個(gè)人房屋租賃可能在廣大農(nóng)村地區(qū)很常見(jiàn)，也可能在城市地區(qū)很常見(jiàn)。個(gè)人房屋租賃糾紛也是司法實(shí)踐中常見(jiàn)的糾紛類(lèi)型。那么，個(gè)人房屋租賃糾紛中的有關(guān)裁判標(biāo)準(zhǔn)是什么？個(gè)人房屋租賃糾紛在司法實(shí)踐中有哪些值得借鑒的方面？

在審判實(shí)踐中，涉及私房租賃的糾紛主要有以下幾個(gè)方面：

(一)房屋租賃合同未經(jīng)登記、批準(zhǔn)，是否影響合同的效力

目前，許多地方對(duì)房屋租賃合同，都要求報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)或者登記。對(duì)于按照地方規(guī)定應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)、登記，而未批準(zhǔn)、登記的合同是否有效，在一些地方還是存在爭(zhēng)議的。認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》第53條關(guān)于房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案的規(guī)定，以及地方規(guī)定要求的批準(zhǔn)、登記，對(duì)租賃合同的效力都不產(chǎn)生影響?！逗贤ㄈ舾山忉?一)》第9條就合同登記與效力之間的關(guān)系已經(jīng)有了明確的解釋?zhuān)呻m然有不得如何的規(guī)定，但該條款并未規(guī)定不辦理登記手續(xù)，合同就屬于無(wú)效的內(nèi)容。而且，這些規(guī)定的立法意圖，僅僅是出于行政管理的需要，而要求當(dāng)事人予以配合，以達(dá)到加強(qiáng)國(guó)家對(duì)流動(dòng)人口的管理、防止國(guó)家稅收流失等目的，而不是對(duì)合同的效力加以否定。

(二)出租人是否可以斷電、斷煤(氣)、斷水等手段作為先履行杭辮的手段

在房屋租賃合同中，承租方不支付租金，出租方便斷電、斷煤(氣)、斷水的，是否構(gòu)成先履行抗辯?認(rèn)為，在租賃合同中，當(dāng)事人既可能約定先付租金后使用租賃物，也可能約定先使用租賃物，然后再付租金的。因此，是否構(gòu)成先履行抗辯，須結(jié)合具體案件具體判斷。而且，出租方斷電、斷煤氣、斷水的行為在不同的情況下，也可能包含不同的意思，如以不讓承租方繼續(xù)使用房屋為目的而斷電、斷煤氣、斷水的，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是要求解除合同;如以使承租方支付租金為目的的，則構(gòu)成對(duì)欠租部分的相應(yīng)抗辯。

至于出租方采取前述行為后，承租方應(yīng)否支付相應(yīng)期間租金的問(wèn)題，認(rèn)為也應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體情況來(lái)分析。當(dāng)斷電等行為尚未根本影響承租方使用房屋的，如以居住為目的的租賃合同，承租人在沒(méi)有電的情況下，如果只是使用起來(lái)不方便，但仍然能夠?qū)崿F(xiàn)居住目的的，則繼續(xù)使用房屋的承租方僅得相應(yīng)減少租金，而不能完全不支付;如斷電等行為從根本上影響了承租方對(duì)房屋的使用的，如以經(jīng)營(yíng)餐飲為目的租賃房屋的，出租方采取前述行為，必將使承租方不能實(shí)現(xiàn)合同目的，此時(shí)，承租方就不必繼續(xù)支付該期間的租金。但是在后一種情形下，承租人如果在斷電期間仍然占用了房屋的，則應(yīng)結(jié)合出租方是否要解除合同、是否已經(jīng)給予其合理的搬出期限等因素，綜合考慮是否應(yīng)給予出租方相應(yīng)的補(bǔ)償。

(三)出租人“一房二租”合同效力的判斷標(biāo)準(zhǔn)

出租人前后分別與不同承租人簽訂租賃合同，并向其中之一人交付房屋的，其租賃合同的效力如何確認(rèn)?如訂立合同在前的承租人主張訂立合同在后，但已經(jīng)實(shí)際占有房屋的承租人訂立的后租賃合同無(wú)效的，如何處理?

