首先需要明確的是違約金的計(jì)算前提是實(shí)際產(chǎn)生了違約的法律責(zé)任。

關(guān)于違約金的數(shù)額，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額。首先需要明確的是違約金的計(jì)算前提是實(shí)際產(chǎn)生了違約的法律責(zé)任。

關(guān)于違約金的數(shù)額，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”也就是說(shuō)，違約金的數(shù)額由雙方當(dāng)事人自行約定，在沒有約定時(shí)，則適用本條之規(guī)定。但在約定了違約金數(shù)額的情況下，則需要同時(shí)考慮《解釋》第十六條的規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”實(shí)踐中，常見的約定為已付房款的2-3/萬(wàn)，一般不會(huì)涉及增加和減少的問題。

關(guān)于違約金的計(jì)算期限。分為兩種情況，第一種是以商品房買賣合同中約定的交房日期為違約金計(jì)算的起算點(diǎn)，以實(shí)際交付日期為止算點(diǎn)。這里的實(shí)際交付日期有兩種情形，其一是具備交付條件的前提下，以實(shí)際交付日期為準(zhǔn);其二是在不具備交付條件的前提下，以具備交房條件并且實(shí)際發(fā)生交付的日期為準(zhǔn)。第二種仍然是以商品房買賣合同中約定的交房日期為違約金計(jì)算的起算點(diǎn)，以開發(fā)商已送達(dá)交房通知書中確定的交房日期為止算點(diǎn)。但這種情況需要具備兩個(gè)前提條件，其一是該商品房已具備交付條件，其二是開發(fā)商的通知送達(dá)符合商品房買賣合同中關(guān)于通知送達(dá)形式的約定或法律的相關(guān)規(guī)定。第五、關(guān)于無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收房屋的法律風(fēng)險(xiǎn)一般而言，拒絕接收房屋的正當(dāng)理由是商品房不符合交付條件，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是商品房未經(jīng)過綜合驗(yàn)收，未取得相關(guān)證明文件;二是商品房存在重大質(zhì)量瑕疵，而不論該商品房是否經(jīng)過綜合驗(yàn)收和取得證明文件。《解釋》第十一條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”

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