一、合同性質(zhì)

用法律渠道處理一起糾紛時，作為法律人首先要考慮的是當事人之間的法律關(guān)系，這是正確處理糾紛的基礎(chǔ)。上述房屋轉(zhuǎn)讓糾紛涉及三方當事人，即售房單位、轉(zhuǎn)讓方、受讓方，根據(jù)相關(guān)事實及法律規(guī)定，筆者認為該糾紛存在兩個不同的法律關(guān)系：

㈠合同權(quán)利義務概括轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系

在標的房屋尚未交付，轉(zhuǎn)讓方尚未獲得房屋產(chǎn)權(quán)以前，依據(jù)物權(quán)法規(guī)定轉(zhuǎn)讓方對房屋不享有物權(quán)。因此，這時候轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓的不是房屋作為不動產(chǎn)的物權(quán)，而是其對售房單位的債權(quán)，即請求售房單位交付房屋的權(quán)利，當然，轉(zhuǎn)讓方將其付款義務也一并轉(zhuǎn)讓給了受讓方。《合同法》第八十八條規(guī)定：當事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利義務一并轉(zhuǎn)讓給第三人。照此規(guī)定，如果轉(zhuǎn)讓方與受讓方轉(zhuǎn)讓房屋指標的行為經(jīng)過了售房單位同意，則該轉(zhuǎn)讓行為有效，受讓方取代轉(zhuǎn)讓方地位直接對接售房單位履行《購房合同》。如果售房單位不同意，則該轉(zhuǎn)讓行為對售房單位無約束力。

㈡附條件生效合同

前面說到如果轉(zhuǎn)讓行為得不到售房單位同意，則該購房指標轉(zhuǎn)讓行為對售房單位無約束力，那該轉(zhuǎn)讓合同到底有效無效呢？筆者認為，該轉(zhuǎn)讓合同對售房單位無效，無約束力，但不意味著對轉(zhuǎn)讓方與受讓方之間也無效，它在轉(zhuǎn)讓方與受讓方之間是“附條件生效的合同”。合同法規(guī)定當事人對合同的效力可以約定附生效條件。就本糾紛而言，轉(zhuǎn)讓方與受讓方可能沒有明確約定附生效條件，但是，實際上雙方在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時都清楚轉(zhuǎn)讓方尚未獲得房屋產(chǎn)權(quán)，依法不具備轉(zhuǎn)讓條件，在轉(zhuǎn)讓方與售房單位的《購房合同》順利履行的情況下，轉(zhuǎn)讓方可以按約定獲得標的房屋產(chǎn)權(quán)，從而具備轉(zhuǎn)讓條件；如果轉(zhuǎn)讓方與售房單位的《購房合同》不能順利履行，則轉(zhuǎn)讓方與受讓方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議也不具備條件而無效。轉(zhuǎn)讓方與受讓方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議能否生效取決于轉(zhuǎn)讓方能否依《購房合同》獲得標的房屋產(chǎn)權(quán)這一條件，因此，可以說轉(zhuǎn)讓方與受讓方事實上形成了一個“附條件生效合同”的法律關(guān)系。

二、合同效力

根據(jù)上述兩個不同法律關(guān)系的分析，合同的效力也要分別確定。在合同權(quán)利義務概括轉(zhuǎn)讓的情況下，如果轉(zhuǎn)讓指標的行為得到售房單位認可，則三方之間形成一種所謂“更名”關(guān)系；如果售房單位不同意，則只在轉(zhuǎn)讓方與受讓方之間形成“附條件生效合同”關(guān)系。無論是“更名”還是“附條件生效合同”是建立在假設(shè)標的房屋可以自由轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)之上，即該房屋為商品房的情況下，如果該標的房屋為福利房，按照國家相關(guān)規(guī)定即使條件成就，未經(jīng)有關(guān)政府同意，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議也無效。主要理由是福利房的土地為劃撥土地，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的規(guī)定，未經(jīng)有權(quán)政府批準，該房屋不得轉(zhuǎn)讓。另外，福利房有特定交易對象要求，依其性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓。

對本文購房指標轉(zhuǎn)讓合同的效力，可能有人會提出不同的理解，認為該轉(zhuǎn)讓合同屬于違反法律強制性規(guī)定的合同，屬于無效合同。理由是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。”《合同法》第五十二條第五項規(guī)定：“違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。”筆者認為，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條的規(guī)定，前述“強制性規(guī)定”特指“效力強制性規(guī)定”。而《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項規(guī)定應屬于“管理強制性規(guī)定”，違反該條款不會致合同無效。為什么說該條款是“管理強制性規(guī)定”呢？因為這種交易行為雖說不規(guī)范，但其并未損害國家利益、社會公共利益或者他人利益，因此對它的禁止性規(guī)定不屬于“效力強制性規(guī)定”，而是管理強制性規(guī)定。

總之，對購房指標轉(zhuǎn)讓合同要根據(jù)不同情況具體分析，有些屬于無效合同，有些應屬有效合同。鑒于涉及房屋的交易金額較大，且房價變化也大，建議對此有交易意向的當事人，最好先向律師進行咨詢，確定風險后方可進行交易，否則會存在較大的糾紛隱患。如果在這過程中，你需要律師的幫助，可以隨時致電律霸網(wǎng)。