房產(chǎn)抵押價格的評估方法有很多種，房產(chǎn)抵押的當事人可以根據(jù)實際情況進行選擇。那么，房產(chǎn)抵押價格的評估方法具體有哪些？房產(chǎn)抵押價格的評估方法中，哪一項評估方法比較適合實踐中的適用？

房產(chǎn)抵押價格的評估方法：

一、估價方法選用

1、估價人員應熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。

2、對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。

3、根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍;若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。

4、有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。

5、收益性房地產(chǎn)的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。

6、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。

7、在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。

二、市場比較法

l、運用市場比較法估價應按下列步驟進行：

(1)搜集交易實例;

(2)選取可比實例;

(3)建立價格可比基礎(chǔ);

(4)進行交易情況修正;

(5)進行交易日期修正;

(6)進行區(qū)域因素修正;

(7)進行個別因素修正;(

8)求出比準價格。

2、運用市場比較法估價，應準確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。搜集交易實例應包括下列內(nèi)容：

(1)交易雙方情況及交易目的;

(2)交易實例房地產(chǎn)狀況;

(3)成交價格;

(4)成交日期;

(5)付款方式。

3、根據(jù)估價對象狀況和估價目的，應從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。選取的可比實例應符合下列要求：(l)是估價對象的類似房地產(chǎn);(2)成交日期與估價時點相近，不直超過一年;(3)成交價格為正常價格或可修正為正常價格。

4、選取可比實例后，應對可比實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一，其表達方式和內(nèi)涵。換算處理應包括下列內(nèi)容：

(1)統(tǒng)一付款方式;

(2)統(tǒng)一采用單價;

(3)統(tǒng)一幣種和貨幣單位;

(4)統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。

注：(1)統(tǒng)一付款方式應統(tǒng)一為在成交日期時一次總付清。(2)不同市種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。

5、進行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例：

(l)有利害關(guān)系人之間的交易;

(2)急于出售或購買情況下的交易;

(3)受債權(quán)債務關(guān)系影響的交易;

(4)交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易;

(5)交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易;

(6)相鄰房地產(chǎn)的合并交易;

(7)特殊方式的交易;

(8)交易稅費非正常負擔的交易;

(9)其他非正常的交易。注：(1)當可供選擇的交易實例較少，確需選用上述情形的交易實例時，應對其進行交易情況修正;(2)對交易稅費非正常負擔的修正，應將成交價格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。

6、進行交易日期修正，應將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格。交易日期修正直采用類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)進行調(diào)整。在無類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調(diào)整。

7、進行區(qū)域因素修正，應將可比實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外部環(huán)境狀況下的價格。區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價格的因素。區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應根據(jù)估價對象的用途確定。進行區(qū)域因素修正時，應將可比實例與估價對象的區(qū)域因素逐項進行比較，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價格差異進行調(diào)整。

8、進行個別因素修正，應將可比實例在其個體狀況下的價格調(diào)整為估價對象個體狀況下的價格。有關(guān)土地方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限等;有關(guān)建筑物方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應包括：折舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)，樓層，朝向等。個別因素修正的具體內(nèi)容應根據(jù)估價對象的用途確定。進行個別因素修正時，應將可比實例與估價對象的個別因素逐項進行比較，找出由于個別因素優(yōu)劣所造成的價格差異進行調(diào)整。

9、交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過2.0%，綜合調(diào)整不得超過3.0%。

10、選取的多個可比實例的價格經(jīng)過上述各種修正之后，應根據(jù)具體情況計算求出一個綜合結(jié)果，作為比準價格。

11、市場比較法的原理和技術(shù)，也可用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

三、收益法

1、運用收益法估價應按下列步驟進行：

(1)搜集有關(guān)收入和費用的資料;

(2)估算潛在毛收入;

(3)估算有效毛收入;

(4)估算運營費用;

(5)估算凈收益;

(6)選用適當?shù)馁Y本比率;

(7)選用適宜的計算公式求出收益價格。注：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。

2、凈收益應根據(jù)估價對象的具體情況，按下列規(guī)定求取：

(l)出租型房地產(chǎn)，應根據(jù)租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費、管理費、保險費和稅金應根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除;若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調(diào)整。

(2)商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，應根據(jù)經(jīng)營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤。

(3)生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。(4)尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可以照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。

3、估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正常客觀的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正常客觀的租金。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若與正常客觀的情況不符，應進行適當?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正常客觀的。

4、在求取凈收益時，應根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：(1)每年基本上固定不變;(2)每年基本上按某個固走的數(shù)額遞增或遞減;(3)每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減;(4)其他有規(guī)則的變動情形。

5、資本化率應按下列方法分析確定：

(l)市場提取法：應搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。

(2)安全利率加風險調(diào)整值法：以安全利率加上風險調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率;風險調(diào)整值應根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預測、估價對象的用途及新舊程度等確定。

(3)復合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計算：R=M·Rm十(1-M)Re5式中R----資本化率(%);M----貸款價值比率(%)，低押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率;Rm--抵押貸款資本化率(%)，第一年還本息額與抵押貸款額的比率;Re--自有資本要求的正常收益率(%)。

(4)投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定資本化率。

6、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關(guān)系應按下式確定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO----綜合資本化率(%)，適用于土地與建筑物合一的估價;RL----土地資本化率(%)，適用于土地資本估價;RB----建筑物資本化率(%)，適用于建筑物估價;L----土地價值占房地產(chǎn)價值的比率(%);B----建筑物價值占房地價值的比率(%)，L+B+100%。

