什么是商品房

商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。它有別于各地政府為解決住房困難，實施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，從1998年年底開始興建的經(jīng)濟適用住房也是特殊的商品房。

從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售;從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房;從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。

3.內(nèi)銷商品房與外銷商品房的區(qū)別

內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)建造的向境內(nèi)單位和個人出售的商品房。外銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)建造的向境外人員(外國人、港澳臺人士)銷售的商品房。

內(nèi)銷商品房可以銷售給個人和單位，包括中央單位和個人，以及批準(zhǔn)設(shè)立的辦事處和聯(lián)絡(luò)處;外銷商品房可以向國外的企業(yè)、其他組織和個人出售，但向國內(nèi)(香港、澳門、臺灣地區(qū)除外)個人售房，須經(jīng)人民政府批準(zhǔn)。

4.商品房的結(jié)構(gòu)有幾種形式

商品房的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：

(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅;

(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅;

(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅。

5.磚混結(jié)構(gòu)住宅

磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。

磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚，如空心磚等?！盎臁笔侵赣射摻睢⑺?、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、排檐等。這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住宅;由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。

6.磚木結(jié)構(gòu)住宅

磚木結(jié)構(gòu)住宅的指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。

7.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的住宅

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等。

8.住宅的建筑形式

根據(jù)《住宅設(shè)計規(guī)范》，民用建筑高度與層數(shù)的劃分為：1層~3層為低層住宅;4層~6層為多層住宅;7層~10層為中高層住宅(也稱小高層住宅);11層~30層為高層住宅;30層(不包括30層)以上為超高層住宅。

9、復(fù)式住宅

復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在較高的樓層中增建一個夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅(復(fù)式為3.3米，而一般躍層式為5.6米)，其下層供起居用，如炊事、進餐、洗浴等;上層供休息睡眠和貯藏用。

優(yōu)點是：

(1)平面利用系數(shù)高，通過夾件層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高50%~70%;

(2)戶內(nèi)隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，既是墻，又是樓板、床、柜，降低了綜合造價;

(3)上部層采用推拉窗戶，通風(fēng)采光好，與一般層高和面積相同住宅相比，土地利用率可提高40%。

不足在于：

(1)復(fù)式住宅面寬大、進深小，如采用內(nèi)廊式平面組合必然導(dǎo)致一部分戶型朝向不佳，自然通風(fēng)、采光較差;

(2)層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產(chǎn)生局促憋氣的不適感;貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用;

(3)由于室內(nèi)的隔斷、樓板均采用輕薄的木隔斷，木材的成本較高且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。

10.智能化住宅

智能化住宅是指將各種家用自動化設(shè)備、電器設(shè)備、計算機及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)與建筑技術(shù)和藝術(shù)有機結(jié)合，以獲得一種居住安全、環(huán)境健康、經(jīng)濟合理、生活便利、服務(wù)周到的感覺，使人感到溫馨舒適，并能激發(fā)人的創(chuàng)造性的住宅型建筑物。一般認為具備下列四種功能的住宅為智能化住宅：

(1)安全防衛(wèi)自動化;

(2)身體保健自動化;

(3)家務(wù)勞動自動化;

(4)文化、娛樂、信息自動化。

具備以下四種基本功能，即可實現(xiàn)家庭活動自動化。家庭活動自動化是指家務(wù)、管理、文化娛樂和通信的自動化。所謂家務(wù)，是指家電設(shè)施、保安設(shè)施、能源管理等;所謂管理，是指家庭購買、經(jīng)濟管理、家務(wù)工作及醫(yī)療健康管理等;所謂文化娛樂，是指利用計算機進行學(xué)習(xí)、娛樂、文藝創(chuàng)作等;所謂通信，是指利用通信網(wǎng)絡(luò)與外界聯(lián)絡(luò)及咨詢服務(wù)。

要注意電腦化和智能化的是不同的。大量內(nèi)附計算機硬件與軟件的儀表儀器、裝備和系統(tǒng)，均可稱為“電腦化”，但不一定是智能化。必須采用某種或某些人工智能技術(shù)，使該儀表、儀器、裝備和系統(tǒng)具有一定的智能功能，方可稱為智能化。電腦化是智能化的必要條件，但不是充分條件。

智能化住宅小區(qū)是指以一套先進、可靠的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為基礎(chǔ)，將住戶和公共設(shè)施建成網(wǎng)絡(luò)并實現(xiàn)住戶、社區(qū)的生活設(shè)施、服務(wù)設(shè)施的計算機化管理的居住場所。其重點在于提高家庭教育水平、科技水平和住宅的安全性。

為進一步規(guī)范住宅小區(qū)智能化建設(shè)，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室和勘察設(shè)計制定了《全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設(shè)要點與技術(shù)導(dǎo)則》(以下簡稱《導(dǎo)則》)，將全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè)分為一星級、二星級和三星級三個等級。

