在明確按揭是權(quán)利質(zhì)押和抵押的結(jié)合的前提下，按揭房屋的歸屬主要是綜合當(dāng)事人辦理按揭手續(xù)并取得產(chǎn)權(quán)證的時間、產(chǎn)權(quán)證書中登載的權(quán)利人姓名和按揭房屋首付款的資金來源等因素來認定的：

一、對婚前辦理按揭手續(xù)，婚后夫妻共同清償貸款的房產(chǎn)的歸屬問題。根據(jù)按揭的法律性質(zhì)，其關(guān)鍵因素在于房屋產(chǎn)權(quán)證書記載的權(quán)利人以及房屋產(chǎn)權(quán)取得的時間：

1、若購房人在婚前已取得房屋的所有權(quán)的，則根據(jù)《物權(quán)法》第九條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力”之規(guī)定，為婚前個人財產(chǎn)?；橐鲫P(guān)系存續(xù)期間只是為了還貸而將房屋的所有權(quán)抵押給銀行，和銀行之間是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。夫妻用共同財產(chǎn)還貸只是在夫妻之間產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不改變房屋所有權(quán)的歸屬。

2、若一方在婚前辦理按揭手續(xù)，以個人名義簽訂房屋預(yù)售合同，并繳納首付款，在婚后才獲得房屋所有權(quán)證，也應(yīng)屬于個人財產(chǎn)。因為根據(jù)我國的房屋預(yù)售登記(鑒證程序)使債權(quán)具有了特定性或?qū)剐?，由該預(yù)售合同而取得房屋所有權(quán)的權(quán)利人只限于該預(yù)售合同上的債權(quán)人。銀行對特定的購房人即貸款債務(wù)人(按揭人)的資信產(chǎn)生的信賴，以及該財產(chǎn)權(quán)利的是由婚前個人繳納首付款而取得。因此，在這種情況下即使產(chǎn)權(quán)證的取得在婚后，仍應(yīng)屬于個人財產(chǎn)。

3、若產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下，但配偶方有證據(jù)證明婚前購房時其也共同出資的或者雙方對所購房屋為共同共有約定在先，應(yīng)認定為夫妻共同財產(chǎn)。因為：對于前者，所購房屋產(chǎn)權(quán)是雙方通過自己婚前財產(chǎn)支付首付款的形式轉(zhuǎn)化而來的，系雙方個人財產(chǎn)具體形態(tài)的轉(zhuǎn)化，因而為雙方共同財產(chǎn);至于后者，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋(一)》第十九條“婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外”之規(guī)定，當(dāng)事人另有約定的，可轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。

二、對于婚后辦理按揭手續(xù)，但房屋產(chǎn)權(quán)登記在夫妻一方名下的房屋的歸屬問題。若雙方都沒有主張購買按揭房屋的款項是以自己婚前的財產(chǎn)等歸屬于一方的財產(chǎn)支付的并提供相應(yīng)證據(jù)加以證明，則應(yīng)當(dāng)認定房屋屬夫妻共同財產(chǎn)。因為婚后以夫妻共同財產(chǎn)購買的房屋，雖然產(chǎn)權(quán)登記在夫妻一人名下仍然屬于夫妻共同財產(chǎn)，按揭的房屋也不例外。如無證據(jù)證明該房屋是以個人財產(chǎn)辦理的按揭手續(xù)的，與通常意義下的購買房屋并無區(qū)別。

實踐中有人認為，鑒于房屋在法律上屬于不動產(chǎn)范疇，而根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定購房人真正獲得所購房屋所有權(quán)的時間點為辦理完房屋的過戶手續(xù)、取得房屋產(chǎn)權(quán)證之日，因此，認為婚后取得房產(chǎn)證的房屋，是“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)”，應(yīng)為夫妻共同財產(chǎn)。而且，在司法實務(wù)界，也出現(xiàn)了不少以此為裁判依據(jù)的司法判例。實際上，上述觀點和相關(guān)司法判例是對《婚姻法》第十七條的誤解?；橐龇ǖ谑邨l規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：(一)工資、獎金;(二)生產(chǎn)、經(jīng)營的收益;(三)知識產(chǎn)權(quán)的收益;(四)繼承或贈與所得的財產(chǎn)，但本法第十八條第三項規(guī)定的除外;(五)其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn)?！睆脑摋l規(guī)定我們可以得出結(jié)論，共有財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是婚姻關(guān)系存續(xù)期間新增的財產(chǎn)。而婚后取得的房屋如果是一方以婚前個人財產(chǎn)所購買，由于房屋本身僅是其個人財產(chǎn)的形態(tài)變化，不是婚姻關(guān)系存續(xù)期間新增的，那么其性質(zhì)上仍為個人財產(chǎn)。否則，就會得出“夫妻一方的婚前財產(chǎn)等于婚后夫妻共同財產(chǎn)”的荒唐結(jié)論。對此，最高人民法院副院長黃*有在《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)的理解與適用》中明確指出：“一方用婚前個人積蓄在婚后購買的有形財產(chǎn)的歸屬問題，由于這只是原有財產(chǎn)價值存在形態(tài)發(fā)生了變化，其價值取得始于婚前，即所謂萬變不離其宗，故應(yīng)當(dāng)認定為一方的個人財產(chǎn)”。

