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寧波
不動產抵押必須辦理登記嗎？
物權法定是物權法的一項重要原則。不動產抵押是在不動產上設定負擔，直接關系交易第三人和后位抵押權人的利益，為了便于第三人與抵押人進行交易時作出合理預期，避免遭受損害;也為了方便債權人查看抵押財產的權屬關系以及抵押權的優先順位，以決定是否接受該物抵押擔保，設定不動產抵押應當辦理登記。
擔保法對不動產抵押登記作了明確規定。該法第41條規定：“當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”物權立法過程中，有人提出，擔保法要求抵押辦理登記是正確的，但規定“抵押合同自登記之日起生效”混淆了債權行為與物權行為的效力。抵押合同的訂立是以發生物權變動為目的的原因行為，屬于債權關系范疇，其成立、生效應當依據合同法確定。抵押權的效力，除要求抵押合同合法有效這一要件外.還必須符合物權法的公示原則。將抵押合同的效力和抵押權的效力混為一談，不利于保護抵押合同當事人的合法權益。比如某甲與某乙訂立了房屋抵押合同，但是拖著不與某乙辦理抵押登記，隨后又將該房屋抵押給了某丙，與某丙辦理了抵押登記。根據本條規定，當某甲不履行債務時，由于某丙辦理了登記享有抵押權，可以優先受償，而某乙沒有辦理登記，不享有抵押權。如果以為不登記抵押合同不發生效力，那么，某乙不僅不能享有抵押權，連追究某甲合同違約責任的權利都喪失了.這不僅對某乙不公平，也會助長惡意損害他人權益的行為，不利于社會經濟秩序的維護。因此，物權法有必要區分抵押合同效力和物權變動效力。經研究，物權法接受了上述意見，將擔保法規定的“抵押合同自登記之日起生效”，修改為“抵押權自登記時設立”。
財產抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設立抵押權要訂立書面合同外，還要求對某些財產辦理抵押登記，不經抵押登記，抵押權不發生法律效力。根據本條規定，需要進行抵押登記的財產為：1.建筑物和其他土地附著物;2.建設用地使用權;3.以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;4.正在建造的建筑物。不動產抵押登記，可以使得抵押財產的物上負擔一目了然，使實現抵押權的順序清楚明確，有利于預防糾紛，保護債權人和第三人的合法權益，維護交易安全，保障經濟活動的正常進行。
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