7、計算收益價格時應根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對應的收益法計算公式。

8、對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年限收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，應根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊的土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時，可采用下列方式之一處理：(1)先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷;然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。(2)將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。

四、成本法

1、運用成本法估價應按下列步驟進行：(1)搜集有關(guān)成本、稅費、開發(fā)利潤等資料;(2)估算重置價格或重建價格;(3)估算折舊;(4)求出積算價格。

2、重置價格或重建價格，應是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：(l)土地取得費用;(2)開發(fā)成本;(3)管理費用;(4)投資利息;(5)銷售稅費;(6)開發(fā)利潤。注：開發(fā)利潤應以上地取得費用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應的平均利潤率水平來求取。

3、具體估價中估價對象的重置價格或重建價格構(gòu)成內(nèi)容，應根據(jù)估價對象的實際情況，在第2、條列舉的價格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予增減，并應在估價報告中予以說明。

4、同一宗房地產(chǎn)，重置價格或重建價格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時，必須注意成本構(gòu)成劃分和相互銜接，防止漏項或重復計算。

5、求取土地的重置價格，應直接求取其在估價時點狀況的重置價格。

6、建筑物的重置價格重建價格，可采用成本法、市場比較法求取，或通過政府確定公布的房屋重置價格扣除土地價格后的比較修正來求取，也可按工程造價估算的方法具體計算。建筑物的重置價格，宜用于一般建筑物和因年代久遠、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復原建造有困難的建筑物的估價。建筑物的重建價格，宜用于有特殊保護價值的建筑物的估價。

7、成本法估價中的建筑物折舊，應是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟上的折舊。

8、建筑物損耗分為可修復和不可修復兩部分，修復所需的費用小于或等于修復后房地產(chǎn)價值的增加額的，為可修復部分;反之為不可修復部分。對于可修復部分，可直接估算其修復所需的費用作為折舊額。

9、扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值可采用下列公式求取：l直線法下的建筑物理值計算公式：V=C-(C-S)t/N(9-1)2雙倍余額遞減法下的建筑物現(xiàn)值計算公式：V=C-(1-Z/N(5.4.9-2)3成新折扣法下的建筑物現(xiàn)值計算公式：V=C·Q(5.4.9-3)式中V----建筑物現(xiàn)值(元，元/M2);C----建筑物重置價格或重建價格(元，元/M2);S----建筑物預計凈殘值(元，元/M2;T----建筑物已使用年限(年);N----建筑物耐用年限(年);Q----建筑物成新率(%)。注：無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價人員都應親臨估價對象現(xiàn)場，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時間，維護、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應扣除的折舊額或成新率。

10、建筑物耐用年限分為自然耐用年限和經(jīng)濟耐用年限。估價采用的耐用年限應為經(jīng)濟耐用年限。經(jīng)濟耐用年限應根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。

11、估價中確走建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時的處理應為：(1)建筑物的建設(shè)期不計八耐用年限，即建筑物的耐用年限應從建筑物竣工驗收合格之日起計;(2)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時，應按建筑物耐用年限討算折舊;(3)建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時，應按土地使用權(quán)年限計算折舊;(4)建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應按建筑物耐用年限計算折舊;(5)建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應按建筑物已使用年限加上地使用權(quán)剩余年限計算折舊。

12、積算價格應為重置價格或重建價格扣除建筑物折舊，或為土地的重置價格加上建筑的現(xiàn)值，必要時還應扣除由于舊有建筑物的存在而導致的土地價值損失。

13、新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價，一般不應扣除折舊，但應考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當修正。

五、假設(shè)開發(fā)法

l、運用假設(shè)開發(fā)法估價應按下列步驟進行：(l)調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況;(2)選擇最佳的開發(fā)利用方式;(3)估計開發(fā)建設(shè)期;(4)預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;(5)估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費;(6)進行具體計算。

2、假設(shè)開發(fā)適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。運用此方法應把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。待開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等;投資開發(fā)后的狀態(tài)，包括熟地和房屋(含土地)等;投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，包括出售(含預售)上、租(含預租)和自營等。

3、運用假設(shè)開發(fā)法估算的待開發(fā)房地產(chǎn)價值應為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值扣除開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費。

4、預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，宜采用市場比較法，并應考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢。

5、開發(fā)利潤的計算基數(shù)可取侍開發(fā)房地產(chǎn)價值與開發(fā)成本之和，或取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。利潤率可取同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目相應的平均利潤率。

6、運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。在實際操作中宜采用折現(xiàn)的方法;難以采用折現(xiàn)的方法時，可采用計算利息的方法。

六、基準地價修正法

1、運用基準地價修正法估價應按下列步驟進行：(1)搜集有關(guān)基準地價的資料;(2)確定估價對象所處地段的基準地價;(3)進行交易日期修正;(4)進行區(qū)域因素修正;(5)進行個別因素修正;(6)求出估價對象宗地價格。

2、進行交易日期修正，應將基準地價在其基準日期時的值調(diào)整為估價時點的值。交易日期修正的方法，同市場比較法中的交易日期修正的方法。

3、區(qū)域因素和個別因素修正的內(nèi)容和修正的方法，同市場比較法中的區(qū)域因素和個別因素修正的內(nèi)容和修正的方法。

4、運用基準地價修正法評估宗地價格時，直按當?shù)貙鶞实貎r的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

律霸小編為您整理房產(chǎn)抵押價格的評估方法的內(nèi)容。在實踐中，房產(chǎn)抵押的當事人需要根據(jù)實際情況來進行選擇。不同的評估辦法會有不同的要求和不同的操作步驟，選擇最適合自己的辦法，爭取順利進行房產(chǎn)評估。

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