(1)《導(dǎo)則》要求一星級示范小區(qū)應(yīng)具有：安全防范子系統(tǒng)，包括出入口管理及周界防衛(wèi)報警、閉路電視監(jiān)控、對講與防盜門控、住戶報警、巡更管理;信息管理子系統(tǒng)，包括對安全防范系統(tǒng)實行監(jiān)控、遠程抄收與管理、IC卡、車輛出入與停車管理，供電設(shè)備、公共照明、電梯、供水等重要設(shè)備監(jiān)控管理，緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)，物業(yè)管理計算機系統(tǒng);信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)，包括為實現(xiàn)上述功能科學(xué)合理的布線，每戶不少于兩條電話線和兩個有線電視插座，建立有線電視網(wǎng)。

(2)二星級示范小區(qū)除應(yīng)具有一星的全部功能外，在安全防范子系統(tǒng)和信息管理子系統(tǒng)方面，其功能及技術(shù)水平應(yīng)有較大提高;信息傳輸通道應(yīng)采用高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)作為主干網(wǎng);物業(yè)管理計算機系統(tǒng)應(yīng)配置局部網(wǎng)絡(luò)，并供住戶使用。

(3)三星級示范小區(qū)應(yīng)具有二星級的全部功能。其智能化系統(tǒng)的建設(shè)在有可能的條件下，應(yīng)實現(xiàn)現(xiàn)代集成建造系統(tǒng)(HI-CIMS)技術(shù)，并把物業(yè)管理智能化系統(tǒng)建設(shè)納入整個住宅小區(qū)中，作為HI-CIMS工程中的一個子系統(tǒng)。同時，HI-CIMS要考慮物業(yè)公司對其智能化系統(tǒng)管理的運行模式，使其實現(xiàn)先進性、可擴展性和方便管理。

11、住宅的開間

在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就自然間的寬度而言，故稱為開間。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。但就我國目前大量建造的磚混住宅來說，住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。

12.住宅的進深

住宅的長度和進深，在建筑學(xué)中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后一墻皮之間的實際長度。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，住宅的進深常采用下列參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的天然采光和通風(fēng)條件，從理論上講，住宅的進深不宜過大。在住宅的高度(層高)和寬度(開間)確定的前提下，設(shè)計的住宅進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內(nèi)空間自然光線不足;如果人為地將狹長空間分隔，則分隔出的一部分房間就成為無自然光的黑房間。黑房間當(dāng)然不適于人們居住，補救的措施之一是將黑房間用于次要的生活區(qū)，如儲藏室、走道等，用人工照明來彌補自然光的不足;另一措施是在住宅內(nèi)部建造內(nèi)天井，將光線不足的房間布置于內(nèi)天井四周，通過天井來解決采光、通風(fēng)不足的問題。但內(nèi)天井住宅也存在廚房串味、傳聲、干擾大、低層采光不足的問題。

13.住宅的層高

層高是指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。住宅的層高在不同時期、不同國家或相同國家的不同地區(qū)、不同歷史文化背景之下都是有差異的。例如，我國傳統(tǒng)的民居都造得比較高大，古代將相官邸或皇宮更是以不同的高度來區(qū)分等級的高低。而一些地震頻繁、多火山的國家或地區(qū)，為抵御災(zāi)害，往往層高較低。我國出于對降低成本、節(jié)約建材、節(jié)約土地等經(jīng)濟指標(biāo)的考慮，強調(diào)把住宅高度控制在2.8米左右。據(jù)測，層高每降低0.1米，造價就降低1%左右。一般來說，層高設(shè)計規(guī)律是層數(shù)越少，層高可相應(yīng)提高;層數(shù)越多，層高可相應(yīng)壓縮。

14.住宅的凈-高

凈-高是指下層地板表面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。層高和凈-高的關(guān)系可用公式“凈-高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈-高。

15.小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)用地面積和建筑面積

小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項目用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠化面積、建筑物構(gòu)筑所占面積、運動場所等。小區(qū)的建筑面積是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層水平面積之和。它是用于反映小區(qū)建設(shè)規(guī)模的重要經(jīng)濟指標(biāo)，計算時應(yīng)依據(jù)建筑平面圖，按國家現(xiàn)行統(tǒng)一規(guī)定量算。

16.建筑容積率和建筑覆蓋率(建筑密度)

建筑容積率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比，附屬建筑物也計算在內(nèi)，但注明不計算面積的附屬物建設(shè)物除外。

建筑覆蓋率又稱建筑密度，是指建筑物基底占地面積與總面積的之比，除特別注明外，計算時一般包括附屬建設(shè)物。

以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物構(gòu)筑物所占面積、運動場地。

什么是商品房預(yù)售

1.什么是商品房預(yù)售和現(xiàn)售?

