在明確按揭是權利質押和抵押的結合的前提下，按揭房屋的歸屬主要是綜合當事人辦理按揭手續并取得產權證的時間、產權證書中登載的權利人姓名和按揭房屋首付款的資金來源等因素來認定的：

一、對婚前辦理按揭手續，婚后夫妻共同清償貸款的房產的歸屬問題。根據按揭的法律性質，其關鍵因素在于房屋產權證書記載的權利人以及房屋產權取得的時間：

1、若購房人在婚前已取得房屋的所有權的，則根據《物權法》第九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力”之規定，為婚前個人財產。婚姻關系存續期間只是為了還貸而將房屋的所有權抵押給銀行，和銀行之間是債權債務關系。夫妻用共同財產還貸只是在夫妻之間產生了債權債務關系，并不改變房屋所有權的歸屬。

2、若一方在婚前辦理按揭手續，以個人名義簽訂房屋預售合同，并繳納首付款，在婚后才獲得房屋所有權證，也應屬于個人財產。因為根據我國的房屋預售登記(鑒證程序)使債權具有了特定性或對抗性，由該預售合同而取得房屋所有權的權利人只限于該預售合同上的債權人。銀行對特定的購房人即貸款債務人(按揭人)的資信產生的信賴，以及該財產權利的是由婚前個人繳納首付款而取得。因此，在這種情況下即使產權證的取得在婚后，仍應屬于個人財產。

3、若產權證登記在一方名下，但配偶方有證據證明婚前購房時其也共同出資的或者雙方對所購房屋為共同共有約定在先，應認定為夫妻共同財產。因為：對于前者，所購房屋產權是雙方通過自己婚前財產支付首付款的形式轉化而來的，系雙方個人財產具體形態的轉化，因而為雙方共同財產;至于后者，根據《最高人民法院關于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋(一)》第十九條“婚姻法第十八條規定為夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外”之規定，當事人另有約定的，可轉化為夫妻共同財產。

二、對于婚后辦理按揭手續，但房屋產權登記在夫妻一方名下的房屋的歸屬問題。若雙方都沒有主張購買按揭房屋的款項是以自己婚前的財產等歸屬于一方的財產支付的并提供相應證據加以證明，則應當認定房屋屬夫妻共同財產。因為婚后以夫妻共同財產購買的房屋，雖然產權登記在夫妻一人名下仍然屬于夫妻共同財產，按揭的房屋也不例外。如無證據證明該房屋是以個人財產辦理的按揭手續的，與通常意義下的購買房屋并無區別。

實踐中有人認為，鑒于房屋在法律上屬于不動產范疇，而根據我國相關法律的規定購房人真正獲得所購房屋所有權的時間點為辦理完房屋的過戶手續、取得房屋產權證之日，因此，認為婚后取得房產證的房屋，是“夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產”，應為夫妻共同財產。而且，在司法實務界，也出現了不少以此為裁判依據的司法判例。實際上，上述觀點和相關司法判例是對《婚姻法》第十七條的誤解。婚姻法第十七條規定：“夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：(一)工資、獎金;(二)生產、經營的收益;(三)知識產權的收益;(四)繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外;(五)其他應當歸共同所有的財產。”從該條規定我們可以得出結論，共有財產應當是婚姻關系存續期間新增的財產。而婚后取得的房屋如果是一方以婚前個人財產所購買，由于房屋本身僅是其個人財產的形態變化，不是婚姻關系存續期間新增的，那么其性質上仍為個人財產。否則，就會得出“夫妻一方的婚前財產等于婚后夫妻共同財產”的荒唐結論。對此，最高人民法院副院長黃*有在《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)的理解與適用》中明確指出：“一方用婚前個人積蓄在婚后購買的有形財產的歸屬問題，由于這只是原有財產價值存在形態發生了變化，其價值取得始于婚前，即所謂萬變不離其宗，故應當認定為一方的個人財產”。