也有人提出過這樣的觀點：在償還完所有銀行貸款前，應(yīng)當(dāng)將房產(chǎn)權(quán)分時段分割為婚前婚后兩部分，婚前個人支付的房價款獲得相應(yīng)比例的婚前房產(chǎn)權(quán)益，這屬其個人財產(chǎn);而婚后雙方共同償還銀行貸款獲得婚后房產(chǎn)權(quán)益，這部分是夫妻雙方的共有財產(chǎn)，應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。其實質(zhì)是對按揭的性質(zhì)認識不清。如上所述，在按揭購房的法律關(guān)系中，購房者與開發(fā)商是房屋買賣關(guān)系，而購房人與銀行則是房款借貸關(guān)系。當(dāng)購房人與開放商簽訂了購房合同，并在銀行辦理了按揭貸款手續(xù)、銀行將貸款金額劃入了開發(fā)商帳戶后，購房人對銀行負有償還貸款的義務(wù)。購房人償還銀行貸款的行為，屬于購房人與銀行因貸款行為而產(chǎn)生的個人債務(wù)行為，并不影響所購房屋所有權(quán)的歸屬。如果婚后夫妻雙方共同償還了銀行貸款，可以理解為是用夫妻共有的財產(chǎn)償還了一方的個人債務(wù)，因此，離婚時欠款的一方應(yīng)當(dāng)將夫妻所共同償還貸款的一半補償給另外一方，但并不因此而改變房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬。對此，一些地區(qū)人民法院做出了明確規(guī)定，如，《廣東省高級人民法院關(guān)于審理婚姻糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》：“一方婚前以個人財產(chǎn)購買房屋并按揭貸款，房屋預(yù)售合同的買受人為該方且產(chǎn)權(quán)證登記在該方名下的，該房屋屬于其個人財產(chǎn)。另一方婚后參與清償貸款，不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì)，但對以夫妻共同財產(chǎn)或另一方個人財產(chǎn)清償?shù)馁J款部分，離婚時取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)對另一方給予合理的補償。雙方就補償問題達不成協(xié)議的，可以參照該房屋的市場價值，按另一方的出資比例(以夫妻共同財產(chǎn)償還的貸款部分，各占一半出資額)計算一方應(yīng)支付給另一方的補償數(shù)額?！薄渡虾Ｊ懈呒壢嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用最高人民法院婚姻法司法解釋(二)若干問題的解答(一)》(2004年9月7日上海市高級人民法院印發(fā))規(guī)定：“夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)購買房屋并按揭貸款，產(chǎn)證登記在自己名下的，該房屋仍為其個人財產(chǎn)，同樣的，按揭貸款為其個人債務(wù)。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì)，因此，在離婚分割財產(chǎn)時，該房屋為個人財產(chǎn)、剩余未歸還的債務(wù)為個人債務(wù)，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?，?yīng)當(dāng)予以返還?！?/p>

本案中訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)證雖系在被告邸*仁與原告婚后取得的，但系被告邸*仁婚前辦理按揭手續(xù)，以個人名義簽訂房屋預(yù)售合同，并繳納首付款，如上所述，根據(jù)按揭的法律性質(zhì)及我國的房屋預(yù)售登記制度，應(yīng)為邸*仁個人財產(chǎn)，邸*仁享有完全的處分權(quán)，因此邸*仁與瞿清雅簽訂的買賣合同及補充協(xié)議系有效合同。趙*艷并非訴爭房屋的權(quán)利人，其以邸*仁未征得其同意出售房屋為由，要求確認雙方簽訂買賣協(xié)議及補充協(xié)議無效的請求，不應(yīng)予以支持。

策略提醒

實踐中，如購房人購買的房屋涉及婚前按揭房屋的產(chǎn)權(quán)認定問題，應(yīng)注意如下事項：

一、簽定合同前應(yīng)注意了解出賣人的婚姻狀況、結(jié)婚時間、購買房屋與辦理按揭手續(xù)時間、取得產(chǎn)權(quán)證的時間、產(chǎn)權(quán)證書中登載的權(quán)利人姓名及按揭房屋首付款的資金來源等關(guān)鍵信息，從而準(zhǔn)確判斷房屋的所有權(quán)歸屬。

二、購房人簽訂購房合同時，如經(jīng)核實出賣人確屬未婚、房屋產(chǎn)權(quán)證尚未辦理，則應(yīng)當(dāng)要求出賣人就按揭首付款的資金來源作出書面說明，且盡量經(jīng)公證，并在購房合同中作出“出賣人保證說明中首付款的資金來源屬實，否則構(gòu)成違約，將向購房人承擔(dān)雙倍返還所付房價款的違約責(zé)任”之約定。

三、簽訂購房合同時，如出賣人已婚，而待售房屋又屬于婚前按揭房屋時，為穩(wěn)妥起見，應(yīng)要求出賣人的配偶出具同意出售的書面聲明。