網(wǎng)友提問(wèn)：

你好，請(qǐng)問(wèn)隱名購(gòu)房，房子歸誰(shuí)所有呢？

寧夏律師解答：

【案例回顧】

外地人張某因不符合本地按揭購(gòu)房的條件，便以本地人劉某的名義隱名按揭購(gòu)置一套價(jià)值50萬(wàn)元的住房。誰(shuí)知三年后，劉某居然到法院起訴要求確認(rèn)該房為自己所有。人民法院在依職權(quán)查明事實(shí)后，判決駁回了原告劉某的訴訟請(qǐng)求。

張某很早就到綿陽(yáng)做生意，經(jīng)過(guò)多年的打拼，想通過(guò)按揭的方式購(gòu)買一套住房。可因?yàn)樗峭獾厝耍诒镜貨](méi)有固定工作，不具備個(gè)人住房貸款借款人的條件，于是找到本地人劉某商量，想以劉某的名義貸款購(gòu)房，劉某表示愿意。

2004年4月13日，劉某以自己的名義與綿陽(yáng)一家房地產(chǎn)公司簽定了一份購(gòu)房合同，購(gòu)170平方米住房一套，價(jià)款50萬(wàn)元。2004年4月19日，劉某以借款人的身份與中國(guó)工商銀行綿陽(yáng)支行簽訂了個(gè)人購(gòu)房借款合同，售房公司擔(dān)保。同日，房地產(chǎn)公司給劉某出具了首付款13.7萬(wàn)的商品銷售專用發(fā)票。4月23日，中國(guó)工商銀行綿陽(yáng)支行給劉某出具貸款憑證一份，并將貸32萬(wàn)元轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)公司，公司為劉某出具了綿陽(yáng)市商品房銷售(結(jié)算)專用發(fā)票。2004年7月5日，張某向房地產(chǎn)公司交代了首付款9.1萬(wàn)元，9月30日交納了契稅0.68萬(wàn)元和公共設(shè)施管理費(fèi)1.14萬(wàn)元，但交款人和納稅人均體現(xiàn)為劉某。2004年12月26日，綿陽(yáng)市房地產(chǎn)管理局給原告頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。房地產(chǎn)公司按合同約定期限將房屋交付后，張某對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，入住至今，并按期向中國(guó)工商銀行綿陽(yáng)支行償付貸款。

2005年10月10日，劉某向法院起訴，聲稱自己以50萬(wàn)元的價(jià)款購(gòu)買的房屋，曾以口頭約定借給被告張某使用，后索要多次，張某拒不返還，請(qǐng)求法院判令倒房。被告張某辯稱，房屋是張某自己所買，房屋的名頭雖然是原告劉某的，但張某是實(shí)際出資人。庭審中，原告劉某所舉證據(jù)充分，被告雖稱自己是房屋購(gòu)買人，卻拿不出證據(jù)，直喊冤枉。先后兩次開庭，都是如此。按相關(guān)法律規(guī)定，房屋所有權(quán)應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，但為慎重裁判，法院依職權(quán)進(jìn)行查證，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)公司的收款收據(jù)存根上和銀行收貸收據(jù)存根上留有“張某交款”的字樣。經(jīng)過(guò)第三次開庭審理，原告劉某終于承認(rèn)“當(dāng)初確實(shí)是代替被告張某買房”。但仍不愿放棄房屋所有權(quán)。

法院認(rèn)為，原告劉某購(gòu)買的涉案房屋是基于被告張某的委托，以自己的名義實(shí)施的代理行為，是一種隱名代理行為，原告作為受托人應(yīng)當(dāng)將處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)交給委托人。因此，分院判決駁回了原告劉某請(qǐng)求;確認(rèn)被告張某為該房屋的所有權(quán)人。

【律師分析】

在理論上和實(shí)踐中，隱名與顯名是相對(duì)而言的，按照《合同法》第402條：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人第三人的除外”。的規(guī)定，所謂隱名代理是指受托人在享有代理權(quán)的前提下，既不披露本人的姓名，也不表明自己的受托人身份;或者披露自己的受托人身份，但并不以本人名義與第三人進(jìn)行法律行為，而本人仍然將承擔(dān)代理行為的法律后果。

隱名代理包括兩種形式：一是“本人身份不公開的代理”。即以自己的名義表示意思或接受意思表示的代理。在這種情況下，受托人事實(shí)上得到本人的授權(quán)、有代理權(quán)，但他在訂約時(shí)并不披露實(shí)際存在的代理關(guān)系，既不公開本人是否存在，更不指出本人是誰(shuí)，而以自己的名義進(jìn)行商事活動(dòng)。因此，第三人在和受托人締結(jié)交易時(shí)，并不知道委托人的存在，往往認(rèn)為受托人就是為了自己利益、并且以自己名義同第三人進(jìn)行交易的本人或者合同中的對(duì)方當(dāng)事人。二是“受托人身份公開但本人姓名不公開”的代理。即不明示以本人名義，但明示為本人利益而表示意思或接受意思表示的代理。在這種情況下，受托人在訂約時(shí)表示有代理關(guān)系存在、表明自己的受托人身份，公開本人的存在，但不指出本人的姓名。

隱名代理中基于委托關(guān)系而為的代理行為的法律后果，應(yīng)當(dāng)由委托人承擔(dān)，取得的財(cái)產(chǎn)也應(yīng)當(dāng)為委托人所有。而本案中，劉某購(gòu)買的涉案房屋是基于張某的委托，以自己的名義實(shí)施的代理行為，是一種隱名代理行為。因此，按照《合同法》第404條：“受托人處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人。”的規(guī)定，受托人基于代理行為所取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向委托人轉(zhuǎn)交。作為受托人的劉某應(yīng)當(dāng)將處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)交給委托人張某，該房屋的所有權(quán)人是張某而不是劉某，劉某要求張某騰退房屋是沒(méi)有依據(jù)的。但由于房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，按照《物權(quán)法》第9條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”的規(guī)定，因此房屋所有權(quán)的確定需要經(jīng)過(guò)房產(chǎn)登記，張某如果要求劉某將房屋所有權(quán)證更名在自己的名下，只能起訴到人民法院，請(qǐng)求人民法院確認(rèn)張某為該房屋的所有權(quán)人，然后再辦理房屋所有權(quán)證的更名。