對(duì)于許多人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房是一件需要慎重考慮的大事，必須要貨比三家，以最優(yōu)惠的價(jià)格買(mǎi)到最滿意的房子。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，消費(fèi)者在選購(gòu)商品房時(shí)，常常被開(kāi)發(fā)商要求簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)或訂購(gòu)協(xié)議，并且還要交納一部分定金。那么，買(mǎi)房簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)交的定金怎么處理？不想買(mǎi)房了定金能退還嗎？下面就讓我們一起來(lái)看看吧！

買(mǎi)房簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)，交的定金怎么辦

所謂的“認(rèn)購(gòu)書(shū)”、“訂購(gòu)協(xié)議”之類(lèi)的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，通常是由開(kāi)發(fā)商事先準(zhǔn)備好的格式合同，主要就消費(fèi)者所選定的房屋位置、面積、單價(jià)、優(yōu)惠比例、付款方式等幾方面進(jìn)行簡(jiǎn)單約定。其核心是要求消費(fèi)者必須交納少則千元多則幾萬(wàn)元的定金，并限定在短時(shí)間內(nèi)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)(預(yù)售)合同》。而在簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議之前，開(kāi)發(fā)商往往不向消費(fèi)者提供《商品房買(mǎi)賣(mài)(預(yù)售)合同》等相關(guān)資料，使消費(fèi)者無(wú)從了解自已的權(quán)利、義務(wù)，卻在種種誘導(dǎo)下被套上了具有懲罰性的定金枷索。

條款1：天津市《××花園商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》中規(guī)定：“乙方(消費(fèi)者)清楚并認(rèn)可甲方提供的有關(guān)本認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)所指商品房的各項(xiàng)事宜，包括小區(qū)整體規(guī)劃、小區(qū)平面布局、房屋建筑形式、房屋建材及裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備配置、交屋時(shí)間、建筑面積、銷(xiāo)售管理辦法、由甲方提供的《天津市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其補(bǔ)充協(xié)議中所列各項(xiàng)條款及物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定等相關(guān)內(nèi)容，且清楚知道甲方所提供一切資料僅供參考，如有變化，以政府有關(guān)部門(mén)最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。乙方自愿與甲方就如下內(nèi)容達(dá)成一致協(xié)議。”

消費(fèi)者反映，在簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，甲方并未提供《天津市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其補(bǔ)充協(xié)議中所列各項(xiàng)條款及物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定等相關(guān)內(nèi)容，卻要求消費(fèi)者違心簽字，認(rèn)可協(xié)議中所列的內(nèi)容，并交付定金2萬(wàn)元。

條款2：本協(xié)議簽訂后，如乙方要求終止認(rèn)購(gòu)，需向甲方提出書(shū)面申請(qǐng)并經(jīng)甲方同意，乙方所付定金不再返還，本認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)同時(shí)失效。

條款3：四川省消委會(huì)反映，成都《花園商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中關(guān)于定金問(wèn)題規(guī)定如下：“認(rèn)購(gòu)方應(yīng)在2003年×月×日之前攜帶本認(rèn)購(gòu)協(xié)議、認(rèn)購(gòu)金收據(jù)、簽約應(yīng)付款項(xiàng)及欲登記產(chǎn)權(quán)名義人身份證原件、印章一枚，前往′′售樓部簽訂《成都市商品房買(mǎi)賣(mài)(預(yù)售)合同》，逾期者視同違約，……所繳認(rèn)購(gòu)定金不退還。

認(rèn)購(gòu)方選擇一次性付款的，應(yīng)在簽定上述買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí)付清全部房款，認(rèn)購(gòu)定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款，逾期者所繳認(rèn)購(gòu)定金不退還。”

點(diǎn)評(píng)：

1、法律依據(jù)：

《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第八條、第九條、第十條規(guī)定：消費(fèi)者享有知情權(quán)、自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)。

第十九條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者提供有關(guān)商品和服務(wù)的真實(shí)信息，不得作引人誤解的虛假宣傳。”

