一、小區(qū)內(nèi)地下車庫(kù)的所有權(quán)與使用歸屬是怎么規(guī)定的

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

二、車庫(kù)的種類

(一)?不得銷售的公共配套設(shè)施

開發(fā)商根據(jù)政府規(guī)定興建地下車庫(kù)，則修建地下車庫(kù)是他的法定義務(wù)，他修建該地下車庫(kù)不能為了面向社會(huì)公眾開放并謀取私利，而是為了滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活需要，向特定人群提供停車位的。如浙江省物價(jià)局頒發(fā)的于1999年4月1日實(shí)施的《浙江省商品住宅價(jià)格構(gòu)成及價(jià)格行為規(guī)范》第十一條就規(guī)定："住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃要求配置的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施、設(shè)備，商品住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位必須無(wú)償提供給整個(gè)住宅小區(qū)的住戶使用，不得另行作價(jià)銷售。"象這種情況，如果開發(fā)商將地下車庫(kù)向非小區(qū)業(yè)主銷售或者出租，則是違法行為。

(二)?可以銷售的公共配套設(shè)施

雖然根據(jù)政府規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)修建地下車庫(kù)作為小區(qū)的配套設(shè)施。但只要具備相應(yīng)的條件，開發(fā)商仍有權(quán)銷售地下車庫(kù)。因?yàn)榉刹](méi)有規(guī)定要將地下車庫(kù)無(wú)償交給業(yè)主使用。地下車庫(kù)和房屋的關(guān)系不同于水電和單元房屋、電梯和高層建筑的關(guān)系。地下車庫(kù)并非房屋必須要配備的設(shè)施，它與單元房屋是主次關(guān)系，不是主物與從物關(guān)系，系相對(duì)獨(dú)立建筑物，它可以獨(dú)立使用而不失使用價(jià)值。因此，只要在房屋買賣合同中沒(méi)有特別約定，則不存在從物隨主物一并買賣轉(zhuǎn)讓的說(shuō)法。開發(fā)商如沒(méi)有承諾無(wú)償給業(yè)主提供地下車庫(kù)，且并沒(méi)有把地下車庫(kù)面積計(jì)入共攤面積內(nèi)，那么?，投資興建該類地下車庫(kù)的開發(fā)商對(duì)此享有專有使用權(quán)，業(yè)主也就無(wú)法要求開發(fā)商無(wú)償交付其使用。

(三)非住宅區(qū)的配套設(shè)施

這一類地下車庫(kù)只要審批程序合法，當(dāng)屬開發(fā)商自由支配，即可以轉(zhuǎn)讓，也可以出租，也沒(méi)有銷售或承租對(duì)象的限制。至于是否能擁有所有權(quán)，還有待于國(guó)家法律予以明確。目前杭州出臺(tái)了相應(yīng)的政策，對(duì)此類地下車庫(kù)準(zhǔn)備頒發(fā)土地使用權(quán)證。我們相信在不遠(yuǎn)的將來(lái)，地下車庫(kù)將擁有獨(dú)立的所有權(quán)證，屆時(shí)，作為一項(xiàng)重要的不動(dòng)產(chǎn)將可以抵押、轉(zhuǎn)讓，其所有權(quán)權(quán)能將能全部得到實(shí)現(xiàn)。

(四)利用人防工程進(jìn)行改造成的下車庫(kù)

1996?年10月29日頒布的《中華人民共和國(guó)人民防空法》(自1997年1月1日起施行)是我國(guó)政府最早對(duì)地下空間進(jìn)行的立法，同時(shí)這部法律也是對(duì)地下空間利用的最高階位的法律。該法律規(guī)定了地下人防工程可以軍民兩用，即在和平時(shí)期可以利用人防工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服務(wù)，戰(zhàn)爭(zhēng)狀態(tài)下歸國(guó)家統(tǒng)一使用。同時(shí)規(guī)定了"誰(shuí)投資、誰(shuí)使用、誰(shuí)收益"原則。由于國(guó)家對(duì)其使用權(quán)有明確規(guī)定，因此，在和平時(shí)期，投資者享有包括轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、租賃等方式的使用權(quán)、收益權(quán)和一定程度上的處分權(quán)，同時(shí)承擔(dān)維修保養(yǎng)的法定義務(wù)。

如果投資者將人防工程改建為地下車庫(kù)，那么首先必須要獲得有關(guān)行政部門的審核同意，在保證不降低人民防空工程防護(hù)能力情況下，才能根據(jù)國(guó)家對(duì)地下車庫(kù)相關(guān)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行修改直至符合地下車庫(kù)使用要求后方可作為地下車庫(kù)使用。

三、如何判斷地下車庫(kù)的歸屬

綜上所述，我們認(rèn)為判定小區(qū)內(nèi)地下車庫(kù)是否應(yīng)無(wú)償交付給業(yè)主使用，應(yīng)滿足以下條件之一：

1)開發(fā)商在計(jì)算共攤面積時(shí)把地下車庫(kù)的建筑面積計(jì)算在內(nèi);

2)開發(fā)商在出售單元房屋時(shí)承諾無(wú)償提供地下車庫(kù);

3)開發(fā)商把建造地下車庫(kù)的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi);

4)根據(jù)國(guó)家法律或當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)無(wú)償交付給業(yè)主使用的。

關(guān)于地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬

關(guān)于地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題

小區(qū)人防工程車庫(kù)所有權(quán)歸屬