2007年10月，朋友將商鋪以18萬元每年出租給了某知名公司，租期5年。因為對方是知名企業，朋友很高興，特意給了2個月的免租期。租賃合同由該知名公司起草，為防止房主中途提價，該公司約定了高達十萬元的違約金，即，任何一方無法定或約定理由解除合同要賠償對方違約金10萬元。

第一年雙方合作愉快，但是到了2008年10月，按約定該付第二年的房租了，該知名公司提出不租了，朋友就說那就按合同辦吧，對方拒絕。一年期滿，對方搬空商鋪，撤了，沒有任何說法。

在要不要起訴，如何起訴，起訴過程中，都發生了一些惱人的法律問題，值得有產者思考!

→①起訴，還是不起訴?

不起訴，就這么算了?房子也是貸款100多萬買的，還給了對方兩個月免租期!因為對方是知名企業，租金比市場價還便宜!不起訴，吃啞巴虧，心里不平衡!而且，時逢金融危機，房子一天兩天難出手，租金損失誰承擔?

→②起訴，又會發生哪些問題呢?

A、發票問題。

合同對發票問題未作約定，對方說你要起訴我，我就要你開發票。而租賃專用發票稅金最低要5.5%，18萬租金要近萬元稅金，可能還有滯納金!

B、違約金

雖然10萬違約金約定在案，而且也是對方主動提出來的。但法院會按這個數字判嗎?

根據我國法律規定，違約金主要功能是填補守約方的損失，懲罰性功能很小。根據江蘇省高級人民法院的審判紀要，違約金一般不高于損失的30%。在對方提出消減違約金時，法院必然會有所考慮。

C、案子會拖多久?判決的違約金能不能填補租金損失?

法官明確，不可能你多長時間租不出去，我就判對方承擔多少租金。法官只會根據法官的經驗來判斷大概需要多長時間才能按原有的條件租出去，在此基礎上判對方賠償損失(即違約金)。果如法官所說，不管案件審理需要多少時間，房主一方都不占便宜!

D、承租方留下的那些裝修，我不想要，法院會不會也折價給我?

法官說，會的。雖然你認為留下的裝修無用，但法院通常會判決折價給房主。

處理結果：好在我們動作利索，從對方租金截止到法院調解結案，只是10多天時間，避免了損失擴大和矛盾升級。在訴訟過程中，我們在法官指引下調整了策略，將向對方追討租金及違約金的訴訟請求改為只訴租金，且只訴3個月租金，這樣訴訟費用大大降低，為調解掃除障礙。最終在法院調解下，對方以賠償2.5萬元，另留下所有裝潢裝修的代價，解除了租賃關系。至于稅金，誰也不提了。

給房主的啟示：

1、誰來承擔稅賦?約定不交稅是違法的。但是如果協商一致，可以由承租方承擔稅金。如果你不作約定或約定不開發票，結果都是出租方承擔稅金。

2、免租期的代價。應當約定，如果我給你免租期，但你要提前解約的，要補齊免租期內的租金。如果不作約定，給了也就給了，誰也不會再補償你。

3、違約金，不要約定過高。違約金高，對承租方有利，對出租方不利。

4、對裝修裝潢的約定。可以約定租期屆滿或者因故租賃合同解除，裝修裝潢如何處理。是折價，是無償留下來，還是帶走，大家提前說好。

以上都是根據上述個案所做的提示，其實，還有很多需要注意的地方，比如維修的負擔，是否轉租，租期內遇到拆遷如何補償等等。