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寧波
買房時如何應對定金協議當中的霸王條款
當心立約定金下套
買商品房，是老百姓較大的消費或投資行為，尤其是隨著近兩年房地產市場的持續走熱，買一套房子一般都會花去一個家庭較大的積蓄。正因為如此，老百姓買房似乎也越來越謹慎。隨著房地產市場的日漸成熟和購房者理性水平的提高，早幾年開發商慣用一些“誤導性宣傳”等手段也為購房者所熟悉，較常見的防范辦法是要求寫入買房合同。
然而，要提醒購房者留意的是，一種更隱蔽的被開發商利用法律“合法化”的“霸王條款”正在成都的房產市場盛行，結果是購房者“有苦難言”，進退兩難——這就是“定金條款”，更確切地說，是“立約定金條款”。
什么是“定金”或“定金罰則”
“定金”或“定金罰則”，許多購房者并不陌生，購房者知道較多的是：交付定金的一方不履行合同的，無權要求退還定金;收受定金的一方不履行合同的，應雙倍退還定金;然而，筆者在這里要著重說明的是，這是1995年的《擔保法》確定的最基本的也是唯一的一種定金方式，法理上稱為“違約定金”。如果把此類定金方式寫入商品房，對合同雙方基本上是公平的。
但問題是，目前商品房買賣中適用的定金方式不僅是這一類，用得最多、對購房者最為不利的是“立約定金”，法律依據見于2000年的《〈擔保法〉司法解釋》第115條的規定是：當事人約定以支付定金作為訂立主的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金，收受定金一方拒絕訂立合同的，應雙倍返還定金。此所謂的“立約定金”。
事實上，《〈擔保法〉司法解釋》在《擔保法》中唯一的一種擔保方式即違約定金的基礎上增加了三種方式，一是：立約定金，即在締約前支付的定金，目的是以確保契約得以正式成立。見《〈擔保法〉司法解釋》第115條;二是成-約定金，即以定金的交付作為的要件，見《〈擔保法〉司法解釋》第116條;三是解約定金，即以定金作為自然解除合同的條件，見《〈擔保法〉司法解釋》第117條;此外，法律上還有一類叫作“證約定金”。不過我國《擔保法》及其司法解釋并未將其以立法的形式加以確認。
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簡介:
姚德波律師，江蘇海郡律師事務所主任;?連云港市海州區第九屆政協委員；九三學社社員;連云港仲裁委員會仲裁員;連云港市律師協會常務理事、新醫藥產業委員會主任、紀律工作委員會副主任;連云港市公安局行政復議委員會委員、政府采購專家委員會委員。姚德波主任帶領江蘇海郡律師事務所成立了人身損害賠償法律事務部、知識產權法律事務部、刑事辯護事務部、婚姻家庭法律事務部、勞動爭議法律事務部、公司法律事務部并為本市恒瑞醫藥、豪森藥業、珠江鋼管、康緣藥業等多家上市企業提供法律服務;擔任市局刑事警察支隊、經濟犯罪案件偵察大隊、派出所等多家公安機關及大中型企業法律顧問。 “專業的團隊，專享的服務”是姚德波主任及江蘇海郡律師事務所秉持的服務理念。希望通過我們的服務為你創造巨大的價值! 服務領域：刑事辯護、高端商事、建設工程、房地產 聯系電話：18905130400
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