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寧波
買房時如何警惕開發商的欺詐銷售行為
從法律上來講,對于已抵押物的出售,并不絕對禁止,只要履行必要的法律義務后,就可以出售。但是,房產商在未告知購房者房屋已經抵押的情況下,隱瞞事實,將房屋出售給購房者,在法律上是不允許的。根據《擔保法》第四十九條的規定,抵押期間,抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的,應當通知抵押權人,并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或未告知受讓人的,轉讓行為無效。開發商隱瞞房屋已經抵押的事實,以欺詐方式出售該房屋,會導致合同無效或者被撤銷、解除。合同無效或者被撤銷、解除的,其法律后果主要包括以下2個方面:一是返還財產。在合同被宣布無效時,如果一方或雙方已經將財產交付對方,取得財產的一方應將已取得財產歸還對方。二是賠償損失。
由于房屋已經抵押,買房者再次使用房屋作為抵押物向銀行貸款時,銀行出于自身放貸風險的考慮,可能會拒絕向買房者提供貸款。第二種危害是增加了潛在的風險。如果開發商到期不履行還款義務,銀行作為抵押權人可就該房屋行使優先受償的權利。
在這種情況下,買房者已經向開發商全部或部分的支付了購房款,同時又無法對房屋行使所有權,買房者落了個“錢房兩空”,只好走向找開發商尋求賠償的困難道路。根據我國現有法律,對商品房買賣中的欺詐行為的賠償標準實行“限額賠償”,即房地產開發商以不超過購房者已付購房款一倍的賠償額承擔責任。這就是說,對超過限額部分的損失,法律是不予保護的。事實上,隨著我國房地產市場行情的變化,房價不斷上漲,買受人在依法解除買賣關系并退房后,按原購房價格根本無法買到相同區域、相同類型、相同大小的房屋。
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