認(rèn)為，出租人分別與不同承租人簽訂租賃合同的，租賃合同均有效。租賃合同的效力不因承租人訂立數(shù)份合同而無(wú)效。因此，承租人均可以要求出租人履行合同。出租人不能履行的，應(yīng)當(dāng)對(duì)不能履行的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。如果出租人已經(jīng)將房屋實(shí)際交付給其中之一，而其他承租人主張出租人繼續(xù)履行的，因繼續(xù)履行在事實(shí)上已經(jīng)不可能，法院可以不予支持。對(duì)此情況，法院在審理過(guò)程中，可以向當(dāng)事人予以釋明，允許其變更訴訟請(qǐng)求，向出租人行使違約之訴。當(dāng)事人不變更訴訟請(qǐng)求的，可以駁回其訴請(qǐng)。

由于出租人與所有承租人訂立的租賃合同都是有效的，因此，合同簽訂時(shí)間在前的承租人主張后租賃合同無(wú)效的，不予支持。

(四)第三人原因?qū)е碌姆课蓁Υ?，承租人可否要求減少租金的判斷標(biāo)準(zhǔn)

按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，出租人出租房屋，負(fù)有保證承租人使用、收益的權(quán)利。只要承租人的該項(xiàng)權(quán)利受到損害，則不管是出租人的原因還是第三人的原因，均屬于履行合同的瑕疵，出租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)予以排除。在尚未消除瑕疵而影響承租人使用收益的，承租人可以要求減少租金。

(五)第三人對(duì)房屋進(jìn)行的侵害，承租人可否直接向侵權(quán)人主張權(quán)利的判斷標(biāo)準(zhǔn)

承租人承租房屋以后，即對(duì)房屋有占有、使用、收益的權(quán)利，當(dāng)?shù)谌说男袨橛绊懫渖鲜鰴?quán)利時(shí)，承租人可以基于承租權(quán)請(qǐng)求排除妨礙、損害賠償。但房屋所有權(quán)人亦可以基于所有權(quán)向侵權(quán)人主張權(quán)利。

雖然，這兩種不同性質(zhì)的權(quán)利，各有其范圍。但從實(shí)際的行使來(lái)看，房屋所有權(quán)人對(duì)房屋的權(quán)利與承租人對(duì)房屋的權(quán)利有時(shí)是會(huì)有交叉的。因此，雙方的權(quán)利如何行使、協(xié)調(diào)，一直是比較有爭(zhēng)議的問(wèn)題。認(rèn)為，雙方的權(quán)利行使應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持如下原則：即就雙方權(quán)利重合的部分，其中一方行使權(quán)利的，另外一方可以加入已經(jīng)主張權(quán)利的當(dāng)事人一方來(lái)，但不能再另外單獨(dú)主張這部分權(quán)利。同時(shí)，由于所有權(quán)人的權(quán)利與承租人權(quán)利不一致的地方，應(yīng)當(dāng)各自主張，另外一方不能主張屬于對(duì)方的權(quán)利。如承租人可以要求侵權(quán)人承擔(dān)因故意或者重大過(guò)失而給自己帶來(lái)的營(yíng)業(yè)損失，所有權(quán)人就不能主張;同樣，第三人所侵害的權(quán)利僅僅是所有權(quán)人的權(quán)利，而非承租人的權(quán)利時(shí)，承租人也不得行使損害賠償請(qǐng)求權(quán)。

(六)未經(jīng)登記的租賃合同能否對(duì)抗房屋買(mǎi)賣(mài)的判斷標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)此問(wèn)題也是存在不少爭(zhēng)議的。有認(rèn)為登記與否不影響“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則的適用，租賃合同都可與之對(duì)抗。也有認(rèn)為未經(jīng)登記不能對(duì)抗買(mǎi)賣(mài)合同的。這兩種觀點(diǎn)其實(shí)代表了在這個(gè)問(wèn)題上兩種不同的價(jià)值衡量。按照前一觀點(diǎn)，則房屋的買(mǎi)受人不能以自己不知租賃合同的存在為由，主張承租人遷讓?zhuān)I(mǎi)受人仍然可以以出賣(mài)人未告知為由，要求撤銷(xiāo)買(mǎi)賣(mài)合同，或者要求出賣(mài)人承擔(dān)其他責(zé)任。承租人和買(mǎi)受人也都是有救濟(jì)途徑的。但其價(jià)值判斷傾向于維持租賃合同的現(xiàn)狀，以加強(qiáng)對(duì)承租人的保護(hù)，但對(duì)買(mǎi)受人而言，交易的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)增加，交易安全會(huì)受到影響;按照后一觀點(diǎn)，承租人不能以未經(jīng)登記的租賃合同對(duì)抗買(mǎi)受人，只能遷讓?zhuān)⒂谶w讓后向出賣(mài)人主張損害賠償?shù)冗`約責(zé)任，其權(quán)益從法律上說(shuō)也可以得到保護(hù)。其價(jià)值判斷傾向于維護(hù)買(mǎi)賣(mài)交易的安全，并對(duì)租賃權(quán)的“物權(quán)化”效力施加一定的限制。

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