也有人提出過這樣的觀點：在償還完所有銀行貸款前，應當將房產權分時段分割為婚前婚后兩部分，婚前個人支付的房價款獲得相應比例的婚前房產權益，這屬其個人財產;而婚后雙方共同償還銀行貸款獲得婚后房產權益，這部分是夫妻雙方的共有財產，應作為夫妻共同財產進行分割。其實質是對按揭的性質認識不清。如上所述，在按揭購房的法律關系中，購房者與開發商是房屋買賣關系，而購房人與銀行則是房款借貸關系。當購房人與開放商簽訂了購房合同，并在銀行辦理了按揭貸款手續、銀行將貸款金額劃入了開發商帳戶后，購房人對銀行負有償還貸款的義務。購房人償還銀行貸款的行為，屬于購房人與銀行因貸款行為而產生的個人債務行為，并不影響所購房屋所有權的歸屬。如果婚后夫妻雙方共同償還了銀行貸款，可以理解為是用夫妻共有的財產償還了一方的個人債務，因此，離婚時欠款的一方應當將夫妻所共同償還貸款的一半補償給另外一方，但并不因此而改變房屋產權的歸屬。對此，一些地區人民法院做出了明確規定，如，《廣東省高級人民法院關于審理婚姻糾紛案件若干問題的指導意見》：“一方婚前以個人財產購買房屋并按揭貸款，房屋預售合同的買受人為該方且產權證登記在該方名下的，該房屋屬于其個人財產。另一方婚后參與清償貸款，不改變該房屋為個人財產的性質，但對以夫妻共同財產或另一方個人財產清償的貸款部分，離婚時取得房屋所有權的一方應對另一方給予合理的補償。雙方就補償問題達不成協議的，可以參照該房屋的市場價值，按另一方的出資比例(以夫妻共同財產償還的貸款部分，各占一半出資額)計算一方應支付給另一方的補償數額。”《上海市高級人民法院關于適用最高人民法院婚姻法司法解釋(二)若干問題的解答(一)》(2004年9月7日上海市高級人民法院印發)規定：“夫妻一方婚前以個人財產購買房屋并按揭貸款，產證登記在自己名下的，該房屋仍為其個人財產，同樣的，按揭貸款為其個人債務。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財產的性質，因此，在離婚分割財產時，該房屋為個人財產、剩余未歸還的債務為個人債務，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當予以返還。”

本案中訴爭房屋的產權證雖系在被告邸*仁與原告婚后取得的，但系被告邸*仁婚前辦理按揭手續，以個人名義簽訂房屋預售合同，并繳納首付款，如上所述，根據按揭的法律性質及我國的房屋預售登記制度，應為邸*仁個人財產，邸*仁享有完全的處分權，因此邸*仁與瞿清雅簽訂的買賣合同及補充協議系有效合同。趙*艷并非訴爭房屋的權利人，其以邸*仁未征得其同意出售房屋為由，要求確認雙方簽訂買賣協議及補充協議無效的請求，不應予以支持。

策略提醒

實踐中，如購房人購買的房屋涉及婚前按揭房屋的產權認定問題，應注意如下事項：

一、簽定合同前應注意了解出賣人的婚姻狀況、結婚時間、購買房屋與辦理按揭手續時間、取得產權證的時間、產權證書中登載的權利人姓名及按揭房屋首付款的資金來源等關鍵信息，從而準確判斷房屋的所有權歸屬。

二、購房人簽訂購房合同時，如經核實出賣人確屬未婚、房屋產權證尚未辦理，則應當要求出賣人就按揭首付款的資金來源作出書面說明，且盡量經公證，并在購房合同中作出“出賣人保證說明中首付款的資金來源屬實，否則構成違約，將向購房人承擔雙倍返還所付房價款的違約責任”之約定。

三、簽訂購房合同時，如出賣人已婚，而待售房屋又屬于婚前按揭房屋時，為穩妥起見，應要求出賣人的配偶出具同意出售的書面聲明。