一、公攤面積的概念及組成部分

公攤面積是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。因公攤面積計算起來比較復雜，所以也是房屋買賣中貓膩最多、糾紛不斷的焦點。

(一)、國家質量技術監督局發布的《房產測量規范》B3.1規定，商品房應分攤的共有建筑面積包括：1、各產權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室，以及為整幢建筑服務的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間包括山墻墻體水平投影面積的一半。

不應作為公攤面積的包括：1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定車位或專用車庫。3、幢外的用做公共休憩的設施或架空層。

(二)、《物權法》第七十三條：建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外;建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業管理用房，屬于業主共有。

《物業管理條例》第三十條：建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

以上可以看出，《房產測量規范》中關于公攤面積包含“為整幢建筑服務的共有房屋和管理房屋”與《物權法》、《物業管理條例》相關規定中----“物業管理用房不計入公攤面積”存在矛盾。依據《立法法》的規定，《物權法》及《物業管理條例》的效力顯然要高于《房產測量規范》。故，物業管理用房不應計入公攤面積。

二、公攤面積的分攤原則和方法

《房產測量規范》B2.2規定，共有建筑面積分攤原則為：產權雙方有合法權屬分割文件或協議的，按其文件或協議計算分攤;無權屬分割文件或協議的，可按建筑面積比例進行計算分攤。

共有建筑面積的分攤方法是：

1、多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建筑面積分攤系數，再按幢內的各套內建筑面積比例分攤。

2、多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內不同功能區的共有建筑面積分攤系數，再按幢內各功能區內建筑面積比例分攤。公攤系數是一棟建筑的總公攤面積與總套內建筑面積的比例。需要注意的是公攤系數它只針對單一建筑，不是所有建筑的公攤系數都一樣的，每棟建筑都有自己的公攤系數。公攤系數=需要公攤的共有建筑面積/參加分攤的各單元的建筑面積總和。每一戶分攤的公用建筑面積=公攤系數*套內建筑面積。

三、公攤面積的計算實務

公攤面積的范圍和分攤原則及方法了解起來并不難，對購房者來說，重要的而且也是比較難的是各類面積的測量與計算,因為各類面積的正確測量和計算是計算公攤面積的前提。下面我們對此做簡單的介紹。

計算公攤面積，首先要對需公攤的共有建筑面積和套內建筑面積及套內建筑面積總和進行測量和計算。

《房產測量規范》B1.1:成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。

B1.2:套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算：a)套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。b)套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。c)不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。d)內墻面裝飾厚度計入使用面積。

B1.3:套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。

B1.4:套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

房產面積的測量是由有房產測繪資質的單位或公司來進行的，一般來說各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規定的限差以內，取中數作為最后結果。

《商品房銷售管理辦法》第三十四條的規定，房地產開發企業“應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪結果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。”可見，房產面積測繪的費用是由開發商來承擔的，購房者不需承擔此項費用。如果購房者對面積有異議，可以要求重新測量。

下面介紹一種簡單的測量方法，供購房者參考。

首先要獲取詳細的標準層或自家所在樓層平面圖。

根據詳細的住宅平面圖測量和計算才能方便而準確。平面圖中應包括住宅的主要數據有：各房間的軸線尺寸(即承重墻或柱的中心線之間的尺寸)和外墻的總尺寸，即兩道尺寸線，還有各房間的使用面積。

大部分住戶都在標準層，測量和計算主要根據標準層圖紙和面積。如果住宅所在樓層較為特殊，如底層頂層、則要用所在樓層的圖紙。

其次要測量和計算自家內部使用面積和建筑面積。套內使用面積的測算：對房間內部測量所得到的尺寸，是房間軸線尺寸減去墻體厚度和抹面厚度的尺寸，不能作為面積中的尺寸。也就是說，根據這個尺寸算出的面積并非是使用面積。使用面積是按軸線尺寸除去結構厚度尺寸的房間內部尺寸計算的。一般來說，承重墻體是磚墻時，結構厚24cm，寒冷地區外墻結構厚度為37cm，混凝土墻結構厚度20cm或16cm，非承重墻12cm、10cm、8cm、不等。一般來說，軸線位于墻體的中間，中間兩側各為半個墻厚。白灰抹面厚度一般為2-3cm。

測量位置應在距地面1-1.2米高處。對于軸線尺寸360cm的房間，測量結果應是360-20-2.5×2=335cm。據此可推算出房間內部軸線尺寸360cm,計算尺寸340cm。尺寸誤差如果在幾厘米之內，說明抹灰厚度不準確，不均勻，一般不影響軸線尺寸和房間內部尺寸。

如果誤差接近或超過20cm則可能有問題。測量出房間兩個方向的內部尺寸，相乘即得房間使用面積。門窗洞口的面積不計入使用面積。

各房間(包括：門廳、過道、廳、臥室、廚房、衛生間、儲藏室、壁紙、陽臺等非固定結構圍成的空間)使用面積之和為住宅總使用面積。

套內建筑面積的測算：將自家住宅與別家、公共部分的相接處沿軸線分開，自家軸線之間的總面積為住宅內的總建筑面積。其計算方法，一種是將總使用面積再加上各段墻體的結構面積;一種是直接計算自家軸線所圍成的幾何圖形面積。但住宅內的總建筑面積在圖紙中一般不標注，沒有實質意義，僅供下一步計算整套住宅建筑面積使用。