以廣東地區(qū)為首的租售同權(quán)政策逐漸落實(shí)，初步已經(jīng)得到了廣大租房群眾的支持。但是對這一政策持保留態(tài)度甚至是完全不看好的人也是有一部分的，他們大多數(shù)是從該項(xiàng)政策的不利角度來考慮評價這項(xiàng)政策的。那么租售同權(quán)各地政策都有些什么，又會帶來哪些不良的影響呢。

一、租售同權(quán)各地政策

“租售不同權(quán)”的設(shè)計(jì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展。圖為2016年3月7日，北京西城區(qū)文昌胡同一處11平方米的學(xué)區(qū)房。因地處一重點(diǎn)小學(xué)隔壁，中介標(biāo)價460萬元出售的該房產(chǎn)在不同買家互拼之后最終以530萬元成交。視覺中國 圖

近期，廣州市政府辦公廳近日印發(fā)《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，該方案明確賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。住建部隨后稱，將立法明確“租售同權(quán)”，即租房與買房居民享同等待遇，并在12個城市試行。

無論是“租購?fù)瑱?quán)”還是“租售同權(quán)”，用詞不同，表達(dá)的是一個意思，即所有權(quán)與租賃權(quán)同等待遇。一時間，輿論叫好者有之，質(zhì)疑者、嘲笑者有之。

叫好者認(rèn)為，這是房地產(chǎn)領(lǐng)域的一項(xiàng)重要改革，部分解除了捆綁在房屋上的特殊福利，是實(shí)現(xiàn)租房者與購房者權(quán)利平等的“宣言”，有利于解決房地產(chǎn)市場泡沫問題。而質(zhì)疑者則從現(xiàn)實(shí)的約束出發(fā)，認(rèn)為這項(xiàng)政策“看上去很美”，租房者很難得到同等待遇，因?yàn)閱栴}不是學(xué)區(qū)房本身稀缺，而是優(yōu)質(zhì)教育資源分布不平衡。

我國的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)大體上是“租售不同權(quán)”，這助推優(yōu)質(zhì)公共資源所在地段房屋價格暴漲，甚至成為帶動整個區(qū)域房價暴漲的“先鋒隊(duì)”，而居民通過搬遷來獲取優(yōu)勢公共資源的情況非常普遍。

實(shí)際上，“租售不同權(quán)”引導(dǎo)居民“孟母三遷”式購房，在一些一線大城市特別明顯。例如，一些學(xué)者對東部某一線城市教育資源分布與房價相關(guān)性的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，該城市不同區(qū)域的房價的確體現(xiàn)了與教育資源分布相關(guān)的差異。與此類似，“租售不同權(quán)”也導(dǎo)致北京的區(qū)域房價存在顯著差異，特別是中小學(xué)采取就近入學(xué)的政策之后，通過付出資金買房而獲得優(yōu)質(zhì)公共教育資源的現(xiàn)象越演越烈。

一些學(xué)者也發(fā)現(xiàn)，學(xué)區(qū)房的溢價基本上等于擇校費(fèi)的金額，但是，學(xué)區(qū)房的租金并沒有明顯體現(xiàn)公共資源的差異。比如，北京西城區(qū)房價可謂天價，但依然買者不斷，究其原因，還是因?yàn)檫@里集中分布著優(yōu)質(zhì)的公共教育資源。而“租售不同權(quán)”的機(jī)制又導(dǎo)致這種教育資源分布上的差異不斷被放大。試想，如果教育資源大體上是公正分布的，那么，作為理性經(jīng)濟(jì)人的購房者，誰愿意花費(fèi)巨額成本購買一個并不實(shí)用的房子呢?

我國的房地產(chǎn)市場正是運(yùn)行在這種不合理的機(jī)制基礎(chǔ)之上，導(dǎo)致歷次調(diào)控屢屢失效，政策的權(quán)威性受到嚴(yán)重傷害。

在“租售不同權(quán)”的背景下，人們傾向于通過購買房屋以獲取某些優(yōu)質(zhì)公共資源，而不是通過租房來獲取。這造成一部分人用金錢買到了優(yōu)質(zhì)公共資源服務(wù)，而一大部分則難以享受這種優(yōu)質(zhì)公共資源服務(wù)。這些資源分布并不均勻，人們的購買能力也不相同。一些優(yōu)質(zhì)公共資源往往分布在大城市和市中心，這些是資金追逐的地方，而中小城市或大城市的郊區(qū)，優(yōu)質(zhì)教育資源相對稀缺，差別很大，這就產(chǎn)生不公正的社會區(qū)隔現(xiàn)象。

“租售不同權(quán)”的設(shè)計(jì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展，但也有人擔(dān)心，“租售同權(quán)”政策可能會“幫倒忙”：房價沒能控制住，反而因?yàn)樽夥扛鼮閯澦悖苿幼夥啃枨笊仙M(jìn)而引發(fā)房租上漲，房租上漲又誘發(fā)房價上漲。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來說，如果僅僅考慮房租與房價的關(guān)系，那么這種關(guān)系是十分明確的，因?yàn)榉績r是未來房租的貼現(xiàn)，房租上漲自然會推動房價上漲。從現(xiàn)實(shí)角度來說，房租上漲使得房東的收益增加，投資更為劃算。

但房租是如何決定的呢?一方面是由上一期的房價決定的，另一方面，也是更主要的，是由租房需求量決定的。如果大量的人選擇租房，而供給量沒有顯著提升，就會產(chǎn)生房租上漲的現(xiàn)象，這時，如果要控制房租價格上漲，就需要增加公共租賃房數(shù)量，以解決供需失衡的問題。

為什么房租對于經(jīng)濟(jì)非常重要?原因在于，租是資源的使用價格。適度的租有利于資源的高效利用，但租過高，則會增加成本，阻力過大，導(dǎo)致整個經(jīng)濟(jì)體系效率下降。以房租為例，房租上漲過快會導(dǎo)致企業(yè)的運(yùn)營成本和生產(chǎn)成本全面上升。東部某一線城市的很多公司留不住人，主要原因就是房租太高，房價也太高，無論租房和買房，都超越了很多人的能力。同時，房租上漲過快會導(dǎo)致商品價格全面提升，增加民眾的生活成本。房租過快上漲無論對于供給側(cè)還是需求側(cè)都具有決定性的影響。

我們認(rèn)為，“租售同權(quán)”政策具有正負(fù)兩方面的效應(yīng)。

“租售同權(quán)”政策的正面效應(yīng)，一是可以將所有權(quán)和租賃權(quán)放置在更加平等的位置，有利于盤活既有資源，降低空置率;二是可以增加租房的外在收益，同時為有需求的人士提供更多的自由選項(xiàng);三是降低投資房產(chǎn)的預(yù)期收益，配以利率政策，可望從根源上消除通過房價上漲獲得投機(jī)收益的機(jī)制。

從負(fù)面效應(yīng)來說，如果沒有周到設(shè)計(jì)，“租售同權(quán)”政策的確可能造成房價沒控制住而房租又暴漲的問題。而這又會以增加成本的形式降低經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率，甚至阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

但是由于都是剛開始試行階段，各地對這項(xiàng)政策會帶來什么樣子的影響還不太清楚，因此大部分已經(jīng)開始試行的政策基本上相同。隨著政策的逐步落實(shí)，也會相應(yīng)的產(chǎn)生種種問題，這就需要政府針對后續(xù)的問題進(jìn)行政策調(diào)整。

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