房東)的書面同意;

2、合同約定的租賃期限不能超過原二房東和大房東的合同(主合同)約定的期限;

3、合同中約定事項不能超過主合同。

否則，大房東終止合同，給你帶來的經濟損失只能找二房東要。

(三)根據《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例的規定，對個人取得轉租房屋收入的，個人所得稅包括以下幾個方面：

1、個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬于個人所得稅應稅所得，應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。

2、取得轉租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據允許在計算個人所得稅時，從該項轉租收入中扣除。

3、《國家稅務總局關于個人所得稅若干業務問題的批復》有關財產租賃所得，個人所得稅前扣除稅費的扣除次序為：

(1)財產租賃過程中繳納的稅費;

(2)向出租方支付的租金;

(3)由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用;

(4)稅法規定的費用扣除標準。

法律中明確規定了一些房屋不能轉租，不過現實中仍有一些人違反法律的規定，將這類房屋轉租給了他人，此時不管是承租人還是次承租人需要承擔的法律風險都是比較大的。而在實際轉租房屋的時候也有一些問題是需要注意的，這點上文中已經做出了較為詳細的解答。更多相關知識您可以咨詢律霸浙江律師。

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