商品房預(yù)售，是指依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)依法將其正在建設(shè)中的商品房在竣工驗收前預(yù)先出售給買受人，由購房者按合同約定支付購房款，開發(fā)企業(yè)按合同約定交付商品房的行為;商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給購房者，并由購房者支付房價款的行為。

(1)預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照;(2)按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書;(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù);(4)已確定施工進度和竣工交付使用時間;(5)七層以下(含本數(shù))的商品房項目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂;七層以上(不含本數(shù))的商品房預(yù)售項目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程;

(6)已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶;(7)預(yù)售商品房項目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項權(quán);(8)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。3.商品房現(xiàn)售要符合什么條件?

(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;(2)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件;(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(4)已通過竣工驗收;(5)拆遷安置已經(jīng)落實;(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

4.如何查詢商品房項目是否辦理了預(yù)售許可證?

市民可以要求開發(fā)商出示項目的《商品房預(yù)售許可證》，或者登陸“佛山市順德區(qū)商品房交易信息網(wǎng)”網(wǎng)址http://house.shunde.gov.cn查詢項目的資料。網(wǎng)站公示的商品房預(yù)售許可證信息包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱;預(yù)售許可證編號、發(fā)證機關(guān)和發(fā)證日期;預(yù)售商品房的項目名稱、坐落位置、批準(zhǔn)預(yù)售部位、面積;預(yù)售商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號;土地用途和使用期限。

5.預(yù)售的商品房能否抵押?

已預(yù)售的商品房項目竣工驗收合格交付使用前，開發(fā)商不得用該商品房項目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項權(quán)。

6.預(yù)售商品房時，項目開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購房人出示什么資料?

(1)開發(fā)企業(yè)的名稱、注冊地址、聯(lián)系電話和法定代表人(2)商品房預(yù)售許可證或者其經(jīng)發(fā)證機關(guān)確認的復(fù)印件;(3)項目開發(fā)進度和竣工交付使用時間;(4)項目及其配套設(shè)施的平面示意圖;(5)商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn);公共和公用建筑面積的分攤辦法;(6)預(yù)售商品房的價格和付款辦法;(7)商品房預(yù)售款的專用賬戶;(8)物業(yè)管理事項;(9)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

7.什么是商品房預(yù)售款專用賬戶?

開發(fā)商必須在商品房項目所在地的銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶，賬戶內(nèi)的款項，在該商品房項目竣工之前，只能用于購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。專用賬戶的設(shè)置是為了避免爛尾樓的出現(xiàn)。

8.購房者付房款的時候要注意什么問題?

購房者應(yīng)以轉(zhuǎn)賬的方式將購房款轉(zhuǎn)入開發(fā)商的商品房預(yù)售款專用賬戶，保留轉(zhuǎn)賬憑證，盡量避免以現(xiàn)金方式支付購房款。購房者將購房款直接存入商品房預(yù)售款專用賬戶，憑銀行出具的存款憑證，向開發(fā)商換領(lǐng)付款憑證。購房人收取付款憑證時，要注意開發(fā)商開出的收據(jù)或者發(fā)票上書寫的商品房單元編號，金額、單價、數(shù)量是否準(zhǔn)確，有無寫明是“購房款”，還要注意付款憑證上是否蓋有開發(fā)商的財務(wù)專用章。

9.購房款可不可以分期付款?

開發(fā)商代購房者辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證的，購房者可以留百分之十五的商品房價款，其中百分之十的商品房價款在預(yù)售的商品房竣工驗收之后、交付使用之前支付，百分之五的商品房價款在開發(fā)商交付房地產(chǎn)權(quán)證時支付。購房者自己辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證的，購房者可以留百分之十的商品房價款，在開發(fā)商取得商品房項目產(chǎn)權(quán)確認證明書并將商品房交付使用之日起十日內(nèi)支付。

10.開發(fā)商領(lǐng)取了《預(yù)售許可證》后，向購房人收取訂金，是否合法?

購房者與開發(fā)商簽訂書面的商品房買賣合同前，經(jīng)雙方協(xié)商同意，開發(fā)商可以向購房者收取一定數(shù)額的商品房預(yù)購訂金;開發(fā)商收取訂金前，應(yīng)當(dāng)向購房者提供商品房買賣合同的樣本。在收取商品房預(yù)購訂金時，開發(fā)商應(yīng)該通過商品房預(yù)(銷)售備案系統(tǒng)與購房者簽訂商品房認購書，約定所收訂金的具體數(shù)額和退還與不退還的具體辦法。此時，該單元的網(wǎng)上狀態(tài)將顯示“已預(yù)訂”。開發(fā)商與購房者簽訂的商品房買賣合同后，開發(fā)商向購房者收取的商品房預(yù)購訂金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)作購房者支付的商品房預(yù)售款。

11.建筑面積與套內(nèi)面積的含義有什么不同?

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，購房者按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

12.商品房項目的預(yù)售許可證超期，能否銷售?

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《廣東省商品房預(yù)售管理條例》的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)取得商品房預(yù)售許可證明，未領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證或商品房預(yù)售許可證已過有效期的商品房項目，不能以任何形式對外銷售。如果通過閱讀法律知識無法滿足您的需求，可以直接咨詢房地產(chǎn)律師.