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人明示《商品房銷(xiāo)售管理辦法》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》;預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。”

《合同法》第四十二條：“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任(一)……(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況。”

第五十四條規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法律或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)：……(二)在訂立合同時(shí)顯失公平的……”

第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人”。

2、點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：

(1)條款中需政府批準(zhǔn)的只有小區(qū)整體規(guī)劃、小區(qū)平面布局、房屋建筑形式三項(xiàng)，其余均不需政府批準(zhǔn)。經(jīng)營(yíng)者混淆政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目?jī)?nèi)容，并稱(chēng)“甲方所提供一切資料僅供參考，如有變化，以政府有關(guān)部門(mén)最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。”目的無(wú)非是以政府作擋箭牌，逃避自己的締約責(zé)任。

(2)在簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》前，由于經(jīng)營(yíng)者未提供《商品房買(mǎi)賣(mài)(預(yù)售)合同》作參考，使消費(fèi)者不能全面了解自已交付定金的擔(dān)保內(nèi)容。正式簽約時(shí)，由于已交定金，迫于不退定金的壓力，消費(fèi)者往往只能委曲求全，簽訂不平等的格式條款。這種在不知情前提下簽訂“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”的做法對(duì)消費(fèi)者天然不利，加重了消費(fèi)者的弱勢(shì)地位，顯失公平。經(jīng)營(yíng)者用“消費(fèi)者清楚知道等字樣”將自己的意志強(qiáng)加于人，更是嚴(yán)重侵犯消費(fèi)者知情權(quán)、公平交易權(quán)的不法行為。

(3)經(jīng)營(yíng)者通過(guò)認(rèn)購(gòu)協(xié)議向消費(fèi)者收取的定金在法律上稱(chēng)為“立約定金”，這種定金又稱(chēng)為“猶豫定金”，是以該定金作為今后訂立合同的擔(dān)保，在一定時(shí)期內(nèi)購(gòu)房合同未訂立，有過(guò)錯(cuò)的當(dāng)事人要承擔(dān)定金責(zé)任。對(duì)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議，消費(fèi)者一定要慎重對(duì)待，簽訂之前，務(wù)必認(rèn)真研究購(gòu)房合同等相關(guān)文件。對(duì)拒不提供合同內(nèi)容、五證等必要信息或只讓看、不讓帶回去研究的經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)立即放棄購(gòu)買(mǎi)其房屋的意向。

(4)消費(fèi)者要求終止認(rèn)購(gòu)或沒(méi)有按時(shí)簽約可能基于多種原因，如果是由于經(jīng)營(yíng)者責(zé)任，如：經(jīng)營(yíng)者隱瞞真實(shí)情況，不向消費(fèi)者提供重要事實(shí);或單方變更承諾等導(dǎo)致消費(fèi)者不簽訂購(gòu)房合同的，定金應(yīng)當(dāng)雙倍返還。如果是因?yàn)椴豢蓺w責(zé)于消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者的事由導(dǎo)致未能簽約的，如：因不可抗力或意外事件所致無(wú)法簽約;或因政府原因原已批準(zhǔn)的規(guī)劃、布局、建筑形式變更，消費(fèi)者不同意簽約的，雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)將定金退還給消費(fèi)者。籠統(tǒng)地約定終止認(rèn)購(gòu)或沒(méi)有按時(shí)簽約就不返還定金，明顯加重了消費(fèi)者責(zé)任。

3、有關(guān)建議：

商品房買(mǎi)賣(mài)是一項(xiàng)大宗消費(fèi)，經(jīng)營(yíng)者不僅有義務(wù)將有關(guān)商品房買(mǎi)賣(mài)的所有情況事先告知消費(fèi)者，還應(yīng)為消費(fèi)者留有一個(gè)合理的“猶豫期”，以便消費(fèi)者深入研究有關(guān)資料，全面理解自己的權(quán)利、義務(wù)，自主決定是否購(gòu)房。“猶豫期”內(nèi)要求退定金的，不適用定金罰則。